永升服务林祝波：物业行业正处于关键转型期

21世纪经济报道记者唐韶葵

3月31日，永升服务（01995.HK）发布2025年业绩报告。这是周洪斌留任副董事长、林祝波接棒CEO后，该公司迎来的首份财报。尽管面临宏观经济承压与行业调整的双重挑战，永升服务的各项核心指标表现仍优于行业平均水平。

业绩数据显示，报告期内公司营业收入68.7亿元，同比增长0.4%，连续10年保持增长态势；归母净利润4.4亿元人民币，综合毛利率19%；全年外拓饱和合同收入达16.9亿元，同比增长5.6%，创下历史新高。

据中指研究院《2025中国物业管理行业市场总结&2026趋势展望》报告显示，“十四五”期间，物业管理板块估值经历深度回调，市盈率持续承压，行业发展节奏明显放缓：上市物企营收增速从2021年的超40%降至目前的不足4%，毛利润增速持续下滑并转为负增长，“增收不增利”态势持续，企业管理面积增速也降至3%左右，行业重心已从“规模为王”全面转向“质效优先”。

林祝波表示，物业行业当前正处于从高速规模化增长向内涵式高质量发展的关键转型期，过去依赖增量开发的发展模式，正逐步转向以存量运营、经营服务和专业制胜为核心的新阶段。他强调，公司正持续升级体系建设，坚定回归服务本质，“我们坚信真正的增长是来自于业主满意和信赖”。

聚焦高毛利赛道

林祝波指出，物业行业总量已达1.6万亿元，但增长空间仍然广阔，全国超40%住宅房龄超20年，每年约2万个小区进入重新选聘周期，这为具备规范运营与专业能力的企业提供了重要机遇，也为永升服务经营成果向股东价值高效转化奠定了基础。

2025年，永升服务规模保持稳定，公司聚焦上海、苏州等70–80个核心城市，在稳步外拓的同时，有序退出约4200万平方米质地不佳的项目。全年实现签约面积3.5亿平方米、在管面积2.5亿平方米，均小幅增长。

财务端，永升服务全年营收稳步增长，基础物业收入占比达79.4%，构成核心盈利基本盘；毛利13亿元、归母净利润4.4亿元，同比分别下跌3.5%、8.5%，但归母净利润降幅较中期的19.3%大幅收窄。期末现金储备27.7亿元，同比增长5.6%，当期经营现金流5.1亿元，可1.2倍覆盖归母净利润；管理与销售综合费用率降至7.2%。

在此背景下，永升服务通过三大核心动作体现股东回报。首先，永升服务采用“50%常规分红+20%特别分红”模式，全年股息派发比例达70%，合计派息0.2港元/股，股息回报率达12%，且今年股息除权日为5月15日，款项将于5月29日到账，派息效率较往年提升。财报数据显示，上市以来，永升服务累计派息达15.7亿港元。

其次，永升服务通过股份回购与注销增厚股东权益。2025年11月，该公司启动常态化回购，已购回的596.2万股股份于2026年2月完成注销。

与此同时，林祝波在2025年全年四次增持公司股份。

林祝波强调，未来公司将转变拓展模式，推进“托管一体”；同时深耕设施管理、智能水机等高毛利赛道，将通过私域运营推动高毛利业务规模化，打造可持续第二增长曲线。

物业费收缴率可控

作为旭辉地产老将，林祝波坦言，转型物业管理半年来，深刻体会到物业行业与地产行业的本质差异：物业是运营驱动型组织，更需“农夫式”精耕细作，追求复利式增长，依赖客户基数、满意度和渗透率的持续积累，对物业而言，“想明白、走得远”远胜于“干得快”。

为快速适应新角色，过去半年林祝波实地调研约50个项目，实现所有区域城市管理团队全覆盖。他明确表示，永升服务将是自己职业生涯的最后一站，未来将带领团队躬身入局、协同进化，稳步完成从地产人到物业人的转型迭代。

林祝波认为，基础物业服务具有鲜明民生属性，无需追求高毛利，合理毛利率区间预计在15%～20%。2025年公司基础物业毛利率略有下降，核心是主动加大品质投入、优化业务结构导致成本上升。

在客户拓展中，2025年永升服务成功签约京东、奇瑞汽车等超20个KA级大客户，在保持规模稳定的同时，持续优化项目质地，为后续增长奠定基础。

收缴率方面，公司综合物业费收缴率达81%～82%。永升服务首席财务官周迪指出，当期收缴率受宏观环境影响略有下滑，但往期欠费收缴回升，整体可控。

克而瑞数据显示，2025年全国住宅物业服务满意度降至69.1分，较2024年下滑2个百分点创近年新低，央企满意度领跑、民企表现偏弱，“强者恒强”格局凸显；车辆管理、公区卫生、物业费定价透明度等仍是业主主要痛点。同时，物业费收缴率连续四年下滑，全国500强物企平均收缴率降至71%，上市物企约78%，中小物企普遍低于65%，下行趋势未改。

2025年，永升服务综合满意度及400客户调研满意度均同比小幅提升。林祝波指出，2026年将是“精益管理年”，因此公司坚定推进精益管理路线，成立集团精益委员会，通过人机协同、动态排班等模式，向管理、协同要效率，向科技要人效。