“好房子”建设提速：从住有所居迈向住有宜居新实践

来源：澎湃新闻

渗漏、隔声不佳、厨卫反味……一件件群众日常居住里的烦心事，映照出百姓对安居宜居的朴素期盼，也成为推进“好房子”建设的现实出发点。住建部《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》已完成第二次社会意见征集。立足“十五五”部署，住房建设正加快从规模扩张迈向品质提质，政策落地与市场实践同步向前，推进这项承载千家万户安居期盼的民生工作，仍面临多重现实课题。

2026年，房地产及上下游产业步入新旧动能转换关键关口。房地产业已告别高速增量扩张阶段，发展重心转向存量提质增效，行业逻辑由追求规模转向看重品质，从单纯开发销售逐步迈向建设运营一体化模式。9月18日，国新办“开局起步‘十五五’”系列发布会上，住建部房地产市场监管司司长张雪涛介绍，房地产市场出现“两个转变”：供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代。二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月达52%，超过50%标志着进入存量时代。顺应这一新的市场格局，房地产领域正加快探索构建发展新模式。

作为“十五五”开局之年，“好房子”建设被纳入国家“十五五”规划纲要与政府工作报告，上升为国家层面部署推进的重点工作。这一年，中央出台系列顶层文件，从标准制定、城市更新协同、房屋全生命周期安全管理等维度搭建政策框架；各地结合本地实际，通过公积金支持、规划优化、绿色金融等配套举措推动政策落地。

放眼市场，房企正迭代产品体系，朝着安全、舒适、绿色、智慧的方向，着力提升住房供给品质。今年，重点城市改善型住宅成交占比稳步提升，核心城市优质项目市场接受度较高，市场显现出对高品质居住产品的需求韧性。“好房子”建设正从理念走向政策落地、从顶层部署走向市场实践，成为房地产行业高质量发展的重要主线。同时，成本平衡难题、认证评价体系尚未统一、后期运维存在短板等现实课题仍待逐步破解。随着政策体系不断完善、市场需求持续释放、产业链协同深化，“十五五”将是“好房子”由试点示范走向更广泛普及的关键阶段。

政策脉络：顶层设计铺展，各地因地制宜探索

2026年，“好房子”相关顶层制度框架加速搭建，围绕战略定位、技术标准、存量改造、产业联动等，一套较为完整的政策链条正逐步成形。

3月出台的“十五五”规划纲要，将安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设写进五年规划。这项工作由此从行业层面倡议上升为国家部署推进的重点工作，也为后续配套政策出台确立根本遵循，同步提出健全房屋全生命周期安全管理制度，破解住房领域长期存在的“重建设、轻运维”短板，将品质管控延伸至房屋使用全周期。

紧随其后，住房城乡建设部印发的《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》面向社会公开征求意见，系统界定安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷四大核心内涵，明确要从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面系统推进建设。明确保障性住房率先建设“好房子”、商品住房分类引导，厘清认知误区：建设“好房子”不等同于打造“大房子”“贵房子”，避免标准“一刀切”对不同层级市场造成冲击。

5月国务院印发的《城市更新“十五五”规划》，将“好房子”建设和存量住宅改造提质相结合，兼顾增量建设与存量更新，把品质升级延伸至海量既有住宅，拓展了住房品质提升的实施空间，实现新建住宅提质与既有住宅改造双向发力。

6月多部门出台配套文件，商务部等八部门提出推动智能家居、数字家庭融入住宅建设，推动居住硬件产品向综合居住服务解决方案升级，对接扩大内需、消费升级战略；《求是》刊发评论文章，明确“好房子”兼具民生保障与稳定固定资产投资的双重价值。

7月，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，把实施房屋品质提升工程，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”纳入大宗耐用商品消费提质的重要举措，统筹存量房改造、居民自主开展房屋更新与老旧住宅适老化、智能化升级，进一步丰富住房品质提升的政策内涵。

接续《城市更新“十五五”规划》部署，8月，住房城乡建设部进一步细化部署，统筹推进“好房子、好小区、好社区、好城区”系统建设，在提升住宅本体品质之外，同步补齐小区配套、社区公共服务、片区综合环境等短板，同时支持具备条件地区开展老旧住房自主更新、原拆原建等改造模式，拓宽存量住房品质提升的实施路径。

8月下旬，多部门出台房地产销售、信贷等配套制度，引导项目按照安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”标准建设，通过完善项目资金封闭管理等机制，为住宅品质提升筑牢制度保障。一系列制度设计，回应人民群众住得安心、住得舒心的期盼。

放眼地方，各地立足自身财政实力与楼市实际，走出差异化的落地路径。一线城市侧重构建高标准建设体系，北京推动改善性住房供给，完善租赁住房与公积金配套；广州推进“好房子、好小区、好社区、好城区”一体化建设，对认定的“好房子”项目实施公积金贷款额度上浮等激励政策。上海在“十五五”城市更新和住房发展规划中，明确实施房屋品质提升工程，聚焦隔声降噪、防水防味、抗菌防霉、保温隔热等群众反映集中的居住痛点，推动新建及既有住房向“好房子”迭代升级，以人民城市理念引领住房品质系统提升。

二线城市从供给管控、金融激励双向发力，重庆创新开发信贷、绿色金融支持；佛山推广绿色建材、装配式建造，运用容积率优化等规划手段引导品质提升；天津提高住房设计、适老化、智能化建设标准。部分省份出台中长期行动方案，例如辽宁省明确到2030年实现住房品质整体跃升目标，搭建政策、标准、技术、产业支撑体系，实施阶梯式住房品质提升路径。

