持续火热！广州细则落地后，首宗地块溢价26.5%成交

来源：广州日报

在国庆假期前居民购房贷款贴息政策、“8·28”新政广州实施细则正式落地的氛围下，广州接连推出重磅地块。9月30日，海珠区琶洲南区地块溢价26.5%以38.1687亿元成交；9月29日，广州地铁地产41亿元拿下鱼珠车辆基地综合体地块。两天时间，广州涉宅土拍就收金近80亿元。

值得一提的是，9月29日、30日两天，广州已一口气挂出了9宗涉宅地块，分布于荔湾、南沙、从化、花都和增城区，均未提到现房销售，预计10月、11月广州土拍市场将持续保持热度。而按照广州《关于完善商品住房销售制度的通知》实施意见优化土地供应管理的要求，土地供地将更加匹配市场需求，不仅会助力提升区域资源配置和发展，也将进一步增强广州土地投资价值的确定性。

确定性增强

广州中心城区核心地块

持续保持吸引力

9月30日，广州发布《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。根据实施意见，8月28日前（含当日）已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按广州市原有预售条件申请预售。

显然，在8月28日前已发布出让公告的这批新拍地块依然有协商空间。此外，支持项目分期分栋办理建设工程规划许可，土地可以切割分证办理产权登记等都将减轻开发商资金压力，使企业可以更加游刃有余地安排相应资金。

实施意见发布时，正值琶洲南区地块竞拍时段。业内人士表示，地块的竞拍热度超乎预期。显然，在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节，广州实施细则对在途项目的处理，既落实“8·28”新政要求，又考虑到政策对市场的影响，有对冲措施，留出协商空间，也让市场预期和信心更加稳定。

在政策落地，确定性更强的背景下，广州核心区土地投资价值也更受关注。从刚成交的琶洲南地块来看，地块地处琶洲南区核心居住组团，紧邻琶洲CBD数字总部和琶洲会展片区，区位优越，周边汇聚多个商业、医疗、教育资源。

事实上，由于地段优越，琶洲的涉宅地块一向受到青睐。8月28日，经过201轮出价，琶洲南区石榴岗路地块溢价33%被华润拿下。而2024年10月，保利以总价59亿元拿下了此次出让的琶洲南区HZ0305401—CZTB地块东侧的琶洲南区AH090402地块、AH090403地块和AH090404地块（保利天奕项目），实际楼面地价均超4.3万元/㎡。目前，保利天奕是片区主要在售项目，以改善型四房产品为主，2026年8月网签成交价格79722元/㎡。

琶洲雄厚的产业势能、稀缺的居住用地、完备的交通生活配套，叠加旺盛的改善需求，共同夯实了区域的价值底盘。既可以承接产业人群的居住外溢，又无需等待配套培育周期，成熟片区叠加低密属性的项目，将可构筑独特竞争优势，也是吸引多家头部房企持续投资关注广州核心区域的原因。

在“8·28”新政后拿下世界大观地块，也参与了此次琶洲南401地块竞争的越秀地产表示，广州始终是越秀地产的核心主场。今年以来，越秀持续布局琶洲、白云、天河等主城核心板块，在琶洲已布局六子，希望通过多项目的协同布局，推动片区高端居住迈向规模化、高品质、圈层纯粹的豪宅聚集形态。

随着现房销售逐步落地，土地市场底层逻辑也已然转变。根据实施意见，广州将统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。商品住宅项目用地实行净地出让，支持“拿地即开工”。这意味着要让供地匹配市场需求，提高未来销售前景的确定性和对开发商的吸引力，也将进一步增强广州土地投资价值的确定性。

楼市热

全年一二手住宅成交

同比预计保持正增长

记者从广州市住房和城乡建设局了解到，今年以来，全市房地产市场持续回稳向好，呈现量价齐升的运行态势。尤其是“穗八条”出台后，市场活跃度进一步提升。

成交量方面，同比增幅不断扩大，6月、7月、8月全市一手住宅网签量同比分别增长4%、9%、11.9%。房价则是稳中有升，70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，3月以来广州市一二手住宅销售价格环比指数连续上涨。其中，7月一手住宅销售价格环比指数为100.1、二手住宅销售价格环比指数为100.4，涨幅居于大中城市前列。

而从市场存量来看，广州市住房政策研究中心的数据显示，2025年以来，广州一手住宅库存持续缩量。今年1月至8月，全市一手住宅新增批准预售264万平方米，比一手住宅网签面积少235万平方米，显示楼市供需差值增大，市场自发去化库存。今年8月末，全市一手住宅可售面积907万平方米，去库存周期14.8个月，比2025年末高位收窄2.7个月。

广州市住房政策研究中心分析，第四季度优质供给将有序入市，供需结构持续改善。中心区及热点板块高品质改善型新盘有序入市，有效匹配居民升级置业需求。全年一二手住宅累计成交同比预计保持正增长，价格稳步恢复。

广州住宅资料图

购房贴息受益区域挂地增多

值得关注的是，9月29、30日两天，广州已一口气挂出了9宗涉宅地块，主要分布在荔湾、南沙、从化、花都和增城区。根据居民购房贷款贴息政策的要求，可以享受贴息的住房价格有150万元以下这一限制条件。以广州来看，总价150万元左右的房产，主要集中在增城、花都、黄埔、南沙、白云、从化、番禺等区域。根据克而瑞2026年一季度的统计数据，总价100万至200万元的新房成交中，增城占一半。

符合贴息条件要求的区域加快推地，也将进一步促进市场的活跃度。从已发布的出让公告来看，地块公告内容中未提及现房销售的相关政策，荔湾区、增城区等地块提出第二期土地款需在1年内缴清，南沙区地块第二期土地款则可在两年内缴清。

专家观点

广州细则为企业提供

可行融资替代路径

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，广州细则在总体框架上强调封顶预售、优先现房销售及资金闭环监管，在现房定金比例、分户土地抵押、分期规划许可等配套制度上，体现了显著的本地化特征。广州细则的积极意义不仅在于落实国家三项制度改革要求，更在于以“融资便利化”为支点，试图在“严监管”与“稳企业”之间建立可操作的平衡，其制度设计具有参考价值。

在现房定金比例上，广州设定为“不得高于房屋总价5%”。严跃进认为，5%的上限既在合理区间内为开发企业保留了必要的资金归集能力，也通过“全额存入监管账户、监管期间不得使用”的约束确保了定金的安全性。

严跃进表示，广州细则中最具差异化价值的制度安排在于：探索分户国有建设用地使用权设定抵押，以及支持项目分期分栋办理建设工程规划许可。广州这两项特色政策是对销售制度改革可能产生的资金回笼周期拉长效应的“对冲性安排”。主办银行制下个人按揭贷款须在竣备后发放，客观上延长了房企的回款周期。分户抵押与分期许可的组合，为企业提供了在预售受限、按揭后置情况下的替代性融资工具。

文/广州日报新花城记者：刘丽琴、李天研

广州日报新花城编辑：席乐瑶