惠州拟出新规保障二手房交易资金安全

交易资金被中介卷跑，买卖双方权益难维护，在既有的二手房交易过程中，类似纠纷事件屡见不鲜。如何杜绝该情况的发生？

近日，惠州市住房和城乡建设局公示《惠州市存量房交易资金监管办法（征求意见稿）》（下称《监管办法》）并征求社会意见，计划完善存量房交易资金监管服务体系，通过设立资金监管账户确保交易资金安全，从制度层面深化市场管控，防范存量房交易资金风险。

二手房交易资金被挪用事件频发

在新房预售交易中，政府通过深化预售资金监管机制有效管控资金，防范企业挪用影响房源建设交付。存量房交易属于成品交付，尽管不存在新房预售烂尾风险，但由于交易过程中存在中介机构等第三方，以及交易过程的潜在不确定性，交付资金管控形式不一，导致被违规挪用的情况时有发生。

今年7月下旬，市住建局发布《2026年度查处第一批违法违规房地产开发企业、中介机构名单》。6家被查处的企业中就有惠州市好房人家置业有限公司、惠州市启家房地产有限公司两家中介机构涉及侵占，挪用房地产交易资金、违规收取客户资金等行为。

二手房交易资金安全如何保障？时下，随着二手房交易活跃度持续提升，城市房地产交易量新房二手房占比反转。数据显示，今年上半年，全市商品住宅成交528.2万平方米，其中新建住宅成交184.1万平方米，二手住宅成交344.1万平方米，这也使得加速完善二手房交易资金安全监管变得迫切。

《监管办法》则是惠州构建覆盖新房、二手房的资金监管制度体系的重要举措。明确全市范围内所有已取得不动产权证书的房屋（即存量房）交易均使用，涵盖交易双方买卖合同约定的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部房价款类别，全面提升存量房交易资金服务水平。

房款监管覆盖二手房交易全过程

何谓存量房交易资金监管服务？文件明确是指交易双方为保证交易结算资金的安全，与交易保证机构签订交易结算资金监管协议，由交易保证机构代收存量房交易资金，并在交易完成或终止后，按照约定向卖方或买方当事人代付或退回交易资金的行为。

具体到如何实施？作为行业主管部门，惠州市住建局将组织和实施监督管理，确定交易保证机构，并明确交易保证机构不得从事房地产经纪业务。交易保证机构负责开展市、县（区）内存量房交易资金监管具体业务及交易资金监管的信息化工作，开发维护“惠州市交易资金监管系统”并设立存量房交易资金监管账户。

房源交易环节，交易双方在网签存量房买卖合同时还应签订《存量房交易资金监管协议》，确定监管资金金额。

除当事人申请外，原则上对于一次性付款的监管金额为全部房款；按揭付款的监管金额为首期房款；分期付款的从其约定。通过房地产经纪机构代理、居间等服务成交的，佣金等经纪服务费也应纳入资金监管范围。

在监管期限上，文件明确为自交易资金首次存入监管账户起至存量房不动产权转移登记完成或交易当事人签订并上传解除买卖合同、经纪服务合同止。涉及贷款的，监管期限延长至存量房抵押登记完成止。确保房屋交易完成，买卖双方的权益得以明确。

“资金监管服务不收取任何费用，不会给买卖双方增加额外支出。”市住建局有关负责人介绍，该存量房资金监管服务将立足于公益性，采取自愿为原则，没有额外收费，聚焦解决存量房交易过程中的资金监管模糊问题，堵住交易风险漏洞。

随着资金监管服务机制的实施，文件对既有的中介机构引导客户存管资金行为予以约束。明确中介机构及经纪人员应及时告知客户交易资金监管相关规定和免费服务政策。不得在该服务外开展资金存管业务；不得在监管账户以外账户代收代付资金；不得侵占、挪用交易资金；不得就存量房交易资金监管业务收取服务费用；不得诱导买卖双方规避存量房交易资金监管；不得向买卖双方指定商业银行；不得强制或诱导提供贷款、担保等相关金融服务。

监管资金专户专储、专款专用

不同于新房预售资金监管，存量房交易资金监管并非强制性举措。

针对风险较小，非市场流通房源交易形式，《监管办法》明确可不纳入监管范围。分别为：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等发生交易的；按国有资产转让规定发生交易的；交易双方均为法人的；交易双方为直系亲属关系的；交易双方为存量房共有权人的；属于出资入股、继承、赠与、产权置换等无需网签存量房买卖合同的房屋办理转移登记的，以及法律法规规定可不纳入监管范围的其他情形。

对于正常的市场交易行为，文件也指出，若交易双方自愿承担风险并申请不进行存量房交易资金监管的，由交易双方向交易保证机构提交共同签署《存量房交易放弃资金监管确认书》，交易资金也可不纳入存量房交易资金监管服务。

面对不断增长的存量房交易体量，交易保证机构如何实现业务办理的便利和保障资金安全？

对此，文件要求交易保证机构应与商业银行签订存量房交易资金监管金融服务协议，及时向社会公布商业银行名单。同时要求银行监管账户资金独立于交易保证机构的其他业务资金，不与非监管业务资金混同核算，确保存量房交易资金监管账户稳定运行。此外还需在监管主账户为每宗交易对应设立监管子账户，专户专储、专款专用。

与此同时，涉及资金监管的住建、金融监管、银行业金融机构、交易保证机构等相关各方还应当建立常态化信息互通机制，依托存量房交易资金监管系统，完成存量房交易资金监管协议签订、监管资金扣划、贷款业务办理、监管资金划转等环节的业务信息实时共享，全流程管控资金动向，确保资金安全。

此外，《监管办法》还搭建起违规惩戒机制。若商业银行在开展业务中给买卖相关方造成资金损失的，应当按照约定先行赔付，并记入商业银行不良行为记录；中介机构和经纪人经纪服务违规行为给当事人造成损失的，依法承担民事责任，构成犯罪依法移送司法机关；相关职能部门、交易保证机构和相关工作人员存在玩忽职守、滥用职权、侵占监管资金等也将依法处分，构成犯罪依法移送司法机关。若交易保证机构因自身过错导致监管资金损失则应当先行赔付，并依法向责任人追偿。

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存量房交易资金监管流程一览

1.买卖双方在资金监管系统提交存量房买卖合同，选择资金监管方式支付房款，并选取商业银行。

2.买卖双方可通过资金监管系统、资金监管窗口或商业银行柜面渠道，共同签订三方存量房交易资金监管协议。

3.买方按照存量房交易资金监管协议，在约定期限内，将约定的监管资金存入监管账户。

4.买卖双方向不动产登记部门申请办理房屋转移登记手续。

5.房屋转移登记完成后，买卖双方任何一方均可根据监管协议约定提出资金划转申请，交易保证机构原则上在1个工作日内，通知商业银行将存量房交易监管资金即时划转至约定的收款账户。

文字：南方+记者 张峰 通讯员 罗杰

图片：南方+记者 王昌辉