广州楼市新政出台，房企立即跟进推出“竣备再供楼”

来源：羊城派

9月30日，广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局联合发布落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（以下简称“实施意见”），推出包括加强商品住房预售管理、有序实施商品住房现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及加强政策措施协同等6个方面的政策措施，自2026年9月30日起实施。

广州由此成为继北京（9月24日）、上海（9月28日）之后，四大一线城市中第三个出台商品住房销售制度改革细则的城市。

政策一落地，市场端已迅速响应，广州部分项目率先推出“竣备再供楼”方案，吸引更多意向购房者入市。

封顶预售是共同底线

广州的亮点在于政策措施协同

8月28日，住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》后，广州9月30日明确8月28日后出让地块需封顶销售，与京沪步调一致，“封顶预售”成为一线城市共同底线；不过广州的一些细则更加人性化，更利于缓解企业压力。

就购房者权益保障方面来说，广州实施意见明确，有序实施现房销售，新出让商品住房土地，优先选择现房销售。“2026年8月28日后，发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。”现房项目在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后才能办理销售备案，能够实现“所见即所得”，有效防范交付风险。

2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

就新旧项目而言，实施意见对新老项目进行分类施策，根据项目所处工程建设阶段的不同，科学确定销售条件和资金监管要求。新项目不搞“一刀切”，既可以现房销售，也可以在提高门槛后实行预售。

例如对项目设置一年缓冲期：在2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日前（含当日）已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按广州市原有预售条件申请预售。对于存量项目在确保建成交付、资金重点监管的情况下，支持企业做好销售衔接，确保市场供需平稳。

对房企融资方面来说，广州出台了自己的特色细则，即加强政策措施协同。例如，“支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案”。

同时，广州将加大开发贷款支持力度，“贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款”，“房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，通过分期分栋的方式，能够很好地缓解资金压力；通过对相应地块进行分拆设定抵押，能够实现比较好的融资，使企业更加游刃有余地安排相应资金，这非常值得肯定。

房企立即跟进率先实施“竣备再供楼”

新政出台，市场反应迅速。羊城晚报记者了解到，珠实地产旗下两盘率先试水“竣备再供楼”：持续在售的珠江・天河都荟，全新三期的3栋和6栋房源都执行“房屋竣工备案后发放贷款”；全新项目珠江·金融城·颐德公馆则推出 “交齐首付网签后无需着急供楼，等竣备了才开始月供”的政策。有看楼者直言，只要付了首付，剩下的等交楼再供，压力小了不少，“所见即所得”正渐渐进入交易规则。

广州此次明确“有序实施商品住房现房销售”，业界反应也各异。部分房企认为该政策对企业资金是个考验，毕竟回款周期会拉长；但也有主打现房/准现房产品的房企认为对楼盘销售也是利好。如星河湾集团相关负责人表示，现楼对买家来说是好事，目前该集团广州在售的星河湾半岛五號在2025年已全部竣工交付、全现房在售，这些产品都可正常回笼资金。

据了解，现阶段广州在售的现房产品也有较多选择，例如珠实地产旗下的珠江花城、天河壹品、云湖花城、西关都荟、海珠里等项目均有现房产品；广州地铁地产旗下的云城上品、云平上品、云筑上品、珑璟台为已交付现房实景；天河区的凯旋新世界、新城市领院等均为热门现房产品。

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业界看法：广州细则更加人性化

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，此前北京、上海对在途项目过渡期的安排，低于市场的预期，但作为房地产发展最规范、成熟的城市，也是带头转向新模式的不二之选，严格在情理之中，为全国其他城市树立了底线或下限。广州则相对更人性化，根据本地房地产开发、销售的基础秩序，做了差异化、一城一策的处理，比如过渡期项目纾困，对定金比例等做了相对宽松的措施。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，广州此次细则进一步体现了房地产发展新模式的建立，尤其是在开发、融资、销售方面的制度建立，对于后续企业资金成本降低、市场预期稳定，推进新模式建立，都有积极作用。

广州细则明确房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%，而北京上海方面的定金比例则为1%和3%。58安居客研究院院长张波认为，对房企来说，更高的定金比例是更强的锁客工具——现房模式下回款周期拉长，定金能提前锁定真实需求、减少客户流失；对购房者来说则是双刃剑，既能锁定房源、防范一房多卖，也相应抬高了违约成本。

文、图 | 记者 陈玉霞 徐炜伦