市场变局：产品力成为房企竞争核心

2026年，房地产市场处于筑底调整阶段，结构性分化持续显现，购房消费明显向改善型品质产品倾斜，产品实力成为影响项目市场表现与企业发展的重要因素。《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》7月启动第二轮公开征求意见，标准框架从概念倡导转向可落地执行，既回应渗漏、隔声不佳、电梯配置不足、智慧功能华而不实等群众反映集中的居住痛点，也覆盖新建住宅与存量改造场景，通过明确量化底线指标，减少营销概念炒作，助力企业降低品质升级和试错成本。

从国家统计局发布的2026年6-8月70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数来看，样本城市新房销售呈现套型结构性分化特征。多数一线城市144㎡以上套型同比表现好于90㎡及以下套型；部分二线城市市场分化加剧，90-144㎡主流户型价格支撑相对突出；多数三线城市各面积段价格均承压调整。

回看6-8月国家统计局发布数据，大户型价格的相对韧性虽有所收窄，但对比刚需户型仍存在一定市场支撑。但也要看到，价格韧性仅反映指数相对变化，住房建筑面积大小，并不直接等同于居住品质，这与住建部“建设‘好房子’不等同于建设‘大房子’‘贵房子’”导向高度一致，居住品质核心取决于设计、施工、材料及后期运维，而非面积规模。

从市场反馈看，购房者不再单纯以建筑面积评判住房，隔声防水、户型实用性等品质要素权重提升。需求变化倒逼房企转变产品思路，跳出面积竞赛，聚焦居住综合性能，契合“好房子”建设方向。

市场资源进一步向资金、技术储备更充分的头部房企集中，部分中小房企受研发能力、成本承受力约束，转型提质压力较为突出。房企做品质，也不再靠堆砌个别营销卖点，而是把品质管控贯穿设计、建造、运维、服务全链条，将各项品质要求落实为可考核的量化指标。多家头部房企建立内部产品标准体系，将管控贯穿房屋全生命周期，在不同城市落地时兼顾标准化与本地适配，平衡产品稳定性与开发效率。在2026博鳌全体大会上，行业形成共识：步入存量发展阶段，产品力与全周期服务能力正成为行业竞争的核心抓手。

产品迭代：新规倒逼居住品质升级

伴随国家《住宅项目规范》强制性标准实施以及规划管控规则优化，住宅建设不再只满足达标合规的需求，更加看重居住性能和空间利用效率。不少新建项目优化户型设计，提升套内空间利用效率，在层高、外墙材料、采光通风、降噪防水等方面补齐短板，破解群众长期反映集中的居住痛点。

市场需求呈现分层特征，即便是刚需群体，对居住品质也提出更高要求，不再单纯以压缩配置换取低总价；改善型购房群体更加看重社区环境、物业服务、空间体验等综合居住感受。行业竞争从地段、户型的单一比拼，拓展至建筑品质、园林配套、智慧服务等综合维度，不少项目开放实体样板、实景配套等，直观展示居住场景，提振市场信心。在大型复杂项目上，多家房企开展联合开发，发挥各方资源与产品能力的互补优势，共同完成高品质项目建设。

技术融合：产业链协同支撑住房品质升级

“好房子”建设推进过程中，也带动智能建造、智能家居上下游协同发展。智能家居不再是零散单品，开始走向全屋联动，数字家庭建设提速。人工智能、物联网等应用逐步落地住宅场景，居家健康监测、智慧能源管理等应用加快落地。建造环节，装配式建筑、BIM数字化设计应用更加广泛，部分项目运用模块化建造工艺，既提高施工精度，也减少现场污染。科技企业与房企深化合作，让不少过去只停留在概念展示上的技术真正走进日常生活。

前瞻展望：“十五五”重塑住房发展模式

放到“十五五”中后期来看，“好房子”建设将重点围绕标准化、数字化、全周期运维三个维度向前推进。行业研究机构观点指数研究院在其相关行业报告中分析认为，待正式印发后，《“好房子”建设指南（试行）》有望逐步构建起“基础标准+评价体系+认证机制”的完整实施框架。保障性住房将率先落实“好房子”建设要求；商品住房相关技术指标将逐步完善，探索建立市场认证标识，引导形成优质优价机制，减少概念炒作。

数字化转型持续赋能住房建设全流程：建造环节推广智能建造、数字工地；居住端推进全屋智能、数字家庭普及；运维层面落实房屋全生命周期安全管理制度，推动房屋安全体检、住房维保等制度落地实施。房企也正在跳出单纯开发销售的传统路径，顺应构建房地产发展新模式方向，向投资、建设、管理、运营一体化模式转型。与此同时，商品房销售制度改革同步推进，有力有序推行现房销售、完善预售资金监管，以实现“所见即所得”，防范项目交付风险，与住房品质提升形成政策协同。

在推进落地的过程中，现实挑战同样不容忽视。一是成本与市场承受能力的矛盾。居住品质升级推高建安成本，在市场调整环境之下，三四线城市以及刚需导向项目成本传导难度相对较大；二是全国统一认证评价体系尚未成形，各地执行尺度不一；三是部分智慧配套项目后期物业运维能力不足，出现设备闲置和失效问题；四是行业分化加剧，中小房企面临技术、资金约束。这就需要政策不断完善配套举措，行业优化成本管控，推动市场各方协同发力，持续夯实住房供给品质。