国内首单纺织类专业市场REIT来了

来源：南方+

日前，深圳证券交易所网站显示，华夏凯华封闭式商业不动产证券投资基金（简称“华夏凯华商业REIT”）正式提交申报材料，原始权益人为凯华（广州）不动产投资有限公司。值得关注的是，纺织类专业市场作为投资标的在国内REITs领域尚属首单，标志着这类资产首次进入公募REITs申报通道。

什么是REITs？简单说就是把能收租金的不动产打包成基金，投资者买基金份额，就能按比例分享租金收益。2025年12月，中国证监会印发商业不动产REITs试点公告，为各类商业资产参与REITs提供了制度基础。

这次申报基金背后的凯华集团是一家港资企业，长期专注商业不动产的投资开发和运营管理，大本营在大湾区。目前，凯华走的是稳扎稳打路线，手里两大核心资产是广州国际轻纺城和位于广州CBD的凯华国际中心。

那这次REIT装的是哪个资产？工商信息显示，凯华（广州）不动产投资有限公司的注册地址在广州市海珠区金纺路2号，正是广州国际轻纺城所在地。广州国际轻纺城坐落于海珠区中大纺织商圈核心区，是辐射全国的纺织面辅料一站式展贸枢纽，集聚数千家纺织上下游经营主体，构建起集趋势发布、面料研发、展板展示、批发交易于一体的完整产业链条。

记者了解到，早在REIT申报之前，凯华就在为资产的长期运营铺路。2026年8月，广州国际轻纺城商业用房土地使用权获市政府批复续期，顺利完成续期合同签订，成为全市首个落地的大型商业用地续期项目。土地剩余年限无法满足REITs对底层资产存续年限的要求，此次续期为项目申报扫清了关键土地要素障碍，也标志着广州工商业用地续期改革、存量商贸资产盘活取得突破。

从更宏观的角度看，这次申报的意义远超单一项目融资。目前市面上的商业不动产REITs，底层资产基本是购物中心、写字楼、酒店这些通用商业物业，租金收入取决于消费者买不买单。

而纺织专业市场完全不同，租户是面料辅料供应商，客户是服装厂、贸易商等采购商，市场处在产业链的咽喉位置，租金挂钩的是产业订单流转，而非终端消费的即时波动。

广州国际轻纺城运营了20年，靠的是产业链的黏性。它不只是收租的房东，更像是一个交易组织者：信息撮合、样品展示、供应链调度样样都做。商户入驻不只是租个铺位，更是接入了一张不可替代的产业交易网络。供应商和采购商在这里形成了长期固定的交易习惯，搬走的成本很高。

购物中心和写字楼受经济周期影响明显，而纺织专业市场跟纺织服装产业链的运转紧密相关。中国是全球最大的纺织服装生产国和出口国，这条产业链上的交易枢纽天然具备持续的经营需求和产业韧性。

政策层面也在持续发力。2025年12月，中国证监会印发商业不动产REITs试点公告，为多元业态参与REITs提供了制度基础；2026年，广东省颁布《广东省推动批发市场高质量发展行动方案》，提出“到2028年，全省批发市场规模稳步壮大，梯度发展格局持续优化”；广州市同步出台《加快推动专业市场转型升级高质量发展行动方案（2026—2028年）》，明确提出提升中大纺织商圈品牌的知名度和影响力。这些政策红利的释放，正加速头部市场的价值重估。

南方+记者 昌道励