21评论丨当二手房成为楼市需求的“稳定器”

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

今年上半年，房地产市场继续呈现探底企稳的态势，二手房交易面积首次超过新房交易面积，在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。考虑到存量时代到来，商品房市场由新房为主逐步过渡到新房和二手房并重，须将新建商品房和二手房交易加总来计算总的商品房需求。

图片来源：本报记者梁远浩摄

根据网签数据，上半年全国新房和二手房合计网签交易面积83203万平方米，同比微跌0.8%，市场整体交易规模趋稳的态势很清晰。6月份，4个一线城市和杭州、成都等12个区域中心城市新房和二手房交易总量同比增长21.7%，全国有207个城市新房加二手房同比正增长。需求较为活跃的经济大省表现更明显，上半年广东、江苏一二手住宅网签交易面积分别为7334万和7672万平方米，已成为房地产市场稳定的基本盘。

当然，上半年房屋新开工面积和新建商品房销售面积仍在下降，房屋新开工面积23239万平方米，同比下降23.4%，新房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%。新开工面积不仅跌幅大于销售面积，而且新开工面积仅相当于销售面积的58%。事实上，2022年以来，新房市场一直呈现新开工面积跌幅大于销售面积跌幅，新开工和批准预售面积小于销售面积的趋势。客观讲，这是落实“严控增量”、促进市场供求尽快实现再平衡的要求。

同时，这也是房企“以销定产”，自发和主动“去库存、去产能”，不再追求规模扩展，更加聚焦市场需求的“好房子”等经营战略调整的必然结果。因此，全国新房待售面积同比连续4个月下降，且降幅不断扩大，其中待售3年以下面积下降3.5%。6月份，50个典型城市新房在售库存30004万平方米，环比下降1.3%，同比下降7.3%，较2023年的高峰下降23.3%。

因此，单看新房销售规模和变化，市场似乎仍在承压，但这是市场供需结构变化、市场自发平衡的结果。房地产市场正加速从增量时代转入存量时代，新房和二手房都可以解决住房需求。基于总价可控、马上入住、配套成熟、很多房源无需装修等考虑，年轻人和新市民等更青睐购置二手房。目前，上海二手房月度成交连续4个月突破2.5万套，上半年广州、深圳每个月（除春节所在的2月）二手住宅交易均在1万套、5000套以上，均在枯荣线的上方。

行业和市场上游紧缩供给，也传导到二手房供给端再平衡。易居研究院统计，截至2026年6月，全国8城二手房（含商办）挂牌量较2025年12月末下降7%，与2025年6月末相比，挂牌量下降19%。供求关系逐步平衡，加上控增量的同时，新增供应转向“好房子”，对需求的牵引和激发效应显著。体现在价格端，就是重点城市住房价格同环比跌幅持续收窄。

从国际经验来看，随着城市化快速增长期过去，城市各个居住板块基本成熟，存量时代到来。在新房和二手房共同构成的房地产市场中，二手房交易上升，新房交易下降是常态。市场结构的变化，也导致房地产在价格形成机制、定位、对经济的贡献模式等发生了明显变化。

首先，二手房对价格形成和稳定的作用不断增强，定价主导力量不再是房企，而是分散的买家和业主。因此，稳定居民的就业、收入，稳定市场的预期，对于房地产市场稳定至关重要。其次，房地产的定位从发动机转为稳定器，不能再过度依靠房地产拉动经济增长，要客观看待开发投资、新开工面积、新房销售面积等指标的下降；最后，房地产对经济的贡献模式从过去的投资拉动为主转向租赁、存量房交易、存量房运营、城市更新等存量带动。

当前及未来，居民对于居住“好不好”的需求还会存在，新房开发还有空间，但大体量连片开发的大盘项目将越来越少，“小而美、小而精”项目将成为市场热点，这也符合开发商单个项目精细打磨，产品不断迭代，满足居民个性化、品质化需求的转型方向。因此，上半年房地产供给端继续明显收缩，开发投资和新开工分别下降18%和23.4%，这是迈向存量时代的必然。

当然，城中村、危旧房、老旧小区等更新改造等将成为稳投资的重要力量，也是房地产稳定器的彰显。根据《城市更新“十五五”规划》，城市更新重点任务涉及的直接和带动投资额巨大。中央预算内投资、超长期特别国债、保障性安居工程资金等投入，补足了市政和公服的短板，盘活存量资源，挤入了社会投资资金，带动新消费、新产业、新业态等发展。

比如，老街区、老厂房、闲置楼宇、低效商业、停车场、社区配套、滨水空间、历史文化资源等存量物业盘活运营，驱动房企将从单一开发建设向代建、租赁、运营等多元化转型。同时，这也会激发全社会的投资和消费需求，包括文旅文创、酒店住宿、养老托幼和教育培训，也会激发居民在租赁、装修、社区服务等居住方面的消费需求，从而夯实行业的稳定器地位。