房地产利好来袭！上海出台楼市“沪八条”

来源：东方财富网

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时隔半年，上海再出楼市新政。

8月20日，上海市住建委、市房管局、市财政局等六部门联合出台《关于优化本市房地产政策措施的通知》，推出8项举措（以下简称“沪八条”），包括优化公积金政策，把首付款的支持范围从预售新建商品住房扩大到购买现房，购房契税、住房配套的车位车库购置等均纳入公积金的支持范围等。上海还出台了阶段性购房补贴政策，符合条件的单套最高可补贴8万元。新政自8月21日起施行。（上观新闻）

投顾观点：不是强刺激，是给置换链条上润滑油。

这次“沪八条”里真正有含金量的是以下三点。

首先是公积金端，在2025年8月“沪六条”支持提取公积金付新建预售房首付的基础上，把范围扩到新建现房，且“既提又贷”不影响贷款额度核算；同时购房提取从“拿证5年内提1次”改成“每个自然年提1次”，上限放宽到该套住房自有资金实际支付额；更关键的是，购房契税、配套车位（库）、储藏室购置费也纳入公积金提取场景。

其次，信贷端，首套商贷首付统一15%，外环外二套从20%降到15%，外环内二套维持25%。

第三，也是最容易被媒体转发的，是阶段性“以旧换新”补贴：2026年8月21日—2027年3月31日，外环外买新房且1年内卖本市二手，按新房贷款额1%补、封顶5万；若卖的是外环内二手，再加3万，单套最高8万，总盘2亿元用完即止。

再加上加大房票安置、收二手作保租等，本次沪八条本质就一句：降门槛、降交易成本，真正想疏通的是“卖旧买新”那根被摩擦成本卡住的链条。

但要评价这波政策分量，得先看上海楼市当下到底是不是“缺水”。网上房地产数据显示，二手房方面，2026年7月上海二手房（含商业）累计网签23078套，同比涨19.3%，是近五年7月最高，剔除春节所在的2月，已连续8个月站上2.2万套；二手均价约4.87万/㎡，环比连涨3个月，议价率压到5.34%的2025年来新低（出处：网上房地产全口径统计，澎湃新闻《7月楼市淡季不淡》转引）。

新房端，7月上海新建商品住宅成交面积40.8万㎡，环比降23.0%但同比增19.5%，均价冲到81423元/㎡（环比+7.3%、同比+14.2%），核心区豪宅开盘日光、外环外多盘取消摇号（出处：上海中原地产、网上房地产）。

再看上海市统计局8月18日公布的数据：1-7月上海房地产开发投资同比-6.8%，住宅新开工-36.9%，商品房销售面积942.74万㎡（同比+2.4%），其中住宅销售面积563.07万㎡（同比-25.7%）。

所以翻译成大白话：核心区热、外环外冷；二手活、新开工死；置换链在转，但外环外新房库存和老破小退出通道还是堵点——这次补贴和房票正好戳在这俩堵点上。

同时，这里再补充另一则新闻，也是今天澎湃新闻的报道，也冲上了百度热搜榜。

说香港楼市重返巅峰可能有点标题党的嫌疑，但必须得说，2026年香港豪宅这波回弹不是小打小闹。中原地产研究部数据：2026年上半年香港总价2000万港元以上一二手私人住宅成交2372宗、金额1113.18亿港元，半年度金额创1995年下半年以来31年半峰值；山顶南区成交121宗（同比+72.9%）、金额151.38亿港元（同比+165.2%），其中内地买家占比约七成。

这一波香港豪宅驱动逻辑很清晰：2024年全面“撤辣”+ HIBOR回落至2%附近“供平过租”+资本投资者入境计划门槛降到3000万港元+高才通持续流入。这批冲进香港山顶、西半山、启德的内地钱，主体是谁？就是浙江新贵、长三角实业家、新经济IPO受益人——和上海翠湖天地、上海壹号院、华山路老洋房的核心买家高度重叠。

而高盛2026年4月9日报告，2000年以来香港楼市进入上行周期后，上海、深圳随后四个季度跟涨概率分别为74%、81%；这一轮香港楼市2025年3月触底反弹约8%，上海楼市的核心资产定价已同步重估。落地到上海近期的豪宅成交数据方面，也是对得上的。

香港楼市回弹，对上海楼市有没有影响？当然有。但整体是弱传导，对外环外刚需几乎无感；但对内环顶豪是实打实的“估值锚+资金同源”。这也是为什么“沪八条”补贴的8万块钱撬不动内环顶豪，但上海翠湖天地照样不愁卖——塔尖玩的不是公积金和首付比，是沪深港核心资产的比价关系。

所以对于A股地产板块来说，8月20日盘面已有板块脉冲，逻辑是“一线继续微调+金九银十预期”，但1—7月上海住宅销售面积仍-25.7%、全国新开工没起来，仍只能视为反弹而非反转，政策博弈行情，重点就在于后续是否有更多的政策释放。

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盘面解读

今天市场整体冲高回落，三大指数盘中一度集体翻绿，尾盘又小幅翘尾翻红。盘面上，创新药、疫苗板块高开高走，多支疫苗ETF涨停，原因来自于昨晚美国方面的消息：mRNA疫苗巨头莫德纳宣布与默沙东合作研发的个性化mRNA癌症疫苗III期临床试验取得初步阳性结果，意味着mRNA抗癌技术朝着商业化再进一大步。与之相反，早盘AI科技板块短暂反弹后即走弱，下行趋势不改。

而传统行业这边，前几个月无人问津的白酒、地产、粮食板块因为不同的消息刺激（高端白酒批价上涨叠加金九银十将至、一线城市房地产政策陆续发布、厄尔尼诺来袭和霍尔木兹阻断影响粮食收成预期）继续延续反弹，盘面上跷跷板效应极其明显。个股涨多跌少，超3900只个股上涨，但成交量大幅萎缩，相比前一日缩量4300多亿。在此背景下，很难期待沪指会立刻攻破4000点整数关口。

图片来源：东方财富APP，数据时间：2026年8月20日

不过外围方面，之前导致全球股市调整的美国长期国债收益率问题已有所缓解。昨晚美国财政部宣布扩大长期名义国债回购规模，将把较长期名义附息国债的流动性支持回购操作单次最高规模至少提高一倍，至少40亿美元，自2026年9月9日起生效。所以外围的压力锅也在减压，整个市场向下的空间也有限。

在前期主线如AI产业链集体熄火的情况下，短期只能做热点题材轮动，持续性较差，参与难度大，建议谨慎追涨，及时兑现。该阶段适合低位布局筹码，等待中报期结束的下一轮机会。

信息来源：东方财富APP，仅作展示不作为投资建议。