21评论丨推出更多增量政策，形成稳楼市叠加效应

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。

此前召开的国务院常务会议，提出要研究出台稳定房地产市场的政策措施。此次贴息政策即是对相关部署的落实。

总体而言，楼市纾困政策应是“组合拳”，包括贴息在内，多方政策叠加将形成更大力度的效果。房地产增量政策的方向，一是要回应“8·28”新政影响，确保以商品房销售制度改革为核心的新模式平稳落地；二是要站在存量时代下住房供需新特征来谋划政策储备。

在改善住房供给结构、收缩低效供应、促进供需再平衡、推动中期内行业和市场稳定等方面，“8·28”新政具有推出的必然性。但同时，需对受影响的“两类项目”（已拿地未取工规证、已取工规证但未取预售证）相应地给予政策纾困。

首先，对销售下降、回款不及计划的新房项目，建议银行对开发贷款展期。其次，对“拿预售证即还贷”的开发贷款，建议偿还条件顺应回款延后而推迟，改为竣工备案后偿还；再次，对于依赖销售回款推进项目进度的，建议协调贷款银行，通过足额的保函置换预售监管资金；最后，对于因资金链承压或销售前景无法预判而无意或放缓推进开发的项目，建议完善规划条件（如减少配建、减少商办规模、土地分宗等）以提振开发意愿。

顺应房地产市场进入存量时代的趋势，行业发展的空间从增量开发转向存量盘活，经济贡献从拉动上下游产出、固定资产投资，转向服务业、参与城市更新。此次国常会提出“优化财政支出安排，用好地方政府债务结存限额，综合运用并适时调整货币政策工具”等。9月29日，央行下调抵押补充贷款（PSL）利率0.25个百分点，支持包括城市地下管网在内的“六张网”建设。财政、货币政策将积极发力，有望推出激活存量物业的政策工具。

“十五五”期间，我国有约11.5万个老旧小区、50万套危旧房、约4000个城中村面临更新改造。但今年以来，城市更新项目储备、开工和资金投放有待提振。根据“采招网”发布的《2026年1—6月全国城市更新项目中标、开工、资金综合统计情况》，今年上半年新开工的城市更新项目为2836个，开工计划总投资4682.5亿元，但开工转化率仅有44.8%，实际投资落地体量仅有2000亿元左右。接下来，财政等多元化改造资金加大投入，加上“8·28”新政控制供给，城市更新项目落地预计会增加。

由此，城中村、老旧小区、危旧房改造项目储备预计将会加速。一方面，市政设施、地下管网、“一老一小”等公共服务、15分钟社区生活圈等补短板一体化推进，将激活围绕社区居住的生活服务业，创造出未来就业的最大蓄水池，形成就业、消费和房地产增量需求的循环局面，也创造新的、可持续的住房消费动力；另一方面，盘活和改造也将激发存量的生产力。比如，住房租赁与交易、二手房装饰装修、养老托幼、家政服务、餐饮住宿、文旅文创等存量住房消费，空间规划再造带动楼宇经济等存量物业消费与服务。

同时，财政政策或更加积极地推动城市更新，地方政府专项债、特别国债、财政奖补等资金预计将加速到位，多地或将存量改造安置由实物转向房票或货币，解决原拆原建、城中村改造等难题，释放新的住房需求。

当前及未来，住房居住属性越来越突出，需求的主体将聚焦于年轻人、新市民、外来人口，而住房具有客单价高、大宗消费品的特性，住房消费的门槛较高，消费者对成本较为敏感。相应地，购房时就需要按揭来支撑或撬动。

此次推出的购房贷款贴息政策，聚焦120平方米以下、150万元以内的首套刚需购置群体，贴息1个百分点、最长贴息5年，最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。这将改善居民“加杠杆”意愿，从而修复房地产的金融加速器效应。接下来，或可考虑在交易税费方面进一步降成本，形成政策叠加效应。