超大城市基层善治的“园岭探索”

来源：南方+

超大城市快速迭代的进程中，老旧片区始终是基层治理最复杂、最真实的样本切面。深圳市福田区园岭街道，恰是这样一座典型的“混合型老城”：一边是上世纪八九十年代沉淀下来的老旧居民区，岁月沉淀了温情，堆积了设施老化、老幼聚居、配套滞后的治理压力；另一边是厂房密集、人口流动频繁的八卦岭工业区，大量外来租客在此栖居，人员结构多元、诉求复杂、治理难度叠加。

立足人民城市建设核心理念，园岭街道以长城二花园为先行试点，探索构建党建引领体系化建设、民主化治理、社会化协作、温馨化服务、数字化赋能的“五化”融合治理体系，以一套标准化逻辑重构基层治理底层框架。

“五化”层层承接、环环递进的完整逻辑链条，历经数年深耕打磨，“五化”治理模式全面覆盖居民小区、特色商圈、城市街区、工业园区四大核心场景，平安综治、嵌入式养老、儿童友好、居民自治、智慧治理五大领域先后斩获国家级认证。

作为整套体系的集大成标杆，长城二花园获评全国百个美好家园小区典型案例，全国六十余省市组团前来观摩学习。兼顾民生温度、产业活力、长效治理效能，“五化”治理模式让老城更善治，街区更活力。

体系化建设

搭起全域治理骨架 破解碎片化治理短板

基层治理往往会因职能边界而产生困局，养老、托育、小区改造、流动人口综治分属不同职能部门推进，缺少一套贯通街道、社区、楼栋、住户的统一制度底座。体系化建设的核心，就是为老城治理搭建纵向贯通、横向联动的标准化完整框架，为后续群众自治、社会资源引入、普惠服务落地、数字场景应用筑牢坚实根基。

园岭街道从纵向、横向两条脉络重塑全域治理组织架构。纵向织密五级党建治理链条，建成“街道党工委—社区党委—小区党支部—楼栋党小组—党员中心户”完整层级，实现辖区全部小区党支部全覆盖。辖区1783名在职、退休党员全部划入263个楼栋党小组，把治理末梢下沉至楼栋、到户到人，让党员成为扎根家门口的常态化治理联络员。街道全面推行小区党支部书记、业委会负责人、居民小组长“一肩挑、交叉任职”机制，辖区业委会党员占比从25%大幅提升至42%；同步配套设立小区监事会，补齐全过程监督环节空白，构建起决策、执行、监督闭环运行的完整体系。

长城二花园是这套五级党建架构的首发试验田。依靠清晰完整的组织权责体系，小区率先理顺物业、业委会、居民三方关系，各类改造、矛盾调解工作推进顺畅高效。南天二花园、园东花园等老旧小区直接复用标准化党建模板，仅结合自身情况微调细则，大幅降低基层治理试错成本。

横向层面则打破部门壁垒，常态化跨主体联席会议统筹电梯更新、小区改造、停车调配、劳资纠纷等复杂议题，联动执法、公安、物业、商户、居民代表联合处置。475项行政执法权限下沉网格，巡查、执法、应急处置一体化运转。针对八卦岭劳资纠纷多发问题，街道联合派出所推出24小时街警联合调解机制，入选广东省综治中心现场会优秀案例（全市唯一）。街道还联合八卦岭工业园区党委、街道商会等打造乐活园岭创新创业党群，实现企业服务、创业服务、人才服务一站式解决。

街道同时出台十余项标准化治理文件，编制“五化”建设操作指南，统一三级党群阵地运行规范，将零散基层实践固化为通用制度范式。其中，长城二花园治理模式入选全国新时代“枫桥经验”优秀案例。

民主化治理

深耕基层全过程民主 唤醒社区自治内生力量

完整的组织架构仅解决统筹管理问题，如何让居民、商户不置身事外？民主化承接五级党建载体，以全过程人民民主搭建标准化协商体系，唤醒群众自治内生力量，让民意成为社区决策核心依据。

长城二花园打磨的“六步议事法”是民主落地核心载体：群众提议、支部梳理议题、多方集中审议、项目落地实施、全程跟踪监督、群众年终评议，全流程留痕公示。依托这套机制，小区办结电梯更换、充电桩铺设、架空层翻新等46项民生难事，协商流程在福田全区推广。

