城市发展存量时代，深圳宝安如何推动沉睡资产转化为发展增量｜南方观察

宝安地处环珠江口“黄金内湾”的地理核心，是深圳唯一集陆、海、空于一体的枢纽城区。当前，正处于新一轮重要的窗口期和机遇期，发展的机遇前所未有。与此同时，作为开发建设程度较高的超大城区，宝安空间资源珍贵，而未来发展又持续提出新的空间需求。

面对挑战与机遇，宝安给出的关键词是——“有解思维”。一场别开生面的开工活动，成为看懂宝安“有解思维”的一个入口。

9月11日，2026年宝安区三季度重点项目开工暨资源对接活动举行。当日，20个项目集中开工，31个项目集中展示，项目开发单位、优质企业、金融机构、施工单位、股份公司等多类主体齐聚一堂，开工活动变成了政策宣讲会、资源对接会、产品展示会、营商环境推介会。

仔细观察可以发现，宝安的“有解”，关键在于围绕发展目标不断寻找新的路径：看清大势、系统求解、政府搭台、整合资源、合作共赢，让原本卡住的难题重新找到解法，推动“沉睡资产”转化为发展增量。

任何领域的破题，都始于从大势中找机会、从目标中定路径。

2025年7月，中央城市工作会议时隔十年召开，首次提出建设“现代化人民城市”的目标，并作出重大判断：我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。会议部署的七项重点任务中，高质量开展城市更新、优化城市空间结构、加快构建房地产发展新模式，都直指空间这一核心变量。

政策相应落地。今年以来，中央以及国家和相关的部委、省、市密集出台了系列政策，城市更新政策的基本面已发生根本性变化，原有的开发模式面临新的挑战。

传统路径正在收窄，新的模式尚在探索，这个阶段既是压力也是机会。谁先想明白接下来怎么走，谁就在下一轮占先手。

对宝安而言，这意味着城市更新和土地空间攻坚需要尽快建立新的路径。区第八次党代会因此将土地空间攻坚纳入未来五年重点部署，提出“向土地要空间、向存量要效益”，探索新型土地整备和城市有机更新路径；“十五五”期间，全区计划整备土地5.5平方公里以上，其中产业用地2.5平方公里以上，释放优质产业空间300万平方米以上。

方向看准，就围绕发展目标主动谋划、乘势而上。

区第八次党代会和区两会刚刚对未来五年发展作出部署，本次活动紧随其后，以重点项目集中开工带动建设提速，既服务当前冲刺三季度、决胜全年，也提前为明年项目接续和高质量发展蓄势。

活动释放出更进一步的信号：今年争取全力推动6个城市更新项目开工，明年储备10个可开工项目；今年计划准备土地139公顷、出让产业用地80公顷，未来三年储备产业用地超过340公顷。

“只要有好的项目，宝安就一定有地可落。”

这句话表达的不只是空间家底，更是一种主动准备空间、主动承接机会的姿态。

宝安的“有解”，首先是一种主动求解。

很多城市更新项目卡住，一个重要原因在于“单点求解”。

就项目论项目，就事论事，是过去处理城市更新较常见的方式。只看一宗地，眼前是拆迁成本、融资成本、开发成本和销售收入。市场上行期，这笔账算得过来；进入调整期，成本与收益难以平衡，项目很容易停滞。

项目推进后，零散土地逐步实现集约化开发，旧厂房更新、居住环境改善的同时，道路、学校、公园等公共配套同步完善，集体资产也得到盘活增值。 “土地整备绝不是简单‘拆了重建’，而是把整个片区作为整体来规划建设。”新桥股份合作公司董事长曾仲钊表示。

活动上展出的黄田项目，则体现了另一种解法。针对原有模式存在空间定制难、周期不可控等问题，宝安调整供给方式，采取“政府收储、按需供应”，让空间供给更贴近产业项目的实际需要，目前已保障宝安集成电路高端装备产业园落地。

