楼市新政出台逾3周，深圳一手住宅日均备案量“原地踏步”？

来源：南方+

8月28日，住房城乡建设部等联合出台新政房地产信贷管理等多项政策。据了解，“828新政”后，深圳房地产的市场层面传出楼市看房量和签约量上升的反馈。

不过，根据对深圳市住建局官网数据的统计发现，9月1日-9月20日，深圳全市一手预售住宅累计备案量978套，按此计算，日均备案一手预售住宅48.9套，与上个月全市一手预售住宅日均备案48.3套的交易量水平几乎持平——8月份，深圳一手预售住宅累计备案1498套。

“828新政”后，深圳楼市是否真的如统计数据所示，实际上并未出现交易量上升呢？笔者就此采访了房地产行业内专业人士，看看数据背后到底是什么情况。

后端数据滞后性显现

第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿表示，“828新政”的本质是把购房风险从居民端移回房企端，改变了房地产开发行业的游戏规则，属于长效机制的调整，效果需要中长期时间检验以及观察。短期来看，特别是9月市场，对居民端购房的政策红利不会立刻兑现大量成交，目前市场逐步企稳是基准情形。

吴睿认为，关于看房量和成交量，市场声音说的是前端指标，统计数据反映的是后端数据。两者的传导需要时间，本来不同步；而且3周的数据样本时间较短，还需要更长时间观察。

美联物业全国研究中心总监何倩茹亦分析指出，从市场成交到备案数据体现存在时间上的延迟，新房市场的滞后一般为2-3周，二手房的滞后一般为1-3个月。刚过去的一周，新房和二手房的备案量环比是同时上升的，所以此前看房量和成交量上升也逐渐体现到备案量上面。

深圳全市一手住宅（预售+现售）周备案量走势

美联物业数据显示，在刚过去的9月14日-20日一周内，深圳一手预售住宅共备案368套，环比此前一周的320套备案量上升了15%；同期内的深圳一手现售住宅也出现了上升的势头——从267套上升18.4%至316套。

此外，从深圳一手预售住宅和现售住宅总量来看，9月份的前20天，深圳一手住宅共备案1785套，与上月同期相比上升幅度达到8.6%；

深圳楼市K型回暖

值得关注的是，9月份前20天，深圳全市一手预售住宅日均备案量与此前8月份的日均备案量相比，可谓“原地踏步”；而在二手住宅过户交易量方面，似乎是另一种景象。

9月1日-20日，深圳二手住宅累计过户交易3333套，日均过户量约166.7套；8月份深圳全市二手住宅累计过户交易4275套，日均过户量约137.9套。两相比较，9月份前20天，深圳全市二手住宅日均过户量比8月份日均过户量大幅增长超过1/5，达到20.8%。

9月前20天，深圳二手住宅共过户交易3333套，与上月同期相比上升17.0%。何倩茹强调，目前房地产出现K型回暖，高价位段和低价位段的住宅成交情况较好。新房住宅的产品大多处于中高价位，但大部分的低价位房源为二手住宅，因此深圳二手住宅交易量环比升幅好于新房。

吴睿表示，从交易方式来看，二手住宅交易是C2C，更容易“以价换量”达成成交，而一手住宅是B2C的交易模式，开发商对新房定价刚性，目前新政出来后新房普遍折扣不大。从供应端来看，二手挂牌存量仍然处于高位，供给量大，新房推盘节奏需要考量新盘入市的节奏和数量。

市场端对政策敏感度或减弱

关于深圳房地产市场的后市走向，需要如何观察？吴睿指出，换房链条是先卖后买，二手房交易天然先行。因此，未来几个月新房签约量是一个重点观察方向，新房签约有起色才说明置换链条打通了。

何倩茹表示，对购房客户而言，本轮房地产新政颇为友好，但政策的效果更多地是为了构建一个更加健康的市场环境；她认为，本轮政策对于成交量的促进力度，可能不会太强，目前交易数据的上升，与“金九银十”的惯性季节性因素具有较强关联度。

近两年，房地产政策不断小幅利好加码，但未有一次性利好落地，市场端对于新政的敏感度降低。在市场经过深度调查之后，购房者趋于谨慎与理性，购房热情与新政的高度正相关正在减弱，决定成交量的根本变量还是取决于供给、价格和收入预期。