街道规范业委会差额选举，开放组织推荐、业主联名、个人自荐三条渠道，候选人公开述职，选举全程可追溯。针对南天二花园、翠馨居等长期无自治组织小区，党建专班逐案攻坚补齐自治空白。街道搭建社区能人储备库，汇集法律、工程、教育专业居民58名，组建26支志愿队伍，为议事协商提供专业支撑。

透明监督是凝聚民心的关键抓手。长城二花园坚持17年财务常态化公示，每年引入第三方独立审计，月度收支、季度维修资金、年度决算全部公开，重大事项交由全体业主表决。街道推动物业与业主共管公共收益，收支全程透明，小区物业费收缴率连续四年100%。透明协商消解业主与物业、商户与街道的对立隔阂，为后续引入社会资本、推进片区产业更新攒下广泛群众共识。

社会化协作

汇聚多元共治活水 构建可持续基层运营生态

群众达成改造发展共识后，长期稳定运维更需要市场化抓手。社会化打通政府、市场、社会组织、居民四方资源，同步补齐民生短板、激活片区实体经济，实现民生改善与产业提质双向赋能。

八卦一路美食街是产业焕新核心样板。街道联动国企、餐饮商会投入500万元，盘活6000㎡闲置空地打造乐活森邻园，探索“政企商社共建、以商养商”自持运维模式。街区经营收益反哺公共空间养护，摆脱财政长期输血依赖，持续拉动餐饮客流与营收增长。

八卦岭工业区引入千万级社会资本，将老旧宿舍改造为青年长租公寓，补齐产业工人居住配套；园中花园投入4000万元升级沿街商业，盘活社区存量商铺。立足中心城区土地稀缺现状，园岭以“存量焕新、创新上楼”为抓手，引导科创、文创企业入驻高层厂房，推动传统厂房转型智能制造复合社区，持续提升片区经济密度与产业能级。

全域党群阵地引入25家社会组织落地41个公益项目，社会力量分担56万余元运维成本，培育“园岭少年派”“老友福”“园岭青年汇”三大服务品牌，全年服务群众超1.8万人次。多元市场主体深度参与，既稳住民生长效运营，又持续培育产业增长点，走出治理提质、经济增效、群众受益的共赢路径。

温馨化服务

锚定全龄友好底色 织密老城有温度民生网络

资金、场地、产业配套全部落地，落地落实服务成为重中之重。园岭街道老人、儿童占常住人口超45%，八卦岭集聚大量外来务工者、新就业群体，温馨化依托前三阶段搭建的框架、凝聚的共识、引入的资源，打造均衡细腻的全龄服务体系，把治理与产业红利转化为群众可感知的幸福感。

养老服务以长城二花园为标杆。小区建成300㎡长者食堂与共享照料架空层，落地全市首个小区物业养老驿站，提供助浴、代购、上门问诊服务。作为华南唯一、全国首批“物业+养老”国家级试点，街道搭建全省首创“5G+AI”智慧养老平台，为两百余名独居老人配备智能监护设备，全年处置紧急预警两千余次。全域建成23个养老驿站、数字化食堂，年均服务长者超8万人次。

儿童友好建设形成全国可复制样板，百花儿童街区常年接待各地考察团队。4300㎡儿童友好综合体、两条专属通学巴士投入使用，多处架空层改造为童梦空间，新增七千余平方米分龄游乐场地；常态化儿童议事会充分保障孩童社区话语权。南天二花园“熊猫屋”科普阵地、园东花园彩虹跑道，为小型老旧小区提供轻量化适儿配套方案。

温情服务覆盖全人群。老旧小区改造新增24处邻里共享阵地，饮水、环境提质工程惠及七千余户居民；27支文体社团全年开展300余场邻里活动，重塑熟人社区氛围。园东花园打造五分钟幸福生活圈，退役军人志愿队常态化开展义诊、义剪、便民维修，开设普惠夜校，节庆邻里活动持续拉近人际距离。八卦一路配套暖蜂驿站、口袋公园服务商户与骑手；八卦岭综治中心设置法律援助、劳资维权窗口，全天候面向外来产业工人开放。从银发老人到孩童，常住居民到流动务工者，人人都能触摸到老城持久细腻的民生温度。

