国资力量·奋进佛山 | 盘活存量资产：从“房东”到“产业合伙人”

来源：佛山市人民政府国有资产监督管理委员会

编者按

当前，佛山正处在“再造一个新佛山”的关键阶段。今年4月，全市国资国企高质量发展大会明确要求——弘扬“敢饮头啖汤”精神，拿出“二次创业”的拼劲干劲，全力推动国资国企高质量发展，为全市构建现代产业体系贡献力量。

紧扣市委部署，佛山国资公众号即日起推出 “国资力量·奋进佛山”系列观察，走入项目一线，发现新国资的破局逻辑。首篇，从存量资产的盘活说起。

在佛山美陶湾，您好·智谷产业园对面，连片陶瓷仓库灰扑扑地立着。斑驳的墙面、褪色的出租启事，还残留着工业镇的旧日印记。而一路之隔，另一番景象正在生长，其暗线，是佛山市区镇三级国资加快盘活存量资产，从“房东”到“产业合伙人”的角色转变。

两个园区，一场双向奔赴

走进您好·智谷，穿过园区内部路，进入慕瓷陶瓷总部。展厅中央，一台老压机静立——佛陶集团1993年生产的第一批1000吨陶瓷压机，也是中国自主生产的第一台千吨级陶瓷压机。它没有被当作废铁清走，而是作为工业印记被国有企业传承了下来。

您好·智谷的故事，几乎是一部浓缩的佛山工业史。上世纪60年代，佛山澜石化工陶瓷厂在这里诞生。那个城镇化快速发展的年代，这里诞生了第一块中国陶瓷彩釉砖，后引进陶瓷技术泰斗刘振群发明的半隔焰滚动窑，全盛时期四五百名工人在这里奋斗。随着陶瓷产业转移，这里一度沉寂，直到2016年被逐步唤醒。

园区占地103亩，可出租面积约78000平方米。改造以“修旧如旧、微改造精提升”实现工业遗产活态保护，由运营主体佛山陶谷科技有限公司统筹投入约2000万元开展硬件升级。通过国资投入撬动社会资本，带动入驻企业累计装修投入超亿元。

慕瓷陶瓷专注质感哑光砖出口，定期与全国设计师联合办展——合作的不只是美院老师，还有陶瓷工艺师、紫砂工艺师、香云纱匠人，2024、2025年连续两年获中国建筑装饰协会奖项。

也是在慕瓷吸引设计资源不断涌入的时候，园区运营团队同步跟上——车位规划、车流疏导、公众号推广，从入园定位到资源对接，这支由佛山工贸集团组建的团队用“随叫随到”的服务，推动园区从“出租空间”走向“共建生态”。

这是一场双向奔赴：企业扎根成长，国资园区提供的不只是一面墙、一块地，更是陪伴式服务与资源链接。

如今，园区以“产业+文化+IP”为主题，入驻企业87户，出租率86%，提供就业岗位约2000个，园区企业总产值约5亿元。慕瓷陶瓷、红狮陶瓷、和光美术馆、东华慧美艺术馆、龟一美术馆等先后落户。项目长期保持稳定盈利，让沉睡的资产变为可持续盈利、持续增值的优质资产。

您好·智谷不是孤例。2公里外，同样由旧厂房改造的陶创园里，广东快速楼宇科技负责人说，当初选中这里，是因为一栋80年代老厂房里竟预留了电梯井——公司正打算发展智慧电梯，刚好可以安装展示梯。一个几十年前的设计留白，为企业的业务延展留下空间想象。去年9月入驻后，公司在佛山1600多家同行中保持头部优势，从30人扩展到50人。操刀陶创园改造的佛山建发集团招商团队说，这叫“订单招商”——根据对方需求去对接、定制服务。如今园区29家企业，整体出租率70.23%。

正在重新定义的角色

两个园区的故事，指向同一个问题：佛山国资的角色究竟在发生什么变化？

过去，佛山国资更像“房东”——把空间租出去，收租金，管物业。如今，角色正在被重新定义。

工业遗存，从“拆掉”到“留下”。在佛山，像您好·智谷、陶创园一样的老工业厂房蜕变故事正越来越多。南海1937年旧粮仓由区属国企操盘，保留民国碉楼、吊桥拱廊，变身夏漖粮园，入选南海十大网红打卡点。南海丝厂3万㎡旧厂房改造为66文创园，60家品牌入驻，年带动消费超6000万元，租金均价增长超200%。

老旧楼宇，从“空置”到“新生”。原农行大楼，空置近两年后由佛山建发集团联手祖庙街道、华住集团改造为全季酒店，1988年建成的历史外立面完整保留，国企持有产权、专业品牌运营。

灰色空间，从“闲置”到“激活”。禅城垂虹公园废弃管理用房，在区属企业金马文投的操刀下，仅拆隔墙、加三扇窗，便成了城市格调空间。南海140亩市政公园盘活为九龙欢乐PARK，开业9个月引流超150万人次，“以园养园”推动管养支出下降40%。

生态产品，从“伤疤”到“地标”。高明西坑支流开发权与旧粮仓民宿经营权被打包出让，成为广东首单生态产品价值转化交易。三水区镇国企联动推进南山镇1407亩废弃采石场生态修复，引入矿山湖潜水，获国开行3.65亿元贷款。

金融工具，从“持有”到“流动”。顺德顺控城投探索资产证券化，利用旗下物业发行CMBS规模5.41亿元，利率1.83%，创广东省最低利率纪录。

工业遗存、灰色空间、生态产品、金融工具——资产类型不同，但国资在其中的角色是一致的：不只是把空间租出去，而是把资源盘活、把生态建起来、把价值做出来。

成为“再造一个新佛山”的支点

这些散落在全市的“沉睡资源”正被唤醒。一条主线贯穿始终——佛山国资的身份在变。

从过去的“房东”只管收租，到如今的精准定位、资源链接。企业需要什么，园区就对接什么。国资管理团队正从“出租空间的人”，变成“与企业、与城市一同成长的人”。

一座废弃管理用房，微更新后成为格调空间；一处旧粮仓，保留肌理后成为文化地标；一个公园绿地，“以园养园”实现自我造血；一栋老旧楼宇，“国企持有+专业运营”重新焕发生机。

当国资选择与企业“双向奔赴”，存量资产就不只是“被盘活”，更是“被激活”——激活产业生态，激活城市功能，激活创新可能。这份被激活的力量，最终汇入佛山构建现代化产业体系的进程中，成为“再造一个新佛山”的坚实支点。

这，正是佛山国资以“二次创业”姿态服务构建全市现代化产业体系的一道缩影。

来源：佛山+、市国资委办公室、产权管理科、佛山工贸集团、佛山建发集团