个人房贷制度28年来首次大修！项目达标后才开始还贷

来源：羊城派

8月28日，国家金融监督管理总局、中国人民银行联合印发《个人住房贷款管理办法（试行）》，羊城晚报记者对比发现，这是我国1998年出台房贷管理办法以来，历经28年迎来的首次全面系统性修订。

对于普通购房者来说，这份《办法》的最大变化有两条：

一是第二十二条：借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至该住房项目开发企业在主办银行开立的资金账户。借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

这里要表达的是，购房者还贷时间将后移至项目销售备案/竣工备案后。

在此之前，众多城市的楼市都长期存在“先还贷、后收房”的行业常态。以往购房者购买期房，完成购房网签、办理预告抵押登记后，银行便会发放按揭贷款，购房者次月就要正式开始偿还月供。彼时楼盘往往仅完成基础施工或主体结构建设，距离竣工交房还有1至2年时间，购房者长期处于“房子未交付、房贷不能停”的被动状态，一旦项目出现交付风险，将承受双重经济损失。

本次《办法》，就要终结这一行业惯例。其明确规定，预售商品房必须完成竣工备案后，银行方可发放个人住房贷款。

对购房者而言，意味着房子完工、验收合格、具备交付条件后，才会开始计算房贷、偿还月供，真正实现“房子达标再还贷”，从源头规避烂尾、延期交付带来的还贷风险，彻底解决购房人最大痛点。

为保障市场平稳过渡，新规设置合理过渡期，即“对于本办法施行前已取得预售许可证的项目，其个人住房贷款发放条件可以按照原规定执行。”

二是第二十六条：展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。

这里要表达的是，房贷最长贷款年限由30年延长至40年，购房者可自主选择还款周期，有效降低每月月供压力，减轻家庭短期置业负担。

上海易居房地产研究院副院长严跃进算了一笔账：以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力，“对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的减负”，他表示。

当然，期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。