数字化赋能

数字技术扎根治理实务 摒弃形式化智慧平台

线下组织、协商、资源、服务体系成型后，人工巡查、纸质台账常有响应慢、监管盲区多、运营成本高的短板。数字化通过贯通“前四化”全部线下场景，以科技构建预警、处置、反馈闭环，进一步赋能小区、商圈、工业园区提质增效。

长城二花园打造智慧物业标杆，上线“一应阳光”线上平台，覆盖缴费报修、议事投票、维修资金查询全流程，覆盖12个重点小区，居民线上办事使用率从50%提升至80%。社区常态化开设数字课堂，手把手帮助老年人跨越数字鸿沟。园区布设百路高清监控、高空抛物识别设备、无感门禁，充电桩搭载物联网自动监测漏电过载隐患，筑牢全天候安全防线。

八卦一路美食街建立“一铺一档”电子台账，实行空铺三色分级管理，商户诉求24小时受理、3日内办结。依托街道宣传矩阵产出百余篇街区宣传内容，全网曝光超320万次，抢抓赛事流量激活“票根经济”，有效拉动商户客流与营收。八卦岭工业区整合流动人口、消防、劳资大数据，搭建智能预警平台，实现风险前置排查处置。

针对街巷、楼栋遮挡造成的监控盲区，街道创新低空无人机巡检搭配地面智能感知设备，主次干道、背街小巷、产业园支路巡查无死角。数字触角延伸至细微民生：5G智能床垫实时监测独居老人健康；垃圾分类线上积分激励群众参与；线上调解端口嵌入社区小程序，邻里、劳资纠纷远程举证化解，大幅压缩基层人力处置成本。数字技术为整套“五化”体系装上智慧引擎，同步提升小区管理、商圈运营、工业园区产业配套服务水平。

■一线观察

老城善治何以可复制？

园岭“五化”给出基层治理答案

基层治理是城市治理的“最后一公里”，老旧混合型片区更是检验治理能力的试金石。

深圳福田园岭街道探索的“五化”融合治理体系，构建起一套层层递进、环环相扣的现代化治理范式，为全国老旧城区综合治理提供了可复制、可落地的深圳方案。

体系化搭建骨架，民主化凝聚共识，社会化激活产业活水，温馨化厚植民生温度，数字化赋能全域增效，五大环节并非简单并列，而是依次承接前一阶段遗留痛点，形成完整的治理链条。

体系化理顺五级党建与跨部门协同机制，破解条线分割、权责散乱的底层难题；民主化依托标准化议事规则，让居民、商户从治理旁观者变为共建主角，积累全民参与的民意基础；社会化打通政企社多元资源渠道，既以社会资本补齐小区改造、公共服务资金缺口，又立足存量空间盘活商圈、工业区实体经济，真正破解民生保障与产业发展“两张皮”顽疾；温馨化锚定全龄友好，均衡覆盖老人、孩童、外来务工群体，让硬件改造成果转化为群众触手可及的幸福感；数字化以空地一体智能体系打通监管盲区，赋能小区物业、商圈运营、产业服务全场景提质增效。

整套模式兼顾社会效益、民生温度与经济活力，实现治理提质、产业增效、群众受益三方共赢。

不难看出园岭模式可复制推广价值有：其一，以顶层系统性设计统筹平安、养老、托育、产业运营协同落地，打破多数地区治理与发展割裂的固有短板；其二，同时适配老旧居住小区、流动人口密集老工业区两类国内主流老城形态，适用场景覆盖面远超单一示范点位；其三，构建政企社长效协同运营机制，摆脱公共服务对财政单一依赖，依靠市场化、社会化路径降低运维成本，为各地完整社区建设、老工业区转型升级提供低成本实践路径。

如今，园岭已迈入模式全域推广阶段，按照“2024试点先行、2025年全域铺开、长期常态巩固”三步走节奏，持续完善标准化操作体系与对外研学平台，持续输出老城善治经验。

面向未来，街道仍将不断深化“五化”融合内涵，推动数字技术深度嵌入民生服务与产业发展，持续扩容全龄友好服务供给，不断夯实共建共治共享的社会治理共同体，在超大城市基层治理中走出一条可持续、有温度、有活力的现代化新路。