餐饮成交超五成、金融城领跑吸纳量，广州商业地产半年报透露了哪些新信号？

2026年7月13日，CBRE世邦魏理仕发布《2026年上半年广州房地产市场回顾》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

记者了解到，2026年上半年，广州优质办公楼需求表现稳定，金融城净吸纳量领跑全市，金融业成交在各行业中居于首位；而报告期内，广州优质零售物业的新增供应均位于新兴商务区，物业调改积极，餐饮成交占比进一步提升；而广州仓储物流市场需求第二季度显著改善，升级需求有所增长；最后，广州投资市场成交在第二季度显著改善，大宗不良资产交易增多，私人投资者占比增加。

金融城净吸纳表现持续领跑全市

广州上半年共录得四个项目，共28.8万平方米新增供应，全部位于金融城，其中两座为总部楼宇。另外，上半年净吸纳量达到9.2万平方米，较2025年同期下降19%。其中第二季度录得6.2万平方米净吸纳面积，是近四个季度以来高位。区域方面，金融城贡献了总吸纳量的64%，除了总部自用需求的支撑作用外，新区环境配套的逐步完善，及积极的招商策略也吸引了企业进驻。空置率上半年上升1.3个百分点至第二季度末的22.4%。

具体成交方面，上半年金融业成交表现占比重回各行业首位，面积占比24.0%；主要得益于大宗搬迁，辅以新区证券分支机构从非优质办公楼升级至优质物业的活动，但行业搬迁主要受成本及升级需求驱动，增量面积有限。成交排名第二位的行业是科技互联网，占比19.7%，其中，为各行业提供管理和运营软件服务的企业，以及数字营销服务商的搬迁活动较为突出。此外，受大面积搬迁支撑的消费品行业，及以律所为代表的专业服务业也是上半年广州重要的办公楼需求来源，分别占比17.7%和10.8%。

办公楼租金持续小幅下行，全市上半年累计下跌3.6%至二季度末的每月每平方米115.6元。市场维持以价换量态势，位于核心拓展区的金融城新项目，以低租金入市，吸引企业进驻，为核心区甲级项目带来招商压力。

展望下半年，广州将有33.5万平方米，共五个优质办公项目投入市场，分布在核心拓展区的金融城和琶洲。另外，由于空置率仍在上行，全市租金将继续承压。

CBRE华南区办公楼租赁交易负责人程志文表示：“面对当前办公楼市场持续调整的形势，进行楼宇硬件翻新改造的核心区优质办公项目增多，主要涉及大堂、走廊和卫生间等公区设施的改善和翻新。这是租金优惠外业主实施的积极应对措施，能有效提升客户体验，维持楼宇高端定位，对于资产增值保值，未来进入REITs交易市场打下基础；同时也有助于核心区项目有效抵御金融城、琶洲等新兴商务区新增供应的冲击，留住优质租户。”

商务区优质商业增加，百货超市持续调改

广州上半年新增两个优质零售项目，共13万平方米，分别位于海珠区琶洲和番禺区万博商圈。其中，琶洲作为近几年崛起的商务片区，随着总部入驻和楼宇入驻率的提升，对餐饮零售的需求不断增长，叠加展会期间的餐饮需求，琶洲新增优质供应将是该区域商业的有益补充。

上半年录得10.8万平方米净吸纳面积，主要贡献自新开业项目。报告期内，市区商圈物业继续积极调整租户结构，除针对百货等主力租户的调整外，商场更换运营商也是启动调改的主要原因。上半年全市空置率累计下降0.2个百分点至第二季度末的6.9%。

具体成交方面，上半年餐饮成交是所有业态中占比最高的，达到50.1%，同比上升8.8个百分点；零售业态成交占比36.5%。

餐饮业态中，江西菜和湖南菜扩张最为活跃；野人先生和泰柯茶园则是茶饮咖啡甜品子类别中录得开店数量最多的品牌；而华南首家M Stand Lab也升级落址万菱汇，拓展汉堡等餐食品类；裕莲茶楼年内从荔湾拓展至天河和番禺。零售业态方面，美国服饰品牌DVF在天河城开设广州首店，山本耀司支线WILDSIDE在K11开设快闪店，3D打印机品牌拓竹在天环开设广州首店。

广州优质零售物业首层租金累计下跌5.0%，两个季度分别环比下跌2.5%和2.6%，第二季度末首层租金报每日每平方米19.5元。市区商场持续调整百货、超市和影院等主力租户空间，可出租铺位增加，短期内给租金带来压力。但长期而言，物业提质增效后，商场整体租金收入有望得到提升。

未来半年，广州预计将有55.6万平方米的新增优质商业物业落成，分布在天河区金融城、荔湾区白鹅潭以及花都区。

CBRE中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，近年来，广州城区零售物业迎来运营商更换潮，部分业主选择自组团队运营，但也有业主属意第三方运营团队。无论采取哪种方式，新的运营团队都将带来新的运营思路，对商场进行相应的调改。虽然短期内可能会带来租户的流失和空置率的攀升，但长期来看将给城区商业带来新气息和新体验。

文 | 记者 孙绮曼

图 | 报告内容