国庆假期楼市观察：成交同比改善，分化格局延续

来源：东方财富网

今年国庆假期是9·28国常会定调“研究出台稳定房地产 市场、促进就业增收等政策措施”、9·29房贷贴息政策落地后的首个长假，也是房企集中营销、居民看房选房的重要窗口。

根据市场机构中指研究院监测，今年10月1日至7日，重点25城新建住宅成交55.1万平方米，较去年国庆假期日均同比增长33.8%，与2024年国庆假期基本持平；重点11城二手房日均成交套数同比增长42.8%，但较2024年同期仍有一定差距。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《中国经营报》记者表示，国庆假期网签成交量本身处于全年相对低位，且受假期备案节奏、同期基数等因素影响较大，同比增速易出现明显波动，市场冷热不均的特征仍在延续。

城市与项目层面分化加剧

从网签数据看，今年国庆假期重点城市新房、二手房网签量整体好于去年同期，但城市间表现差异显著。北京、杭州等城市新房网签同比增幅较大，上海、武汉有所增长，深圳、成都等城市则出现回落。

北京市场在政策利好与房企促销叠加下热度延续。记者了解到，9月北京新房供应放量，中下旬以来多个热点项目开盘热销，国庆假期多个楼盘到访量明显回升，部分热点项目样板间出现排队现象。

网签数据显示，国庆假期北京新建商品住宅日均网签144套、1.57万平方米，较去年同期分别增长176%和157%。但分化同样明显：高得房率、准现房、地铁沿线的“好房子”改善盘去化较好，远郊弱配套项目仍以价换量。二手房方面，假期带看有所回暖，主城区次新房源咨询量增加，但网签成交相对平淡，日均网签18.3套，与去年同期基本持平，市场仍属买方市场。

上海市在“沪八条”等政策持续作用下，置换链条有所加快，“金九银十”行情稳步展开。9月全市新建商品住宅成交117.9万平方米，同比增长22.1%；二手商品房网签2.4万套，同比增长17.2%，创近六年同期新高。这一回升态势延续至国庆假期，新房、二手房成交同比均增长，整体处于温和修复阶段。

深圳市节前政策与促购房活动密集推出，全市“金九银十好房嘉年华”集中展示近80个项目，南山、福田、光明等区分别推出消费券补贴、“卖旧买新”补贴等举措，开发商约1229套住宅在9月底前后集中入市，普遍采取分级折扣、限时8.5折等方式促销。假期市场表现温和回暖，光明、宝安多个楼盘来访量较平日增加约三成，外地客户看房占比上升，但核心区改善房源成交较好、外围刚需盘依靠折扣促销走量的分化格局延续。

广州市推盘则以顺销为主，多个楼盘推出限时折扣、成交赠品牌家电、一口价房源等促销活动，部分楼盘提出“竣工备案后开始供楼”以减轻购房者对交付进度的顾虑。核心区改善楼盘到访量与成交明显上升，部分郊区刚需盘因总价较低、契合购房贷款贴息政策门槛，吸引了一批刚需客户入市。

杭州市假期市场活跃度有所回升，刚需客群率先入场，总价150万元以内项目到访量明显增加，部分项目日均到访超百组，小户型下定占比较高；改善需求同步释放，西湖区、萧山市北等板块项目开放日到访量较大，头部房企假期日均销售额过亿元。但热度高度集中于刚需盘及核心改善盘，中远郊及中间价位段仍承压。

成都市二手房表现更为明显，假期带看量有所增加，总价200万元以内、建成时间较新的二手住宅更受青睐，二手房成交占全市住宅市场八成以上。新房供应持续放量、成交同比仍在下行，市场回稳仍需政策效应进一步显效。武汉市商品住宅成交783套、成交面积9.47万平方米，日均成交较去年同期上升25%，8·28新政细则赶在假期首日落地，叠加购房贷款贴息政策，有助于稳定市场预期。

现房销售制度加速推进

今年国庆假期前，政策端动作密集。9月28日国务院常务会议提出“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”，9月29日至30日，房贷贴息政策、京沪穗汉现房销售细则相继落地。

中指研究院高级分析师郭昕昱向记者表示，中央财政首次对居民购房贷款给予贴息，明确须同时符合新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、面积120平方米以下、总价150万元以下三项条件，按贷款本金给予年化1个百分点、最长5年贴息，单户上限100万元。据中指研究院测算，假设按50%成交房源满足要求、首套置业占50%，全国年度贴息总额约175亿元、5年累计约875亿元，针对新房市场，预计对二线及三四线城市的带动效果相对更为有效。

