深圳新政一周记：刚性需求跑步入市 成交量低位上涨

深圳楼市迎来了繁忙的“五一”小长假。

4月29日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（下称“通知”），为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，将进一步优化调整房地产相关政策。

其中，主要的调整聚焦在两个方面，一是进一步优化调整住房限购政策，非深圳户籍家庭只要持有深圳居住证就可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买1套商品住房；公积金政策方面，深圳同时提高公积金贷款额度及公积金贷款额度上浮比例。

这意味着，深圳楼市限购已经基本上全面松绑，限购门槛的降低也有望带来新购买力的入市。

受此推动，深圳楼市在“五一”期间成交走强。据深圳中原统计数据，“五一”期间（2026年5月1~5日），深圳全市一二手住宅累计成交396套。其中，新房（预售+现售）网签275套，同比增长45.5%；二手成交121套，同比增长80.6%。

这次限购松绑后，市场在短时间内给予正向反馈。据21世纪经济报道记者多方统计了解，新政后入市的多数是刚需客，外地客户以及投资客户基本未见，新房成交有所活跃，但整体成交标的价格仍集中于套均500万元以下。

“日光盘”再次出现

深圳此次新政的变化，主要是降低购房门槛以及提高公积金贷款额度。

在购房资格方面，深圳户籍家庭最高可购买3套房；非深户社保仅需缴纳1年，即可购买2套；仅凭深圳居住证，无需社保、无需个税，就能直接在南山、福田、宝安新安核心片区买房。

在公积金贷款支持方面，个人最高可贷70万元，家庭最高可贷130万元，刚需与改善群体购房门槛大幅降低，符合上浮条件叠加的缴存职工家庭最高可获公积金贷款351万元。

随着这两条政策的精准松绑，深圳“新政”发布后，部分新开售楼盘出现成交热潮。

最具代表性的是光明区的龙湖观萃，5月3日，这一楼盘首开推出92套房源，当日售罄，销售额超3.5亿元，成为2026年深圳市首个“日光盘”。

据开发商相关负责人介绍，“五一”假期前三天，龙湖观萃日均到访量较节前增长明显，客户以光明本地及南山、宝安的刚需和改善型群体为主。“新政发布后，明显感觉客户的心态变了，咨询量一下子涨了上来。”

除了首次推售的楼盘，在顺销阶段的楼盘也均录得不俗的成交成绩。其中，福田区金地环湾城累计到访223批，较4月周末均值增长2倍，认购金额超2.9亿元。据21世纪经济报道记者从重点房企获得的数据，不少楼盘在“五一”期间五天的成交已经超过4月全月。

一位福田区项目的销售策划人士告诉21世纪经济报道记者，“五一”期间，项目的来访量比4月平均有50%以上的增长，而且成交转化率也不错，成交量已经赶上了4月全月。“这次新政重点松绑了福田、南山和宝安中心区，我们是受益的项目。”

一位全国性房企深圳公司的人士则对21世纪经济报道记者表示，考虑到“五一”期间有两天是大雨天气，最终的成交热度已经算比较活跃。“我们监测到的数据是，核心区反而比较平静，但宝安、龙华的成交带动非常明显。其中，新房来访成交基本上是4月周末的1.5倍，外地客线上咨询比例有所增加，但是没有看到非常多的转化。”

非核心区域成交走强，这从数据上也可以得到印证。除了龙湖观萃“日光”以外，龙岗区新璟曜广场于4月29日首推住宅315套，开盘当日去化率达50.5%。

“小标的”激活二手市场

据官方发布数据，“新政”落地后，深圳二手住宅的带看量与签约量均呈现明显增长。4月30日~5月5日，二手住宅网签成交337套，同比增长54.6%。据主要中介数据，4月30日至5月5日，门店二手住宅签约量同比增长50.1%，客户决策速度明显加快。

乐有家研究中心负责人唐俪瑕介绍，南山、福田、宝安的二手住宅签约量同比分别增长103%、97%、150%，改善性住房需求加速释放。随着购房门槛降低，不少此前因名额受限的客户获得核心区购房资格，需求随之释放，成为市场活跃度提升的重要原因。

深圳中原发布的数据则显示，“五一”期间，深圳中原二手门店日均带看量保持高位，为成交转化持续蓄力。政策利好下，客户入市意愿明显提高，需求快速释放，市场显著升温。

二手市场成交保持活跃，但需要注意的是，此次所激活的需求基本上是前期观望并有入市需求的客户，外地客、投资客入市的欲望仍然不强烈。

一位南山区中介门店的店长告诉21世纪经济报道记者，“今年‘五一’期间，我们门店成交算是非常好的，总共成交了5套。不过我们成交的都是总价比较低的，三套是200多万元的房子，还有一套500多万元总价，只有一套是上1000万元总价的，但那套的单价也比较‘笋’。”

上述店长续称，“我们此次最终成交的客户，都是在深圳生活多年，有实际生活需求的客户。‘新政’的作用，就是推动了这部分客户的入市。目前我们手上超过2000万元的房源就不太容易转化了，很多客户挂了一年半载，但基本上连带看都不太多。”

可供对比的是，据乐有家统计数据，深圳500万元以下刚需房源成交占比常年在60%左右，构成了深圳的基本盘；今年3月以来，1000万元至1500万元房源的占比维持在7%左右，豪宅成交也带动了这部分房源热度上涨。

一位福田区大型中介人士在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，“当前的行情，其实是房企与二手房业主‘去化’的好时机。从政策上来看，每一次新政都能够带动部分刚需的入市，但是价格体系没有因此被重塑。从我们的亲身感受来看，今年‘五一’热度有所提高，但是购房者还是相对理性。深圳楼市价格在未来的一段时间，仍会保持相对平静。”