“商改住”控规公示！广州执信中学旁，上架“小而美”宅地

近日，广州市规划和自然资源局挂出天河区至信路南侧AT1005069政府储备地块控制性详细规划调整征询意见公示。本次公示最核心的变化在于：地块用途由商业商务用地调整为二类居住用地，标志着天河东板块又一宗“小而美”低密宅地即将亮相。

地块基本指标：迷你体量+低密规划

根据公示信息，AT1005069地块位于广州市天河区珠吉街道，执信中学天河校区以南、珠吉路以东。地块用地面积约12174平方米，计容建筑面积30435平方米，容积率仅为2.5，建筑限高80米。按此推算，未来预计可建设约24至26层的高层或小高层住宅，整体体量约2至3栋楼，属典型的迷你型住宅项目。

该地块此前已被列入天河区2026年计划供应的10宗涉宅地之列，此次控规公示意味着地块入市步伐进一步加快。

地段价值：名校为邻+公园环绕

地块最大的价值锚点在于其优越的区位条件。项目北侧一路之隔即为执信中学天河校区，教育资源含金量极高；南向正对大片绿地，天河儿童公园、姬堂公园均在步行范围内。地块周边已形成较为成熟的居住氛围，与联投·文津府、珠江花城等楼盘相邻。

在交通方面，地块目前距地铁7号线姬堂站直线距离约2公里，需接驳出行。但值得注意的是，珠吉片区交通路网正在持续升级——去年9月珠吉路拓宽工程（一期）北段已完工，由4车道扩展为6车道；今年7月官方又发布征地公告，用于拓宽岐吉路、吉山二横路和规划三路等主干道。未来区域通达性有望显著提升。

缓解宅地稀缺vs商业配套承压

本次规划调整中最受关注的无疑是“商改住”这一变化。从市场逻辑看，当前广州商办库存压力较大，而天河核心区住宅用地持续稀缺。将体量仅1.2万平方米的商业地块调整为住宅用地，既能有效补充片区住房供应，也能提高土地出让效率。

近年来，珠吉板块多个新盘陆续交付，居住人口快速增长，但集中商业配套始终未能跟上。目前片区居民购物消费主要依赖奥体优托邦或三溪美林天地，距离较远。地块西侧虽规划有商业用地，但落地时间尚不明确。因而，市场较为关注“商改住”之后的配套如何跟进。

“小而精”产品有望走出独立行情

从产品定位来看，该地块容积率2.5创下板块新低。业内人士分析，考虑到地块体量偏小，未来更可能打造“总价友好+中小户型”的“小而美”社区，与周边主打改善的联投·文津府（主力面积110-165平方米）形成错位竞争。

价格方面，市场预计将参照周边在售项目——联投·文津府新房均价约5.5万元/㎡，珠江花城参考均价约4.5万元/㎡。由于地块货量小，对天河东整体供应格局冲击有限，但在“天河地段+执信中学旁+低密规划”的多重加持下，有望成为区域内辨识度较高的稀缺产品。

本次控规公示期为2026年7月30日至8月28日，公众可在公示期内通过指定渠道反馈意见。地块最终能否顺利挂牌出让、花落谁家，仍有待后续关注。

南方+记者 李鹏程