从“赌预期”到“买确定”：这个“金九银十”，广州楼市换了一套逻辑

来源：南方+

9月18日，国新办“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部有关负责人明确提出，房地产市场出现“两个转变”：供求关系发生重大变化，以及房地产进入存量时代。

发布会现场。图源：央视新闻客户端

二手房交易占比从2020年的27%攀升至今年前8个月的52%，一个历史性的拐点已然到来。

在这个背景下，8月28日三部门联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，以“封顶才能预售、优先现房销售”为核心，正在为今年的“金九银十”刻下与往年截然不同的底色。

走访广州市场发现，这个旺季呈现出分化：有人抢房，有人沉默，有人算不过账。

存量时代：二手房主导与全款买家崛起

存量时代并非一句空洞的判断，它正在被一系列数据清晰地勾勒出来。

国家统计局数据显示，2026年1月—8月，全国新建商品住宅销售面积同比下滑13.0%，而二手房交易网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%，规模连续多月超越新房。另据克而瑞监测，8月单月，重点20城二手住房成交规模已达新房住宅成交的1.59倍。

值得一提的是，国家统计局发布的8月份房地产数据出现一个重要变化：把二手房的成交量纳入了月度公开报表。此前，官方数据只能看到新房相关的各项指标。二手房方面，仅有70城房价指数，看不到成交面积。

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中国房地产业协会副会长、普睿数智董事长丁祖昱认为，二手房从住建部的行业统计走上国家统计局的月度发布，意味着过去以新房为绝对中心的口径，正式让位于新房与存量并重的双口径。

这个转变不是突然发生的，背后有非常朴素的原因。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，二手住房分布更广、总价更低、马上能入住，“在住房回归大宗消费品属性后，刚需和刚改客群更青睐二手房”。

广州市场的结构性变化更为直观。据广州市房地产中介协会数据，今年6月以来，广州二手房按揭付款比例逐月走低：6月为45.08%，7月降至38.85%，8月进一步跌至35.6%——这意味着近三分之二的二手房交易为全款支付。

克而瑞统计进一步显示，2026年上半年广州成交总价200万元以下房源套数占比约62%，同比增加3.22个百分点；90平方米以下小户型套数占比约51%。

这背后，一方面是当前房地产市场成交以低总价段房源为主，购房者的支付能力足够覆盖这类房源的总价；另一方面则是当前购房者更为理性，多数购房者出于自住需求，因此也降低了杠杆的使用比例。

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“金九银十”现苗头，但市场心态复杂

走访广州市场，这个“金九银十”呈现出多重景象。

火的一面来自率先响应新政的项目。

市民李小姐近日在天河某楼盘迅速下定。“刚开盘销售就跟我说去化了2/3，我还不信，去了现场发现确实没剩下什么好楼层了。”她说，“现在新的政策，只要付首付，剩下的等交楼的时候再供，这减轻了不少压力。”

中原研究发展部9月半月报数据显示，9月上半月广州成交22.76万平方米，环比上升8%，新批预售量创4月以来单月新高。二手房方面，“8·28新政”带动预期修复，广州二手成交重回周度2000套水平。

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不过，市场的另一端，有人顾虑。

一位广州新盘项目负责人向记者透露：“本来冲刺就是为了回款，如果现在竣备才放贷，就算能卖的房子也回不了款，冲刺的动力没了。”

据媒体报道，中国银行、农业银行、光大银行、交通银行等已开始落地执行竣工备案后发放贷款，以预售许可证获取时间划分新老办法。

购房者的心态也在悄然变化。正在看房的广州“90后”王先生对记者表示，会优先选择现房，“所见即所得，不用担心烂尾”。

更多人则关心现房销售对房价的影响——“供应少了，会不会涨价？”

这种担心并不是空穴来风，近期土地市场变化已有所印证。

现房销售新政下，近期各地土拍溢价率整体有所回落。据中指研究院数据，新政落地后的第一周，300城住宅用地成交规划建筑面积为665万平方米，土地出让金450亿元，平均溢价率5.3%，溢价率低于今年以来周度平均水平。

还有头部房企华南片区相关负责人向记者透露，今年公司不计划拿地了。

不过，中指研究院也指出，现房销售短期对房价影响整体有限，“存量及在途项目多数将按原有节奏推进，整体新房供应仍较为充足”。

但市场情绪的波动，恰恰说明制度切换期的阵痛不仅体现在开发商端，也渗透到了购房者的决策心理中——从过去担心“能不能交楼”，到如今纠结“该不该现在买”，买卖双方都在适应一个确定性更高、但规则也更复杂的市场。

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造房子到造产品：房地产切换制造业逻辑

从“金九银十”再看向更远的未来，存量时代的现房销售模式下，房地产行业会去向何方？

“未来的卖房，会越来越像卖汽车和电子产品。”上述头部房企华南片区负责人的判断，正在成为行业共识。

这位负责人向记者描述了他所预测的变化：预售时代的售楼处，比拼的是大门够不够气派、体验区够不够奢华；现房时代的展示面，则转向“连续质感”——整个小区的真实品质是否经得起步行穿越的检验。房屋精装修也从“奢华配置”的堆砌转向厨房、卫生间、收纳等真实居住痛点的解决。

广州某楼盘。图源：南方+客户端

项目从拿地、开工到进入销售的周期可能进一步拉长。过去依赖预售快速回款、滚动开发的行业节奏正在改变。

克而瑞的研究则从财务角度量化了这一转变的代价：新现房模式下项目自有资金峰值较旧预售模式上升约70%，“行业盈利中枢显著下移，倒逼房企从拼周转转向拼产品”。

面对市场关于“会不会为了赶工期卖毛坯房、园林会不会缩水”的担忧，这位负责人的回答颇为务实：“现房销售后，成本确实增加了，但单纯靠压缩成本不现实。我们预判市场供应会减少，价格可以往上走，但前提是品质要对得起溢价。”

当然这些精细化的品质都需要成本，这就考验开发商的家底和能力了。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出除了开发商做出改变，开发环境和配套政策也需要给到位，不至于让企业觉得做现房压力比较大。改革方向总归是让企业有承受能力，有配套政策，并在过程中做到资金有效管理，更好促进产品升级，最终还是要站在购房者角度。

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现房销售所改变的远不止交易时序。当二手房占据交易主导、当开发商从“卖预期”转向“卖实景”，房地产的底层逻辑正经历一场从金融属性向制造业属性的艰难回归。

这个“金九银十”，或许正是转型期的必经阵痛。但是行业已经逐步形成理性共识：现房销售将促使房地产市场回归理性。

采写：南方+话题研究员 周中雨 柴亚娟 冯善书 毛帅楠

策划：张西陆 丁晓然