不靠收租，佛山这条村如何守住亿元家底？

来源：佛山发布

水藤村位于

乐从家具产业核心腹地

片区近十万人口

村集体资产以亿元计

和珠三角许多工业强村一样

水藤村曾因长期依靠厂房

物流园租金的单一增收渠道

而陷入发展困境

依托村级集体公司挂牌契机

水藤村开始了一场系统性变革

一起看看

它的转型之路是怎么走的？

资产运营之困：

集体资产如何不贬值？

物业租赁长期是水藤村集体经济的核心支柱，但粗放管理模式正让优质资源持续贬值。根据数据，村集体收入2023年达1.04亿元，2024年回落至9600余万元；2025年，村、社及村办企业总收入勉强守住亿元村席位，但增收压力持续加大。

“更深层的问题在于资产运营效率。”水藤村党委书记邓良传说，村内超20万平方米厂房长期闲置，集体资产受三资平台流程约束，单轮招租周期最长可达半年，而私人物业议价灵活、签约高效，集体与个体之间的竞争力差距越拉越大。

水藤村。图源：乐从发布

鲸广物流园是最具代表性的案例。 这个集聚160余家家具专线商户的园区，早年采用整片土地低价打包发包模式，村集体仅收取固定地租，不参与园区培育、商户服务与产业运营，长期处于“只收租、不赋能”的缺位状态。“行业下行期间，中小商户年营收仅两三百万元，普遍陷入亏损，园区只能被动降租留人。”鲸广物流园运营负责人王文龙介绍。

面对困局，水藤村彻底颠覆以往“整片粗放发包、一租了之”的托管模式，全面重构集体资产管理体系。

核心资产的运营模式被推倒重来。鲸广物流园现有十年租期将于2027年上半年到期，村集体敲定全新运营方案：终止整片低价发包模式，全面收回完整物业经营权，依托三资交易平台实行市场化平方定价，从按亩转为按平方米计租，彻底告别粗放收益模式。据测算，园区当前年租金不足千万元，完成精细化运营升级后，年度收入有望突破3000万元。这不是简单的租金提价，而是运营逻辑的根本转变。

精细化管理的理念正在向全域资产延伸。村里将到期物业筹备周期从3个月延长至1年，提前对接、锁定优质意向租户，最大限度压缩空置损耗；对零散厂房、闲置鱼塘、空地等碎片化资源统一规划、整体打包、规范出租；建立物业全周期动态管理制度，结合行业淡旺季灵活调整租赁方案、优化定价模式，彻底告别“一刀切”粗放管理。

基层治理之困：

秩序烟火如何不失衡？

佛山大道水藤村口，人流密集，流动摊贩聚集，曾是多年治理顽疾。谈及此前的流动摊贩治理问题，村城管工作人员吴裕国很是无奈：摊贩要谋生，村民要秩序，村居要形象，三者似乎难以兼顾。传统的“驱赶式”管理，既解决不了根本问题，又消耗了大量基层行政资源，还伤害了困难群体的生计。

水藤村的转变，始于治理思维的根本调整——从“堵”到“疏”，从“管人”到“服务”。

富村公司统筹规划50余个标准化便民摊位，在村口设置规范经营点位，划分早中晚错峰经营时段，适配周边务工人群作息。商户每月缴纳300元卫生管理费，费用全部用于场地保洁、秩序维护。合规商户可稳定经营，违规点位实行柔性整改。

摆摊近20年的吴先生对此深有感触。四年前，他因务工欠薪无奈摆摊谋生，常年躲避城管、货品损耗严重；如今有了固定摊位、专人打扫，雨天还有工作人员帮忙遮货，“生意终于安稳了”。

规范化运营一个多月来，村口道路通畅整洁，村民投诉大幅减少，摊贩经营稳定、村民消费便捷、村居治理高效，三方共赢的格局初步形成。

在水藤市场，同样划出了部分临时摊位，既方便流动摊贩摆摊和街坊购物，也增加村集体收入。

民生服务的逻辑还在向更广领域延伸。 依托片区十万人口消费底盘，富村公司集采桶装水、大米、瓶装水等刚需物资，以批量采购优势降本惠民、稳健盈利。

产业升级之困：

“两委”如何不做旁观者？

过去，水藤村在产业发展中扮演的是纯粹的“旁观者”。物业出租方只收取固定地租，不参与园区运营、业态迭代与商户服务，园区发展、商户经营与村居发展之间几乎不存在正向联动。当产业下行、商户亏损时，村集体除了被动降租，别无他策。

转变的契机来自对自身角色的重新定义。 邓良传表示，立足新一轮合作周期，村集体不再是单纯收租的房东，而是要以精细化配套服务为核心，当好本土家居产业配套服务商，全力赋能本土制造提质出海。

位于水藤村的东鸣国际家具城。

产业赋能并非从零开始。鲸广物流园经过多年积累，已具备扎实的产业基础。2016年，园区运营方首创“一省一栋仓”模式，整合片区零散家具物流专线，引导小微商户集中入园规范运营，彻底解决传统分散仓储、反复装卸、道路拥堵的行业痛点。

2018年，园区紧跟电商数字化风口，自主落地AI智能客服体系，同时主动拓展百货、机电、食品等多元物流货源，打破单一依赖家具物流的业态局限。

如今，园区通过引入中外运、顺丰、菜鸟等头部货代资源，带动中小物流商户抱团出海，国内物流业务占比从95%降至80%，跨境出海业务提升至20%，可一站式完成家具分拨、装柜、报关、清关全流程服务，实现全球门到门配送安装。

水藤菜鸟陆通物流园。图源：乐从发布

正是基于这样的产业基础，村集体有了“赋能”的空间和抓手。水藤村将在新的平方定价租赁模式基础上，全面发力配套升级与精细化服务。除了健全园区安全防范体系，组建专业消防应急队伍外，还优化了园区整体规划布局，针对性破解人车混行、停车不便、充电桩配套不足等痛点，科学增设充电桩、优化交通动线、完善生活配套，全方位提升园区运营承载力。

如今，村居精细化服务赋能与园区专业化运营增效双向联动，正在形成“产业兴旺—物业增值—集体增收—民生提质”的正向循环。

从粗放收租到精细运营

从驱赶式管理到疏导式服务

从产业旁观者到深度合伙人

水藤村以三重探索

回应了“亿元村如何可持续繁荣”

未来它还将蹚出哪些新的路径？

我们一起期待~