营商环境月报｜年产值约60亿元的汽车涂料生产基地项目落户广州

2026年，机构间REITs（即持有型不动产ABS，俗称“私募REITs”）进入规则定型与规模放量期。4月，上交所发布《机构间REITs产品示例》与《机构间REITs业务问答》，明确其定位为衔接Pre-REITs与公募REITs的中间标准化层。与面向公众投资者的公募REITs相比，机构间REITs具有更广泛的准入资产类型，在资产筛选、估值定价等方面更能适配不同类型存量资产。

机构间REITs已由创新试点进入加速扩容阶段，2025年以来年度发行数量和规模阶段性超过公募REITs，底层资产更是实现了高速公路、能源、大桥、产业园区、商业综合体等多种业态的覆盖。2026年机构间REITs累计发行规模有望突破千亿元，与公募REITs共同支撑起多层次REITs市场发行规模。

从营商环境视角看，机构间REITs放量重构了地方盘活存量的工具箱，对于开发区而言意义重大。一是路径升级，公募REITs审核严、额度稀缺，机构间REITs申报节奏更快、资产包容性更强，园区国资、保租房运营方、新能源民企均可找到适配入口；二是分层融资，央企项目聚焦高速、能源，民企与外资聚焦数据中心、储能、光伏等方向，形成“强信用稳底盘、弱信用拓新局”格局；三是竞争逻辑迁移，从“争公募首发”转向“培育+孵化+成熟+再投资”的循环能力。

本期将从Pre-REITs、机构间REITs、公募REITs三个层级，分别选取典型案例并加以点评，以揭示多层次REITs市场对开发区营商环境的具体塑造力。

一、构建多层次REITs市场实践

1.Pre-REITs：上海漕河泾探索城市更新路径，嘉定新城改造烂尾楼为保租房

Pre-REITs是公募REITs的前端孵化工具，以私募股权基金形式投向尚在培育期、暂未达到REITs发行标准的园区资产，通过专业运营使其达到标准化退出条件。它的核心价值在于让地方国资和园区平台能以“培育者”角色先行介入资产，为后续对接机构间或公募REITs储备合格标的。

上海漕河泾开发区：2024年6月，上海临港集团设立了漕河泾新思产业园Pre-REITs专项投资基金。这只基金由上海国际信托与漕河泾开发区总公司、上海国有存量盘活基金三方共同出资，由临港集团下属临方投资担任基金管理人（GP），是上海核心科技产业园区基础设施领域的标杆性Pre-REITs项目。

上海嘉定新城：2025年12月，信达地产与嘉定新城公司达成合作，将烂尾十年的中旭大厦这一“城市闲置资产”改造为保障性租赁住房。本项目也是全国首个Pre-REITs基金改造烂尾楼为保租房的案例。嘉定新城通过证券化的方式，既实现了不良资产的高效盘活，又补充了民生保障供给。

解读：从营商环境视角看，Pre-REITs正成为地方政府主动介入资产培育的治理工具。漕河泾模式核心在于“主动孵化”，园区平台从“等资产成熟”转向“先锁定培育”，通过Pre-REITs提前整合分散物业、统一运营，补齐“有资产、缺运营”短板。嘉定新城模式则展示了Pre-REITs化解历史遗留问题与补充民生供给的双重价值：烂尾十年楼宇改造为保租房，无需财政兜底即可盘活闲置资产、补充住房供给。两者共同表明，Pre-REITs正成为地方政府主动盘活存量、前置培育资产的制度化入口，是营商环境从“便利化”走向“生态化”的微观注脚。

2.机构间REITs：苏州元联引导基金盘活闲置厂房，湘江新区自主盘活成熟园区

机构间REITs是园区资产的“中间标准化层”，它使得运营1—2年的园区资产先实现权益型退出，无需等待公募的3年运营硬门槛，填补了Pre-REITs与公募REITs之间的标准化断层。对园区发展而言，它提供了比公募更灵活、比Pre端更标准化的盘活路径，有效推动国资降负债、民企获融资、园区建生态协同发展。