在制度层面，北京市、上海市、广州市、武汉市相继发布商品房销售制度改革实施细则，对在途项目均作出过渡安排：8·28前已取得工规证未办理预售许可的，按原有政策规定执行；已取得土地但未取得规划许可证的原则上按新取得土地项目执行，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，2027年年底前仍可按原有预售条件申请。武汉市进一步明确2026年年底前已纳入省、市智能建造试点项目名录或认定为装配式建筑的，在2026年年底前取得工规证，按原政策规定执行。定金收取上限北京市为1%、上海市为3%、广州市与武汉市均不高于5%且明确监管期内不得使用；土地出让金首付款北京市、上海市、广州市均要求30日内不低于50%，武汉市明确半年内缴纳不低于50%，余款最长可延至2年缴清。

郭昕昱表示，四地细则在预售门槛、新老划断、按揭放款时点、主办银行 制等关键环节与8·28中央政策高度对齐，同时为房企预留一定缓冲空间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，国庆期间各地新房项目供给出现新变化：受8·28现房销售新政影响，多个项目开放实体样板房、示范区、实景园林，以“所见即所得”替代传统沙盘营销，标杆项目到访率、转化率显著领先；多地好房子项目上市增加，全南向一字楼、高实用率户型、度假酒店 式会所等成为改善型住宅主流标准；现房、新版预售下部分旧规产品竞争力减弱，加上各地销售新政细则预计都将设置2027年过渡期，开发商清库存、去产能动力较强，部分项目让利促销力度很大。

“银十”成色待考

展望后市，中指研究院高级分析师孟新增指出，今年1～9月百城二手住宅价格累计下跌4.33%，9月环比下跌0.60%；新房延续结构性上涨态势，1～9月百城新房价格累计上涨1.18%。二手房活跃度延续高位运行，1～9月累计增长6.4%，9月同比增长7.4%；新房方面，1～9月100城新房销售面积同比下降9%，二季度以来降幅收窄，9月同比下降5%，一线城市增长8%。

京沪二季度以来新房、二手房同比均实现增长，二手房表现突出，上海二手房成交量连续7个月同比增长；广深方面，深圳新政带动效应延续，新房连续三个月同比增长超40%，但9月有所回落，前三季度二手房成交量与去年同期基本持平。

土地市场方面，根据中指研究院监测，1～9月300城住宅成交面积同比下降23%，出让金下降21%；9月成交面积同比下降34%，出让金同比下降20%。1～9月TOP20城市宅地出让金占全国比重约60%，上海、北京、杭州位居前三。8·28新政后，房企投资明显向“确定性”倾斜，核心城市稀缺地块仍能拍出高溢价，但城市内部分化明显。

中指研究院研究主管陶淑茹向记者指出，今年1～9月，100家房企销售总额为22597.2亿元，同比降幅与1～8月持平。千亿房企5家，较上年同期减少1家；百亿房企51家，较上年同期减少8家，房企销售梯队整体下沉。1～9月100家房企拿地总额5785亿元，同比下降20.5%，降幅较1～8月扩大2.7个百分点。

“8·28新政后预售条件提高、回款节点后移，项目从拿地到回款的资金占用周期明显拉长，房企拿地和开发的资金门槛随之抬升，9月投资拿地趋于谨慎。”陶淑茹表示，央国企仍为拿地主力，保利发展 、华润置地 、越秀地产 拿地金额同比增长明显，TOP30中民企拿地规模有所减少。

孟新增表示，展望四季度，房地产市场预计延续既有筑底态势，核心城市需求端政策显效和优质项目入市仍将为新房销售提供一定支撑；二手房成交或保持较高活跃度，但挂牌规模仍处相对高位，价格短期或延续调整态势。8·28新政的传导是后续市场的重要主线，四季度地方细则落地和年末土地供应高峰期的土拍表现值得关注。中期看，随着新政对房企拿地策略和资金占用影响的逐步传导，2027年起其对新增供应的影响将逐步显现，2027年二季度前后是重点观察时点。

曹晶晶也提醒，“银十”成交表现将是观察四季度市场的重要窗口，后续需重点关注购房贷款贴息政策的实际带动效果、各地增量政策出台情况以及8·28商品住房销售制度改革细则的落地进展。

（文章来源：中国经营报）