“金九”开场，房企以价换量抢收市场

21世纪经济报道记者 吴抒颖

尽管“现售制”短期降低库存带来涨价的预期，但多数房企在“金九银十”仍然选择更加务实的做法。

据21世纪经济报道记者从多家央企、国企以及民企获得的信息，这些企业除旗下极少数项目存在“涨价”行为外，多数仍然与往年类似，在“金九银十”的传统成交旺季进行以价换量的抢收。部分中小房企则表示，他们目前仍在观望，因为自身对市场前景没有明确的判断，将静待市场变化以及头部房企的应对策略，再调整相应的市场安排。

“涨价”与抢收并行，与当前的市场情况相呼应。

今年以来，全国房地产市场进一步分化，高能级城市与非核心城市之间、高端住宅与刚需住宅之间的分化加剧，这也导致从业者与购房者的体感不同。“现售制”推出以来，多数房企已经结合自身的现金流、运营数据等指标做过推演并采取相应的措施。

在当前二手房成交已经占据主导的市场环境下，房企随行就市伺机而动，也是符合房地产市场实际的理性行为。

积极抢收

房企以价换量，顺应当前市场的反馈。

国家统计局数据显示，今年8月，一二三线城市房价指数环比涨跌幅分别为0.1%、-0.1%和-0.2%，同比涨跌幅则为-0.9%、-2.7%和-4.1%。

与此同时，二手房也已经成为当前市场成交的主力。

58安居客研究院院长张波指出，“据58安居客研究院监测数据，今年8月，百城二手房挂牌量达251.07万套，新增挂牌量同比依旧上涨8.3%。客群结构上，二手房找房人数占比已经升至73.6%，全国一二手客群重合度仅11.8%，二手房成为成交主力，价格修复主要依靠置换改善需求带动，远郊、刚需板块依旧在以价换量。”

二手房成为成交主力之后，一手房的购房者也会将二手房的成交情况作为参考的锚点。

在此背景下，房企决定以价换量抢收去库存。

一家中小型房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者，“我们这个月的主题是‘抢收’。虽然‘现售制’之后短期的供给会下降，但是我们很多项目已经是现房了，而且是长库存项目，不少是2022年之前拿地的库存。我们将趁着市场的情绪回暖，进行一波促销活动。”

头部房企也趁着市场情绪有所回暖，对长库存项目进行促销，这些项目多数是现房以及准现房。

据21世纪经济报道记者了解，以广州为例，当前广州的两大头部房企越秀地产、保利发展旗下部分项目开始进行大规模促销，通过特价盘清盘的方式直接给出折扣，相较于高位时期，最高降价金额可超过百万元。

一位了解广州市场行情的人士对21世纪经济报道记者表示，“广州现在的新盘扎堆在几个热门板块，如果有一个项目促销抢跑，其他项目不进行相应的动作就会比较被动。而且在同一个板块还可能出现同一开发商‘兄弟’楼盘抢客的情况，出于不内卷的考虑，开发较早优势比较不明显的楼盘也会通过以价换量，换取另一个‘兄弟’楼盘更好的销售空间。”

事实上，开发商的共识是，“现售制”推行以后，短期市场会迎来信心提振的窗口期，但对于库存较重的房企来说，此时是更好的出货机会。

一位头部房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者，“我们旗下不少楼盘已经卖了三四年了，还有五六年都没卖完的项目。这些项目无论是产品本身还是价格都不存在明显的优势，我们会根据市场的动向做出一些促销，只要能够把这些项目的库存清完，对我们保持现金流健康是有帮助的。”

随机应变

“现售制”给房地产市场带来了颠覆性的重塑，一部分房企随行就市，另一部分房企则信心满满继续观望。

一家总部位于大湾区的房企人士告诉21世纪经济报道记者，“我们内部进行过讨论和研判，目前已经把所有项目的折扣都先收回了。一些本来预计在年底推出的项目目前也全部暂缓，因为我们的项目多数位于高能级城市，老板（实控人）想要获取更多的利润空间，现售制一旦落实可能会有利于存量项目，所以我们按兵不动。”

还有一些龙头房企的城市公司也在打着自己的“小算盘”。

一位头部房企的区域公司人士对21世纪经济报道记者表示，“不进行以价换量，而是慢慢卖，因为‘现售制’实施以后，集团拿地的预算未必会向我们这样的城市倾斜。这些项目团队会更想把销售周期拉长换取生存空间，不过如果集团采取一盘棋的策略，项目团队也做不了主。”

在当前的市场背景下，房企随行就市或者按兵不动，似乎都无可厚非。从全国的市场表现来看，进入“金九银十”，市场的交易量将会进一步增加，而在房企、购房者的博弈之下，市场或许有望探底并回稳。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“进入传统的‘金九银十’，房企会加快供应性价比高的产品。现房销售新政会在供给端收缩无效供应、延长供地销售的周期，有助于供求关系好转，为库存去化创造空间；而新预售和现房销售将带动供给侧改革，激发和牵引新的需求。”

李宇嘉续称，供给端竞争压力加大，因为有新的有竞争力的产品出现，开发商对旧库存可能会做促销处理，也将带动需求。因此，预计接下来的“金九银十”到四季度末，新房市场供求关系将更加健康、平稳，也有助于在量能稳定的同时，尽快实现价格的探底。