老厂区里建起芯片基地：武汉城市更新“双螺旋”样本

21世纪经济报道记者吴文汐，实习生肖卿 武汉报道   初秋的武汉，位于光谷一路227号的江城实验室先进封装中试平台二期项目现场，已建起一片崭新的厂房，设备进场、产线调试正有条不紊地推进，筹备着下半年的正式通线。

这里的前身是2008年建成的LED厂区，2015年停产后成为一片荒草丛生的空地。通过城市更新改造和产业功能重构，这里原本闲置的资产被盘活，建设成了武汉集成电路产业的创新基地。

“我们想做的，是用一个创新源头，带着一个片区一起更新。”江城实验室战略研究院执行院长熊炳桥向记者表示。

今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确提出推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级，优化提升传统产业，培育壮大新兴产业和未来产业，因地制宜发展新质生产力，提升城市产业创新活力。

记者了解到，武汉出台市级“十五五”城市更新专项规划，创新推出城市更新、科技创新互促共生的“双螺旋”发展模式，其核心是形成“城市更新托举科技创新、科技创新反哺片区资产增值”的循环。当前，产业导入与创新培育正成为武汉城市更新的新标尺。

向存量空间要产业增量

武汉作为中国近代工业的重要发源地之一，留下了大量老旧厂房和工业遗存。当前，老旧厂房的改造已被纳入武汉市级系统性工程，武汉明确以99个老旧厂区改造、37个低效园区升级、13个星级产业园培育为抓手，全面提升城市产业创新活力。

沿着建设大道一路向西，在硚口古田老工业片区，一栋始建于1985年的灰白色建筑原本是武汉床单总厂的办公楼。2025年5月，这里启动改造，三个月后，百度智能云千帆大模型（武汉）创新中心在此揭牌运营。

硚口素被称作“汉口之根、商贸之源”，承载着百年汉正街的商贾繁华与老古田的工业荣光。但随着传统工业外迁，大量厂房闲置，如何盘活这片存量空间，成为摆在硚口面前的现实课题。

2026年，硚口区明确将城市更新作为科技创新与产业创新“两创”融合的重要抓手，规划建设“一廊三城三带”。由柴油机厂和床单厂改造而来的汉江湾人工智能产业园，被定位为硚口数字经济与人工智能产业的重要载体。

开园一年多，园区累计入驻企业29家，落地百度智能云、蚂蚁数科、零一万物等头部企业，集聚大模型创新中心、标注基地、具身智能实验室等重点平台。

硚口经济开发区党工委书记曹珊向21世纪经济报道记者表示，硚口是商贸强区、医疗健康大区，发展人工智能产业有着自己的差异化定位。多家三甲医院沉淀的海量医疗数据、汉正街积累的商贸数据，都是AI产业的“燃料”，因此，硚口将深挖数据要素价值、聚焦应用场景落地，作为发展数智经济的两大发力点。

城市更新成为了硚口加快动能转换的有效途径。2025年，硚口区人工智能产业营收突破100亿元，增长30%。

位于洪山区的广埠屯·锦鲤项目，前身是722研究所生产用地，因生产功能外迁而历经十几年的闲置。而项目所在的广埠屯片区，曾是华中地区规模最大的IT交易中心，“北有中关村、南有广埠屯”的口号曾享誉全国。

“广埠屯由原来的科技集聚区变成普通商业区，功能是有所缺位的，这里走出了众多的企业家与创业人才。因此，我们的目标是复兴广埠屯科创大IP，将这里重新打造为产业中心。”洪山区科技投资集团有限公司党委书记、董事长喻峰向21世纪经济报道记者表示。

据介绍，该项目总投资约6亿元，将打造8万平方米以上科创载体，八成以上空间留给科创研发，重点锁定新材料、人工智能两大赛道。一期项目已接近收尾，预计十月开园，迎接首批企业入驻。“我们的目标是‘开园即满园’，前期的储备项目已经超过100个，有明确入驻意向的项目40余个，这些项目中武汉本地高校项目占八成以上。”喻峰提到。

目前，武汉正规划打造锦鲤系列园区，以高校科教资源为核心，构建集成科技创新、产业发展、生活消费等多元功能的发展生态。作为武汉“锦鲤计划”首个标杆项目，广埠屯·锦鲤规划了“创客空间-孵化器-中试平台-加速器”全链条阶梯式空间，为高校师生创业提供低成本、全要素的落地平台。

