信悦湾两小时销售破百亿背后 中信城开纾困成效初现

21世纪经济报道记者 吴抒颖

12月28日，深圳信悦湾在深圳文华东方酒店迎来首次开盘。信悦湾项目首推1栋二单元、1栋五单元共156席约302-658平方米户型，套均总价约8436万元，套均单价突破24万元/平方米。

深圳房地产市场已经许久未有如此高调的开盘仪式，作为一个高端住宅项目，信悦湾也录得良好的销售结果：仅两小时，信悦湾成交额突破100亿元，其中，总价2.5亿元的约658平方米顶层复式，与总价1.87亿元的约519平方米顶层复式1小时售出。

在今年年底大湾区的豪宅集中推盘潮中，信悦湾是第三个首开销售额突破百亿元的楼盘，此前广州保利玥玺湾、深圳后海沄玺已经先行“抢跑”，进入“百亿俱乐部”。

信悦湾的特殊之处在于，这是一个纾困项目，此前由出险房企佳兆业持有70%的股权，在佳兆业陷入流动性风险后项目暂时搁置，最终由中信城开接手并重启，直至顺利开盘。

信悦湾的热销，是中信城开的又一里程碑事件。在此之前，中信城开还曾参与上海高端住宅项目壹号院的纾困之中，据中信城开透露，目前其纾困的项目已有数百个。

房地产行业作为“重资产”的投资模式，在市场转入理性之后，停滞项目的盘活和造血是新的课题。诸如中信城开这类背靠金融央企的机构，正在逐渐走向台前，为房地产行业的纾困提供解题思路。

盘活路径

信悦湾是一个延宕许多年的项目。其前身是东角头城市更新地块，上世纪80年代初期，深圳航运总公司与香港达力集团合作将东角头地块作经营码头之用。1999年，东角头地块被批准重建开发为综合商业项目。

2012年，佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权，间接掌控项目37.5%权益。2016年，达力集团也曾寻求通过清算处置现有地块，项目迟迟未能进入开发阶段。此后，佳兆业出现流动性危机也影响了项目的进展。2022年6月，中信城开接手这一项目，通过股权重组化解纠纷。2023年清算程序撤回，项目得以重启。

据中信城开官网介绍，中信城开是中信集团一级全资子公司，是中信集团旗下专注城市开发与运营业务的专业平台。中信城开类似于“地产投行”的角色，其主要协调多方利益，依托央企信誉盘活地产项目，截至目前，中信城开纾困的项目已有数百个。

而中信城开之所以介入到佳兆业的纾困之中，源于中信银行与佳兆业过往的合作。2015年12月，在佳兆业的债务重组中，中信银行联手中信信托对佳兆业提供约300亿元的纾困贷款。

2021年，佳兆业再度出险，中信银行迅速介入到佳兆业的资产盘活之中，这也是中信城开参与地产项目纾困的契机。

具体到信悦湾项目，据21世纪经济报道记者此前对熟知这一项目的人士采访了解到的信息，中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行合作。在该服务信托之中，中信银行以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后，如仍有剩余，则仍可归属于佳兆业所有。

具体到项目的经营决策层面，中信城开将作为主导一方，但佳兆业也能够参与部分决策。从信悦湾的项目开发公司董事分布来看，佳兆业方面派驻了李海鸣、刘立好两位董事。

一个值得留意的细节是，此前信悦湾在深圳海上世界文化艺术中心举行全球发布会之时，佳兆业创始人郭英成也曾低调现身，但其并未在这场发布会上公开发言。

“地产投行”

信悦湾项目是深圳稀缺的海景高端住宅，在中信城开的背书以及推进下，这一项目最终入市收获了较好的成绩。

12月22日，信悦湾取得预售许可证，备案均价约24.44万元/平方米，刷新国内新房市场备案均价纪录。其中，建筑面积约658平方米的顶层复式产品，备案单价达到38万元/平方米，成为目前国内备案单价最高的新房产品。

信悦湾对外宣称，其以“单套过亿房源成交套数破纪录”“最快整栋售罄纪录”写下深圳高端住宅市场的新篇。

信悦湾热销，除了印证房地产市场高端购买力的强劲以外，也侧面说明金融机构的背书在地产项目纾困的重要性。上述熟知项目的人士也表示，中信城开作为央企身份，它的背书能够消弭市场以及购房者对项目本身的担忧，有利于恢复市场信心，便于项目的开发及销售。

中信城开在官网的介绍中，自称作为专业化“地产投行”，擅长协调多方利益、理顺复杂关系、消除合作障碍。依托央企信誉和良好政企关系，有效增强合作各方信心，引入政策及资源支持。

此前，在上海壹号院项目的纾困中，中信金融资产也发挥了重要作用。2023年，中信金融资产牵头投入超40亿元纾困资金，综合运用“法律隔离+实质管控+封闭运行+重组盘活”等手段，全方位扶持房企纾困，打破了项目停滞僵局，实现当年复工复产，解决了4018户居民、87户企业拆迁款支付难题。

最终，壹号院项目也持续热销，截至目前销售额已经突破220亿元。

从信悦湾、壹号院的经验来看，中信金融资产已经摸索出可行的解题思路。具体而言，中信金融资产承担了统筹全局的核心角色，牵头投入纾困资金，运用逆周期调节功能，提供救助性金融服务。同时，联动集团成员单位在客户谈判、交易结构、风险隔离、代管运营等方面发挥各自专长，有效推动协同化险。

在风险端，中信信托通过穿透持有项目公司股权实施风险隔离，阻断项目价值外流，确保其与房地产企业整体风险分离。

在资产端，中信集团依托地产子公司专业能力，协同中信城开派驻监管团队，对工程、设计、销售等核心环节实施实质性管控，紧盯进度以盘活资产，恢复项目造血功能。

据中国中信金融资产今年11月发布的消息，依托中信集团综合优势，中国中信金融资产积极助力房地产风险化解，自2022年以来累计投放纾困项目93个，投放资金总规模559亿元，保障商品房交付7.59万套，打造了一批具有市场影响力的标杆项目。

作为资金密集型行业，地产与金融行业互动频密。在房地产行业当前的处境之下，金融行业也发挥应有之义，对具有价值的项目进行有效盘活，助力房地产行业企稳回升。