21社论丨现房销售改革是楼市可持续发展的关键

9月18日，国新办举行新闻发布会，介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。住建部在会上明确提出，“十五五”时期住建事业将瞄准“两个转向、两个转变、三化转型”的新机遇和新挑战，努力实现五个方面的目标。

其中，在加快构建房地产发展新模式方面，住建部首次提出了“两个转变”，一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代。数据显示，全国二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，房地产正式进入存量时代。

房地产进入存量时代的另一个特征，就是新房和二手房交易此消彼长。1—8月份，全国新建商品住宅销售面积下滑13.0%，而同期全国二手房交易网签面积同比增长10.6%，8月份二手房交易网签面积同比增长14.0%。根据克而瑞的数据，1—8月重点20城二手住房成交面积同比增长6.9%，增速较1—7月扩大了0.2个百分点。8月份，重点20城二手住房成交是新房住宅成交的1.59倍，1—8月二手房累计成交是新房住宅成交的1.33倍。

随着房地产进入存量时代，分析房地产市场时要看新房和二手房的总供给和总需求。根据网签数据，1—8月份全国新房交易面积54304万平方米，同比下跌9.8%，二手房交易面积54923万平方米，同比增长10.6%。如果将一二手房交易量加总，合计交易面积达到109227万平方米，同比仅下降0.6%。可见，今年以来全国总的住房购买需求保持稳定的态势。

值得注意的是，二手房市场的活跃度明显大于新房。二手房和新房都能解决居住需求。住房回归居住属性，其大宗消费品的特质凸显，热点城市刚性购房需求、基于结婚生娃的刚性改善需求占主导，购房者更青睐选择二手房。这与二手住房更多、分布更广，总价和单价总体较低、马上能入住、社区生活便利等有关，这是存量时代的趋势，也是二手房交易活跃的原因。

就新房市场来说，一方面新增供给越来越转向改善型需求，特别是大面积、低密度的纯改善需求，这类需求总体规模小，交易同比下降有一定的客观性。另一方面，在“两个转变”的背景下，购房者买房时可挑可选，再加上大宗消费属性使得住房消费就像买汽车或手机一样，消费者更加注重实际体验，开发商靠图纸规划，粉饰的样板房、展示区来卖房的吸引力下降。

因此，存量时代到来后，现房销售取代预售也是大趋势。在传统的预售模式下，新房供给更容易出现同质化供给、货不对板的情况，也难以满足购房者“所见即所得”的需求。基于此，此次发布会也明确了以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善，即项目公司制、主办银行制和现房销售制等三项基本制度。

这三项基本制度，也是房地产发展新模式的核心内容。其中，项目公司制解决“谁是项目独立的实施主体”的关键问题，一个项目公司就是一个独立法人；主办银行制解决“谁来提供项目融资”的问题，一个项目要确定一家银行或者银团作为主办银行；现房销售制解决项目销售要“一手交钱一手交房”的问题，实现“所见即所得”，并从根本上防范交付风险。

项目实现了独立法人的权利，集团总部就不可能再挪用预售资金，本项目资金（开发贷款、按揭贷款等）全部用于项目开发建设直至交付，并在项目交付以后偿还贷款。如此，就能保障购房者、银行的权益。同时，银行也愿意作为主办银行，提供匹配建设周期的贷款额度和期限（最长可达到7年），并激励开发商打造适销对路的产品，实现利益共享、风险共担。

在住房领域的矛盾从“有没有”转向“好不好”的新时期，在广大购房者对“好房子”的需求更加具象化、个性化，更追求微观细节、实际体验的当下，新建商品住房开发建设从预售转向现房销售是大势所趋，也是以现房销售推动供给侧的改革与高品质打造，实现适销对路，牵引和激发潜在住房需求，最终协同项目公司制、主办银行制，让房地产新模式落地，稳定房地产市场。