同一块土地，改变供给方式，就能找到新的解法；同一个项目，放进更大的产业和片区发展中，也能重新寻找经济平衡点。

扩大问题的边界，增加求解的变量，原先卡住的问题就有了更多解题路径。这种方法也不限于空间，产业培育、民生改善、城区治理等复杂问题，同样需要跳出单点，在更大的系统中寻找答案。

宝安的“有解”，也是一种系统求解。

扩大求解边界之后，还需要回答一个问题：谁来解？

以往，城市更新项目主要由市场主体推进，政府更多承担审批、监管和协调职能。城市发展进入新阶段，也要求政府角色转换。

围绕城市更新，宝安提出“政府引导、市场参与、产业先行、利益共享”。此次活动就是一次具体实践。

社区有土地，企业有产业需求，开发商有建设能力，金融机构有资本，运营机构懂长期经营。过去，这些资源分散在不同主体手中，需要逐一寻找和对接。这次宝安把开工仪式同时做成“政策宣讲会、资源对接会、产品展示会、营商环境推介会”，过去需要多头寻找的信息和资源，在一个现场直接碰面。

这是一种更主动的资源配置方式。政府通过搭平台、通信息、促对接，把分散在不同主体手中的空间、资金、产业和运营能力重新组织起来，为项目找到更多可行路径。

政府的角色也随之向前延伸：从审批协调，到主动服务，再到组织资源。项目缺什么，就把相关主体和资源组织起来，减少信息差和对接成本。

活动现场，深圳市创新智慧港有限公司副总经理张文静把这种服务形容为给重点项目配了一个“全能服务团”。从土地审批、规划报建，到政策申报、人才住房，再到投融资对接、产业链上下游交流，政府服务覆盖项目发展的多个关键环节。

宝安的“有解”，还是一种“组团求解”。

方向清晰、边界打开、各方入场之后，还需要通过模式创新，把具体问题的解法沉淀下来，形成可以持续运转的路径。

活动上，宝安提出，要抓住当前政策窗口期和开发模式调整带来的机遇，加快探索“产业长期收益与房地产开发兼顾”的城市更新新模式。这也是区第八次党代会对未来五年城市更新作出的明确部署。

宝安探索新模式，出发点始终是解决问题。传统模型难以成立，就重新设计模型；短期账难以平衡，就在更长周期里寻找新的收益来源和利益结合点。

这种以目标为导向的“有解思维”，也体现在营商环境上。

过去一年里，围绕企业最需要的资金、空间、场景，宝安先后打造“宝企金服”“宝地兴业”“宝景创享”等“宝”字服务品牌，把原来分散的要素服务做成一套更加清晰、常态化的对接机制。

随之变化的，还有政府服务企业的角色——宝安塑造一种“了解企业、陪伴企业、链接资源”的“超级创业合伙人”角色，绝不“越位”替代企业决策，但也绝不“缺位”于企业最需要支持的创新关键环节。

这种“合伙人”式服务，也转化为企业发展的信心和行动。

今年7月，鹏鼎控股通过公开招拍挂，在宝安落地百亿级重点项目，进一步加码布局。“在深圳产业用地寸土寸金、资源极其珍贵的背景下，宝安始终优先保障优质实体制造、未来赛道产业的发展空间，这份对实体经济的重视、对产业趋势的精准把控，让我们扎根宝安、深耕宝安的信心更加笃定。”鹏鼎控股副总经理萧得望表示。

从这场开工活动回望，宝安“有解思维”探索的其实是一套面对复杂问题的方法：先看清大势和方向，再打开问题边界；把分散资源组织起来，通过模式创新重构可行性。

城市更新和土地空间攻坚，是当前最集中的实践场景。未来五年，产业升级、城区建设、民生改善还会带来更多复杂问题，宝安的“有解思维”能否转化为更广泛的发展能力，也将在这些具体问题中继续得到检验。

撰文 王悦

统筹 崔洁