新世界发展分拆上海K11募资38亿

来源：第一财经

2026.09.21

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作者 |第一财经郑娜

上海K11的出售传闻，以打包装进Reits上市为句点。

9月21日，新世界发展（00017.HK）公告称，拟分拆资产上海香港新世界大厦，通过公开募集商业不动产投资信托基金于上交所独立上市，预期规模约为38.18亿元。

上海香港新世界大厦位于上海市黄浦区淮海中路，由上海K11 Art Mall购物艺术中心及上海K11 ATELIER新世界大厦组成，总楼面面积约为13.04万平方米，由新世界发展通过项目公司全资持有并运营。

在此次分拆上市中，新世界发展拟认购20%的基金份额，总认购价约7.64亿元，其余80%将由外部投资者按预期总价约30.54亿元认购。

建议分拆完成后，新世界发展在该项目中的权益由100%减少至20%，项目公司将不再并表。不过，新世界发展将继续以“K11”品牌对该项目进行运营管理，并收取管理费。

新世界发展表示，在减去上述认购金额以及相关成本及税项后，此次建议分拆的所得款项净额约为32.4亿元，将用作偿还贷款及一般公司用途，改善流动资金状况，并透过去杠杆降低公司整体债务水平及资产负债比率。

这座K11是新世界发展在内地开发的首个K11商场。项目前身为上海香港新世界大厦，于2002年落成，并以265米的楼高成为淮海中路的地标之一。此后，该项目于2013年重新装修改造，以K11购物艺术中心的形式再度开业，将美术馆、艺术展和零售等共同融入其中。

过去三年，K11购物艺术中心的出租率保持在90%以上；写字楼部分的K11 ATELIER也保持在90%以上。截至2026年一季度，该项目整体运营表现保持平稳，其中K11购物艺术中心出租率达到96.98%，K11 ATELIER出租率也微升至90.52%。

项目整体保持着良好的盈利能力。2023年-2025年，该项目毛利率保持在67%以上，净利润分别也在1.19亿元以上；截至今年一季度，项目毛利率约为66%，净利润实现2561万元。

另据募集说明书披露，2026年4-12月间，该项目的预测可供分配金额为1.38亿元；2027年度的预测可供分配金额为1.81亿元。

2025年7月时，曾有消息称新世界发展以超28亿元的价格挂牌出售上海K11的部分写字楼。后来新世界发展方面辟谣否认。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚提到，“此次建议分拆将有望为集团拓宽内地资本渠道，释放资产价值，让集团将资源重新投放于其他项目，支持未来增长。此外，通过收取分派，NWD C REIT 将会成为回报稳定的资本工具，而集团也会通过轻资产模式，继续受惠于底层资产的业务前景及业绩。”

微信编辑| 雨林