21评论丨从北京新政看存量时代的楼市政策风向

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近期，热点城市又出台楼市纾困政策，比如北京明确五环内非户籍购房的社保缴纳年限从2年降至1年，父母将家庭名下本市商品住房赠与子女，不核验子女购房资格，提高公积金最高贷款额度至单人、夫妻双方最高为120万、240万。除北京之外，近期多地也发布类似政策，如上调公积金贷款额度、出台“好房子”评价标准和设计导则，推出“卖旧买新”相关补贴。

就北京新政而言，此次政策力度相对适中，限购政策向上海靠拢，比如上海今年年初的“沪七条”已将非户籍购房社保缴纳年限降至1年；公积金政策向其他一线城市靠拢，比如考虑各种上浮后，目前一线城市公积金贷款最高额度在180万（单身）和350万（夫妻双方）左右。

北京上半年商品房销售态势良好，占主导的二手房交易9.4万套，创五年新高，为何还要出台楼市纾困政策呢？

主要原因是新房市场的结构性变化。根据克而瑞监测，上半年北京新房供应同比下降41.8%，带动库存下降5.7%，但去化周期反而增加3.3个月至30.9个月。这说明，新房销售热度下降，库存减少是供给端压缩的结果。从交易结构看，新房市场呈分化态势，110平方米以下的刚需、刚改户型交易占比近50%，比去年全年上升4个百分点，而中大户型则面临库存去化难。这并非是北京一个城市的问题。同样来自克而瑞的监测，全国50个重点城市中近六成出现“库存总量下降、去化周期上行”。

今年上半年，刚需、刚改主导市场交易的结构比较明显。上半年，全国二手房交易首次超过新房，达到50.4%，重点30个城市二手房交易占比达到68%。值得注意的是，二手房交易主体就是中低价位的房源。比如，上半年北京总价200万元以下二手住房成交占比53%，较2025年提高4.9个百分点。而且，今年多个城市出现“新房交易下行、二手房交易上行”的态势。

目前，各地商品房交易结构比较清晰，即住房回归居住属性以后，刚需和刚改是需求的主体。收入有约束、对房价敏感的刚需刚改群体，购置总价更可控的二手住房；收入有支撑、居住品质要升级的刚需刚改群体，则倾向于购置新房。由于二手房在价格、交付和配套服务方面的优势，加上区位选择多样，逐渐成为需求的主体，这也是导致新房库存压力大的原因之一。

值得注意的是，这种库存的积压，不仅是新房中大户型面积的库存去化难，挂牌待售的二手房中，中大户型面积的房源也难以消化。目前来看，除了少数豪宅新盘呈现出的“点状热度”，新房和二手房中的大户型房源都面临去化难的现状。因此，如何激活改善型住房需求，促进“卖旧买新”、刚需和改善、二手房和新房的良性循环，推动新房库存和挂牌二手房顺利去化，在顺畅的循环中提振交易情绪、稳定市场预期，已成为各地接下来稳楼市的新命题。

由此，就可以理解北京此次新政中，不管是限购政策的调整，还是直系亲属赠予房产不核验资格，抑或是近乎翻倍提高公积金贷款额度等，目的就在于释放新的购买名额，提升置换、升级住房消费的购买力。今年以来，热点城市公积金最高贷款额度均实现了翻倍增长，比如一线城市夫妻双方最高可贷350万元左右，这对于贷款首付和月供能力来说是极大的提升。

同时，这也是今年以来各地推出各种“以旧换新”政策和试点，涵盖委托代卖、国企收购、政府补贴等探索的主要原因。客观来讲，目前各地居民“有没有”的住房需求基本解决，但“好不好”的需求潜力很大。库存去化难与“好不好”的需求没有得到满足形成了供需错配的现状。

当住房进入存量时代，不管是民生住房需求的满足，还是商品房市场的稳定与可持续发展，必须用好城市更新、存量盘活等政策红利，围绕增量和存量的互动，部署新时期治理架构和政策体系。目前，各大城市新市民、年轻人的住房消费潜力很大，“由租转买”、扎根城市的诉求很强；由于存量房存在功能、配套和体验上的短板，有房一族的换房潜力也很大。

目前来看，存量房综合品质参差不齐、交易环节存在堵点、交易价格不稳等，梯次消费升级难以实现。下一步，既要通过政策纾困以释放购买潜力、提振购房能力，也要通过城市体检和更新，补足存量房基本功能、市政服务、配套设施上的短板，把老房子改为“好房子”，提振存量房供需效率，通过提振交易活跃度来稳定存量房的价格体系，进而激活存量和增量的循环。当然，还要在稳就业、稳收入方面强化基本面支撑，促进大家敢于升级住房消费。最后，也要有序推进好房子建设，在降低地价、实现配套先行、创新开发和融资模式上完善支持政策，让新增供应的项目不仅满足各类群体居住升级需求，还具有广泛的可支付性。