项目落地非得“一买定终身”？广州南沙供地尽显弹性

来源：南方+

拿地就要一次性锁定数十年年限？企业扩产建厂，必须为用不上的土地周期买单？在广州南沙，这套传统供地逻辑正在被打破。

土地，是产业发展最基础的生产要素。近年来，广东加快推进产业用地改革，在全省推广弹性年期出让等灵活供地模式，成为粤港澳大湾区土地要素市场化改革的重要举措。

作为全省首个土地管理综合改革试点区域，南沙靶向破解企业用地痛点，从供给端破局，以弹性供地改革为牵引，打出一套土地供给、空间多元、审批提速的政策“组合拳”。以土地制度创新持续擦亮营商环境金字招牌，过去五年累计招引百亿级项目16个，十亿级项目130个，投资总额超过4000亿元，以重大项目为牵引带动现代化产业体系加速形成。

卸下用地难“包袱”，不为“多余年限”买单

走进TCL空调广州智能制造基地，产线上方的电子屏不断刷新着实时产量。这座今年刚投产的园区占地303亩，年产能800万套，是全球空调行业首个“AI原生工厂”。

“制造业投资体量高，传统50年一次性土地出让带来不小的资金压力。”基地相关负责人直言，对制造企业来说，土地是核心生产要素，而传统“一刀切”的50年最高年限出让，不仅抬高资金门槛，也难以匹配产业迭代的实际节奏。

针对这一发展痛点，南沙建立“产业周期研判+精准降本+高效落地”弹性供地体系，让土地出让年限贴合项目实际成长周期。结合家电制造行业研报、技术迭代规律以及项目投达产计划，南沙综合研判该基地产业生命周期约30年，兼顾企业压降前期投入的诉求，最终确定该宗工业用地出让年限为30年，直接为企业节省用地成本近1.27亿元。

“节约下来的资金我们全部投向智能产线、自动化设备与研发技改。”该负责人介绍，投产后项目内外销同步推进，出口订单稳步增长。恰逢今夏欧洲空调市场需求爆发，企业抢抓市场机遇实现产销两旺。

同在大岗先进制造业基地，广东芬尼科技股份有限公司（下称“芬尼科技”）总部项目同样采用30年弹性年期出让，节约用地成本近3000万元。该案例入选自然资源部《支持新产业新业态发展的规划和土地政策创新案例集（第一批）》，为全国土地政策创新提供“南沙样本”。

芬尼克兹项目效果图。

近年来，南沙工业用地普遍推行20年、30年、40年弹性年期出让。为切实降低企业用地成本，南沙还叠加推出“弹性年期出让+区级价格折让”政策组合拳。截至目前累计90宗工业用地实施该模式，为企业节约用地成本超21亿元。

弹性年期出让，就是改变过去“一刀切”的最高年限出让逻辑，企业无需为自身用不上的土地年限买单，让更多资金回流生产研发。目前这套模式已经向全省复制，广州、佛山、中山相继落地推行。

这一创举也引起市场普遍关切：年限到期之后怎么办，土地是否会被直接收回？广州市规划和自然资源局南沙区分局相关负责人解释，弹性年期出让土地，受让人可在使用权届满前3个月内提出续期申请；只要符合国土空间规划、产业发展规划，同时达到土地合同约定的履约条件，就可以协议方式办理续期，续期年限与已使用年限合计不超过50年。

先租后用探索新路，创新模式助企减负前行

如果说弹性年期出让，是通过调整土地出让规则破解产业项目落地痛点，那么1.5级开发，则是南沙深化弹性供地，提升土地资源配置效率的创新实践。

什么是1.5级开发？符合条件的土地以有偿租赁形式开发使用，租赁到期后由政府按规划收回宗地。简单来说，就是将具备建设条件的储备土地，以短期租赁形式交由主体开展过渡性运营，租赁期满后按城市整体规划收回土地再行利用。该模式打通存量土地盘活路径，在兼顾城市长远规划前提下，降低市场主体前期投入门槛，实现土地资源效益与营商环境效能双向提升。

今年6月，南沙完成广州首批1.5级开发用地供应。以横沥城市广场地块为例，这是全市首个商业类土地1.5级开发项目，总用地面积约3万平方米。若沿用传统开发路径，该地块要么等待远期规划落地长期闲置，要么一次性出让建设永久性商业载体，前者浪费土地资源，后者企业投入大、回报周期长，对企业投资有着极大考验。

横沥城市广场项目效果图。

此次项目采用土地1.5级开发模式，首期以10年租期出租地块，建设轻量化便民商业体，将满足周边居民多元消费与生活需求，填补区域配套短板。

“1.5级开发模式大幅降低了我们的前期投入压力，让项目建设也更有底气。”南沙横沥投资开发有限公司经理黄淑婷介绍，采取租赁替代一次性购地，公司有效压缩前期土地成本。

“轻投入、快落地、稳预期”是1.5级开发的核心价值。目前，南沙已印发实施《广州市南沙区土地1.5级开发操作指引（试行）》，同时，还结合政策规定、市场需求综合拟定有吸引力的租金标准。

弹性供地从“给地”转向“给空间、给机会”，南沙让不同规模、不同阶段的企业都能以更低门槛参与城市开发建设，推动项目落地更快、企业经营更稳。

营商“组合拳”，构筑湾区企业“生长雨林”

弹性年期出让、1.5级开发，是南沙依托土地改革优化营商环境的两大实践。在南沙，弹性供地并非简单的土地规则调整，更是一套延伸至空间供给、政务服务的系统性改革。

南沙将弹性理念从土地出让延伸至产业空间配置，创新推行多梯度多层级产业空间保障体系。针对不同规模、不同发展阶段企业的现实诉求，匹配标准地及只租不售、可租可售产业用房等差异化空间保障方案，从源头破解不同市场主体找地难的现实痛点。

数据统计，今年以来，南沙已累计出让产业用地4861亩，提前超额完成全年目标。

土地要素松绑的同时，政务审批同步提速增效。南沙落地“交地即交工”、建设工程规划许可告知承诺、即办审批、产权速办等改革举措。对重点产业项目提供全链条“一对一”管家式服务，打通报建、审批、开工等环节问题，推动重点项目早开工、早投产，以贴心保障服务为项目抢抓市场时间。

TCL空调广州智能制造基地，刷新了TCL集团全国工厂最快建设投产纪录，实现“当年拿地，当年投产，当年纳统”；芬尼科技总部项目从拿地到动工仅耗时3个月。

将土地制度改革成果转化为看得见、摸得着的营商竞争力，为企业发展营造优越“生长雨林”。广州市委常委、南沙区委书记刘炜表示，未来五年，南沙将加大全面深化改革力度，深化要素市场化配置等重点领域改革，在建设新质生产力孵化地上奋力成为示范样板。

编者按：

健康完备的经济生态，是推动高质量发展的重要保障。即日起，南方日报、南方+推出“解码广东经济生态”系列报道，从产业生态、科创生态、营商生态、内需生态、开放生态、就业生态、区域生态、人文生态八个方面，系统呈现广东经济动能向新、结构向优、韧性增强的高质量发展生态，为全力推动“十五五”开好局起好步营造良好氛围。敬请垂注。