广州土拍市场火热：新政细则落地，首宗成交地块溢价率26.5%

南方财经记者郭莎

广州成为继北京、上海之后第三个落地商品住房销售制度改革细则的一线城市。

9月30日，《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局 国家金融监督管理总局广东监管局关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（穗建房产〔2026〕599号）正式印发实施。

该细则对标北京、上海等地政策框架，设置清晰的新老划断机制，并在土地出让价款分期缴纳方面推出免息等支持举措。在此基础上，广州结合本地市场实际，在现房销售备案管理、项目分期分栋开发、新旧政策预售衔接、优化审批服务等环节设置更具实操性的弹性安排，为相关项目预留合理过渡与统筹空间，兼顾购房群众权益保障与房企正常周转需求。

广州通过该政策从商品房销售管理、资金全流程监管、交付标准管控等多维度综合施策，进一步筑牢购房者合法权益保障防线，引导开发企业聚焦产品品质提升与服务优化，持续规范房地产市场秩序，稳定行业发展预期。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，广州细则在总体框架上与京沪保持高度一致，均强调封顶预售、优先现房销售及资金闭环监管，但在现房定金比例、分户土地抵押、分期规划许可等配套制度上体现了显著的本地化特征。在现房销售定金比例方面，广州将其设定为“不得高于房屋总价5%”，高于北京的1%和上海的3%。

不过，严跃进指出，这一差异不宜被过度解读。实际收取比例都不高，更多是要明确一种现房买卖的关系。广州细则中最具差异化价值的制度安排，在于探索分户国有建设用地使用权设定抵押，以及支持项目分期分栋办理建设工程规划许可。这两项制度将在销售制度收紧的背景下，为开发企业提供可行的融资替代路径。

今年以来，广州优质居住地块持续受到各大央企、地方国企、民企青睐，多宗地块实现良性溢价成交。国家“828”新政发布至今，土地市场仍然保持强劲活力。

广州8月单月全市一手房网签面积同比增长15.6%，前8个月累计网签成交同比增长7.7%。实施文件提出推行主办银行制度、加大融资支持等举措，全面完善房地产信贷管理，推动开发融资从“主体信用”向“项目信用”转变，可以推动企业合理确定开发经营规模和节奏。

实施细则落地当日，海珠琶洲南区核心地块HZ0305401-CZTB更是竞价热度高涨，吸引了保利发展、越秀地产、珠实地产、广州城投等4家企业参与竞拍，历经41轮竞价，以38.1687亿元成交，溢价率为26.5%，成交楼面地价55385元/平方米，折合可售楼面地价57061元/平方米，由保利发展竞得。

细则落地当日，核心区位地块高溢价成交，印证了广州核心区域土地稀缺价值。

竞拍地块位于琶洲南区，是琶洲核心功能跨越黄埔涌向南拓展的重要承载空间。周边汇聚琶洲互联网创新集聚区、广交会展馆、广州国际金融城等城市级功能平台。琶洲南区与琶洲岛隔涌相望，是琶洲产业与城市功能外溢的首站承接地，助力推动琶洲由“岛”向“城”纵深发展。随着片区开发不断拓展完善，地块将成为连接琶洲产业核心与南部宜居空间的重要人居节点。

琶洲已形成以互联网、数字经济、人工智能、会展贸易为代表的产业集群，汇聚众多总部企业和创新平台。琶洲南区目前已有约43.7万平方米产业空间启动建设，将进一步聚焦会展新业态、数字贸易和互联网创新产业，持续增强产业承载能力，不断吸引大批高素质产业人口安家落户。地块将为产业价值高度集聚的琶洲板块再添优质居住载体，与其他周边优质项目协同构建琶洲南区未来社区居住组团，承接产业人才居住需求，促进产城融合。

地块采用2.2的适中容积率，为舒展的建筑布局与通透的园林尺度预留充足空间，落实“四好”建设要求。地块内部设置南北向公共开放景观廊道，并串联北侧黄埔涌绿道与南侧赤沙涌规划超级绿链，衔接片区慢行系统，构建连续贯通的蓝绿生态网络。同时，地块采用公建化立面呼应琶洲CBD城市风貌，推动自然生态、数字产业与日常生活融合。

片区距11号线、12号线交汇的赤沙地铁站直线距离约700米，周边新滘东路、科韵南路等城市主干路构成骨干路网，可便捷联系琶洲核心区、金融城、珠江新城等广州重点功能片区。片区的内部道路、跨涌桥梁及轨道接驳体系等交通配套正在持续完善。地块邻近的暨大港澳子弟学校，提供优质高端教育资源，助力片区形成国际化教育氛围。随着基础设施和公共服务逐步完善，琶洲南区将加快形成宜居、宜业、宜游的复合型城市片区。

地块规划愿景示意图