珠海：“带封过户”让法拍房交易更有温度

为深入践行国家关于深化“放管服”改革、优化营商环境的决策部署，切实提升登记财产便利度，珠海市不动产登记中心（以下简称“登记中心”）聚焦法拍房处置痛点难点问题，创新破局推出不动产“带封过户”新模式，通过与法院、税务、银行业协会等部门充分联动、打通“带封”不动产进入市场化交易的机制、技术中存在的堵点，在充分保障查封财产、交易资金安全的前提下，灵活采取查封财产处置变现方式，推动查封抵押不动产通过市场化交易方式有序流转、变现，通过市场有效配置，提高查封不动产变现价值、处置效率，依法保障、平衡债权人、债务人、买受人等各方当事人的合法权益。

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主要做法

传统被查封不动产因存在抵押、查封等权利限制，无法进入自由市场化交易，仅能通过司法机关拍卖变现，传统法拍房处置存在周期长、成本高、价格低、解封难等问题。不动产“带封过户”，是指不动产在被法院依法查封后，权利人申请自行处置查封不动产，经执行法院批准并出具相关司法文书，可在保持查封状态下办理过户手续的交易模式。珠海市通过创新“带封过户”新模式，将部门协同、服务前置、流程精简、技术突破，形成了具有高度可操作性的“六化”服务新范式。

（一）充分沟通、部门协同，推动“带封过户”服务“机制化”

登记中心聚焦“执行效率提升”与“群众需求响应”，主动对接市中级人民法院执行局、市税务局及市银行业协会，围绕“带封过户”业务流程、税费征缴规则、金融风险防控等关键环节开展多次会商，逐一梳理法律障碍、技术瓶颈与协同机制缺口，形成部门协同高效处置“带封过户”工作机制，并通过联合发文《珠海市中级人民法院、珠海市不动产登记中心、国家税务总局珠海市税务局、珠海市银行业协会关于建立不动产“带封过户”执行协作机制的通知》将该机制下发至各相关部门，为业务顺利推进奠定扎实基础。

（二）靠前服务、主动对接，实现“带封过户”服务“专属化”

一是对于经执行法院批准并出具相关司法文书，可在保持查封状态下办理过户手续的不动产，不动产登记部门提前介入并开通绿色通道，安排专人对接法院执行法官、买卖双方及贷款银行，同步核验法律文书嘱托事项、三方带封带押过户意愿、权属清晰无其他限制，协调税务部门提前介入。对于合同签订、登记材料准备等提供“一对一”专属辅导。就纳税及申请贷款事宜积极对接税务部门及金融部门，全程跟踪办理进度。

二是组建“带封过户”业务工作群。派出业务骨干与法院、税务、银行组成工作群，在工作推进中遇到的不动产登记问题及时回应解决，确保“带封过户”服务顺利开展。

（三）技术突破、流程精简，促进“带封过户”模式“集成化”与“高效化”

一是突破传统有查封房产须解除查封方可办理过户的限制，通过技术突破，开放特定权限，无需事先解除查封，允许经法院批准的查封房产办理转移登记给指定受让方。

二是全面整合登记与税务部门资源，被执行人、买受人到不动产登记部门、税务部门办理缴税、过户手续，不动产登记部门、税务部门实行“一窗办理、集成服务”，被执行人、买受人缴清相关税费，不动产登记部门在1个工作日内办理完成过户手续。

三是实现不动产登记与金融业务协同。“带封过户”登记同时支持办理“带押过户”“抵押注销”或“新抵押设立”，进一步拓宽“带封过户”应用场景，给受让人、债权人多样化选择。

（四）设立专用账户、实行资金监管，推进“带封过户”模式“便利化”与“安全化”

在不解除不动产查封状态下，通过法院设立专用账户、进行资金监管与司法协同机制，实现查封不动产的“带封交易、解封过户”并联办理，权利人或受让人无需先筹借大额资金解封即可完成过户交易，交易资金全额进入监管账户，登记部门根据司法部门有关生效法律文书办理过户和解封手续，即保障交易安全、顺利进行，又实现登记便利安全。

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工作成效

2025年8月21日，珠海市顺利完成首例不动产“带封过户”，在法院出具不解除查封并允许带封过户的司法文书后，登记中心安排专人对接法院执行法官、买卖双方及贷款银行，协调税务部门提前介入。最终，从申请材料受理到登簿发证仅用时1个工作日，既保障了申请执行人权益，又维护了买受人合法权益，更避免了被执行人资产价值贬损，受到执行案件三方当事人好评。

“带封过户”新模式是司法执行与登记服务深度融合的生动实践，是府院联动、契合民生关切、解决企业群众急难愁盼问题的便民利企实践。一方面，通过部门协同、技术保障、资金监管等多项举措，将被查封不动产司法处置程序化繁为简，实现材料精简、流程优化，较传统时限压缩70%以上，有效缩短了涉查封不动产司法处置周期。另一方面，助力解决“执行难”问题，为市场主体提供了更灵活高效的资产处置路径，特别是对中小微企业盘活查封资产、产权人化解债务危机具有重要现实意义。

【供稿：珠海市自然资源局】