“遴选项目时，我们遵循非科创属性不进、科技含量不足不进、与主导产业无关不进的原则，优先导入高校师生成果转化类项目，不要求企业已经注册实体，带着项目点子就可以申报。”喻峰说。

把老城区的科教禀赋转化为新质生产力，是武汉对城市更新与科技创新“双螺旋”共生的探索。数据显示，目前武汉已在环大学创新发展带内布局3个湖北实验室，建成3个重大科技基础设施，聚集近80家高校院所、2.7万家科创企业。

跳出空间改造旧逻辑

各大城市在推进城市更新的过程中，普遍面临产权复杂、运营空心化、收益不明确等现实难题。

CBRE世邦魏理仕战略顾问部资深董事宗长浩在接受21世纪经济报道记者采访时指出，城市更新中产权协调难度大、协商周期长，会拖累规划推进进度。同时，运营空心化是普遍难点，政府希望引入高端产业，但空间品质、租金水平和产业承载能力并不匹配。此外，目前部分城市更新项目仍存在重建设、轻运营的问题，硬件设施和空间环境完成了焕新，但业态植入和服务配套并没有跟上。

“城市更新的真正难点不在于技术和工程改造，而在于功能重构、资产增值和产业落地，如果只是把空间修缮一新，后续没有运营、没有产业、没有现金流，就只是维修工程，而不是实质性的城市更新。”宗长浩认为。

武汉的一批城市更新项目正尝试跳出这一旧有逻辑。

针对产权问题，洪山区广埠屯·锦鲤项目给出的解法是“租建运还”，土地产权仍属央企，项目在不改变原有产权的基础上，由区属国企租赁土地和既有建筑整体投资改造，运营30年后完整归还。既避免了产权流转带来的高昂成本与复杂流程，也让运营方能够以长期主义的心态做产业培育，无须为短期资产增值压力而偏离科创定位。

位于武汉东湖高新区的江城实验室，与整个湖北省的集成电路产业深度关联。实验室的发展始于武汉一间200平方米的办公室，彼时，为了给研发找空间，实验室把留学生创业园里一家破产LED企业的楼宇租下来改造成研发楼。

“当时这片区域特别荒凉，园子里还有野兔子。随后，我们又逐步把整个园区都租赁了下来，建成科学园，不仅有研发楼，还有中试楼以及员工宿舍、餐厅等配套设施。”熊炳桥介绍。

同时，江城实验室通过市场化、轻资产运营方式实现自我造血。2021年，全球集成电路市场低迷，许多晶圆厂机台闲置，实验室将机台租赁过来，把客户分散的特色化需求整合起来，当年就实现了2000多万元的科研服务收入，第二年收入接近2亿元。有了“第一桶金”，实验室开始建设自有的中试平台。

“最终我们仅用9个月便建成国内首个12英寸先进封装综合实验平台（一期），耗时仅为新建同类载体的一半，既达到了技术标准，也为抢抓产业发展机遇赢得了关键时间。”熊炳桥说。

造血能力让城市更新有了可持续的支付逻辑。实验室孵化器自去年8月成立至今已入驻48家企业，在孵企业营收超5亿元，国产替代率达到80%以上。毗邻实验室的汇成工业园，原本办公楼宇业态定位模糊、常年闲置，实验室承租后接手运营，围绕集成电路产业链开展招商和前置孵化，入驻率提升至98%以上，集成电路相关企业占比突破80%。

而运营空心化的根源，往往在于空间改造与产业需求脱节。硚口的做法是，改变以往“盖好了再找企业”的方式，让产业定义空间。

“我们不走先改造、后招商的老路。园区实行预招商、定制化招商，改造前先摸清企业真实需求。”曹珊表示，以园区A5-2楼为例，在提前摸底20家企业承重、网络、算力等需求后，已完成基底承重加固、电力增容、消防配套和网络扩容等改造工作，并针对无人车测试、无人机试飞等特殊需求，提前优化地面坡度、减少楼梯、配套楼顶储能设施。

这一方式从源头避免了供需错配，汉江湾人工智能产业园实现“开园即满园”，目前园区注册企业100多家，载体使用率长期保持90%以上，不少企业排队等候入驻。

城市更新的核心并非拆与建，而是人的回归与产业的生长。

“产业发展的关键因素是人，我们希望通过城市更新，把曾经离开这里的人重新召集回来，把产业生态建设起来，把企业和人才真正留下来。”曹珊说。