苏州工业园区：4月17日，苏州元联苏园产城机构间REIT在上海证券交易所挂牌，项目原始权益人为苏州工业园区元联药谷一期基础设施投资基金，底层资产为苏桐112国际科创园。该项目是全国首单以产业引导基金作为原始权益人发行的机构间REITs，项目底层资产原为闲置低效厂房，后由药谷基金收购并进行专业化运营，最终以机构间REITs实现证券化盘活。

湘江新区：6月23日，湖南麓谷发展集团产业园区机构间REITs项目确定中金公司为计划管理人。此次推进的6亿元机构间REITs，入池资产均为湘江新区成熟产业园区，是湘江新区盘活存量资产、优化融资结构、拓宽市场化融资渠道的重要举措，有助于进一步提升产业园区资产运营效益。

解读：机构间REITs的快速放量，本质上是为园区资产盘活提供了“比公募更灵活、比Pre端更标准化”的中间通道。苏州元联模式的核心在于引导基金从“投项目”升级为“投资产、养资产、退资产”的完整操盘手，即使闲置低效资产也能通过专业运营找到权益型退出通道。湘江新区模式展示了成熟园区资产的“平台自主盘活”，机构间REITs的低门槛恰好满足了“有资产、规模适中、急需盘活”的现实需求，无需像东部头部园区那样冲公募。两单共同体现了机构间REITs正成为园区资产盘活的“标配中间层”，填补了Pre-REITs与公募REITs之间的断层，让园区资产不再只有“等三年冲公募”一条路。

3.公募REITs：深圳蛇口二次扩募立标杆，广州开发区探索孵化器资本化闭环

公募REITs是在交易所公开上市、面向公众及机构投资者的成熟期REITs产品，需满足3年以上运营记录、稳定现金流分红等硬性门槛。对园区而言，它是资产成熟后的最终定价与流动性释放平台，但审核严、额度稀缺。

深圳蛇口工业区：6月24日，博时蛇口产园REIT第二次扩募、变更的相关申请已获监管受理。博时蛇口产园REIT成立于2021年6月，底层资产为位于蛇口工业区的万融大厦、万海大厦。项目首次扩募装入光明加速器二期，二次扩募拟新购入光明科技园B地块以及南山区前海妈湾南油项目（仓储物流），成为产业园品类首单“产业园+仓储物流”混包扩募。

广州开发区：2024年4月，易方达广开产园REIT注册募集。项目原始权益人为广州开发区控股集团，底层资产为科学城核心区“三创产业园”（创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区），募资20.58亿元。该项目是广东省首单产业园区公募REITs，回笼资金拟投向大湾区生物安全创新港、广州知识城国际创新驱动中心，形成了存量盘活到再投资新质生产力的闭环。

解读：公募REITs作为园区资产成熟后的顶层出口，其真正价值在于“持续注入—扩募—再投资”的循环能力。深圳蛇口模式的核心在于打造成为“扩募标尺”。从2021年首发到2026年二次扩募，该项目将成为全市场首单完成两次扩募的公募REITs，也是产业园首单“产业园+仓储物流”混包扩募。对园区而言，这意味着公募REITs的价值“一半在发、一半在扩募”，跨片区、多业态的资产递进为国家级经开区提供了打包范式。广州开发区模式的核心在于“孵化器资本化”。“三创产业园”已孵化出多家上市公司，形成存量盘活到再投新质生产力闭环。这启示园区REIT的叙事可从“出租率+分派率”升级到“孵化企业清单+再投方向”。

二、招商动态

1.西安经开区：八大新材料项目签约落地经开区，实现“研发—中试—量产—检测”闭环

6月25日，西安经开区举办“聚链新材·创领未来”新材料产业签约活动，汉唐新材料测试基地和研发中心项目、宝钛金属材料实验室项目、新派得高纯铌材料制造项目、欧中科技飞行器用结构钛合金短流程粉末冶金制件产业化项目等八大新材料细分赛道优质产业项目签约落地。

解读：本次签约项目技术壁垒高、产业链匹配度强、增长带动潜力突出，将有效赋能秦创原新材料未来产业创新聚集区建设。上述签约项目落地，将填补西安经开区新材料产业“研发—中试—量产—检测”闭环体系中的专业检测关键环节，深度融入西北有色院协同创新生态，从而加速产业集群效能提升。

2.广州开发区：签约全球涂料龙头，建设绿色涂料产业高地

6月25日，全球涂料龙头立邦与广州开发区、黄埔区完成签约合作，建设立邦中国南区汽车涂料生产基地项目。项目投资10亿元，预计达产产值60亿元，主要生产高性能汽车涂料、水性汽车涂料等产品。借助项目落地契机，广州开发区、黄埔区将致力于打造绿色汽车涂料特色产业高地，协同联动高端制造产业向低碳化、智能化转型。

解读：立邦中国南区汽车涂料生产基地落子广州开发区，是汽车产业链“材料端”补链的典型样本。项目主打高性能及水性汽车涂料，直接服务粤港澳大湾区整车及零部件集群（广汽、小鹏、比亚迪及上下游均在辐射圈）。广州开发区把单点招商升级为“细分赛道标签”，反映出其在汽车产业链配套、环保准入、用地保障上的综合服务能力。

3.郑州高新区：落地15亿元第四代半导体材料项目，政产学研协同攻克“终极材料”

6月26日，郑州高新区与中科粉研（河南）超硬材料有限公司正式签署协议，共同建设中科粉研第四代半导体材料生产基地，预计总投资15亿元。项目依托中科粉研全球首条LPPHT微纳米金刚石产线的技术积累，推动微纳米金刚石从实验室走向大规模产业化，致力于实现第四代半导体核心材料的自主开发、自主创新、自主生产、规模量产。

解读：第四代半导体材料被誉为“终极半导体材料”，此次项目签约是政产学研协同攻坚“卡脖子”技术的典型样本。该项目的典型特征是依托既有产业底蕴打造新赛道，河南本就是全国超硬材料产业发源地与核心集聚区，中科粉研的落地不是“平地起楼”，而是在现有金刚石产能基础上向第四代半导体材料升级，推动河南从金刚石“产能大省”向“高端功能材料强省”的跨越。

三、风险观察

1.兰州新区：以巡视整改推动营商环境制度性升级，有效打通产业落地全链条

6月17日，兰州新区发布了《中共兰州新区工作委员会关于十四届省委第五轮巡视整改情况的通报》（以下简称《通报》）。《通报》指出，针对巡视反馈重点问题，兰州新区创新建立了涵盖省市列重大项目、重大前期项目、续建项目、新建项目、争取资金及招商引资项目的“六个清单”管理体系，形成“近期可实施、中期有储备、长期可滚动”的项目工作格局。引导国企以股权投资的方式，推动项目转移落地，借助东西部协作平台，探索“飞地园区”、联动招商等模式，全方位提升产业转移承接质效。

解读：兰州新区本轮巡视整改围绕产业落地全链条推出的系列机制创新，是将问题整改转化为营商环境制度性升级的典型实践。上述整改升级举措，既压实了政府端的项目服务责任，也大幅降低了市场主体的项目对接成本与落地不确定性，让投资路径更清晰、政务服务更精准，直接提升了项目落地环节的营商环境可预期性。以国企股权投资推动项目落地、探索“飞地园区”与联动招商模式的系列举措，走出了以资本赋能替代单一政策让利的新路径，既能有效缓解落地企业的资金压力，也可通过国资信用背书强化企业投资信心。