政策给足确定性，透视“金九银十”广州楼市众相

来源：南方+

收官的双节长假，为广州写下热闹的消费注脚——

广州南站单日客流突破百万，万象城等商圈刷爆pos机，还有不少市民把看房列入假期行程，涌进各个楼盘。

就在“十一”黄金周之前，广州落地现售政策实施细则。竞价土拍的开发商、涌进楼盘的买房客，纷纷吃下这颗政策送来的“定心丸”。

今年以来，广州商品住房一、二手市场持续企稳回暖、量价双升。从国家定调到广州落地，一连串举措丰富了稳楼市的政策工具箱，也为“金九银十”攒足置业动能。

楼市“钞”能力，“双节”集中兑现

在这个超长续航的“双节”假期里，广州最忙碌的有两种人：一种是在万象城茶颜悦色排队的人；另一种则是在各大新楼盘看房子的人。

从几大开发商的反馈来看，黄金周的消费热为“金九银十”房地产市场添了一把“火”——

保利发展广东公司相关负责人用“整体来访与转化表现稳健向好”来评价黄金周的业绩——中秋国庆双节期间，保利发展在广州市场销售额超30亿元，其中保利海韵项目的单盘销售业绩破6亿。从“日光盘”复现到海韵的成绩单，南泰路地块的热度被持续验证。不难看出，主城区的纯熟配套还是吸引真金白银的关键要素。

10月7日，珠江天悦单日销售破亿。位于白鹅潭片区的珠江天悦是广州市官方评选的首批4个“好房子”产品之一，实打实的全线江景和官方背书，也成为其独特的竞争优势。

广州另一房企巨头越秀地产实现了假期末尾的集中爆发，10月1—6日，越秀地产广州市场销售额超10亿元，这一成绩在7日被叠加。越秀地产相关负责人透露，7日单日的销售业绩接近假期前6日的总和，足见假期客户回来的第一件事便是来到了售楼部。

此外，中海4盘销售破4亿，广州滨江天地热销3.2亿等一幅幅业绩海报频频刷屏，广州“金九银十”多点开花、百花齐放折射出市场的总体温度。“好房子”、大品牌、核心区位、配套资源等硬核要素依旧是拉开销售成绩的决定性因素。

这一份“稳稳的幸福”，是市场的预期“稳”、是供需的信心“稳”、是行业的发展“稳”，更是回暖的节奏“稳”。

从行业和置业者的心理来讲，这样可预测的稳定性要好过短暂暴涨下的价值波动带来的不确定性。在历经下行周期和结构性调整后，广州楼市太需要这一份确定性，并借此循序渐进地回到良性循环中。

那么，这一份“稳”，究竟来自哪里？

政策“工具箱”，累积持续变现

房地产市场的政策向来是自上而下的，在今年70城房价的数据中，一、二线城市逐步回暖的趋势明朗。国家层面趁热打铁出台更多政策工具，从公积金、贷款贴息、以旧换新、现售制度等层面全方位助力房地产平稳健康发展这一终极目标。

广州出台的“穗八条”，本身就是一套政策的组合拳。以“促消费、控增量、去库存、优供给、稳预期、强联动”等方面综合施策，带动全市住房公积金贷款发放笔数和额度同比增长三四成，成为今年楼市组合拳中覆盖面最大的核心利好。

从一、二手房价的增长，“以旧换新”的报名与成交热度，到公积金使用的增加，土地出让地块溢价率的提升，都在反映着“穗八条”以来，广州楼市的热度从短期刺激转向持续回暖态势。

远的不说，近期的广州房地产政策发布也不冷清。

“十一”前夕，《关于广州优化住房公积金提取政策的通知》结束公众意见征询，广州落地公积金提取范围由6项增至9项，特别对装修、翻新、物业支付等房地产整体行业给予了消费支持。

此外，广州发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，结合本市实际落地现售制度细则，本着分类实施、充分过渡的灵活处置原则，对三类在途项目有序落地现售制度。同时，对“8.28”后出让的土地实行出让金分期缴纳，以缓解开发企业资金链压力，允许其分期分栋完成现房销售备案。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州对在途项目设置过渡期，按原有预售政策执行，并非无底线的松绑，而是以预售资金监管进一步加码来“确保能够按时建成交付”，促进其在过渡期内加快推盘。

综合施策与灵活处置成为当前广州房地产政策的两大特色，对此，来自市场方面的声音也十分多元：部分开发企业长吁一口气，心中大石总算落地，特别是融资吃力的民企，以及资金压力大的中小企业，其在售项目未受新政波及，资金回笼的确定性足够让企业安心。

对于置业者而言，保交楼、保质量不再是一句口号，实打实的现房销售制度“所见即所得”。此外，置业者同时租房与供楼的资金压力得到极大缓解，严格的资金监管力度也免去了购房的后顾之忧。

现售过渡期加速市场去化

在广州楼市迎来回暖契机的背景下，现房销售改革正在重塑行业供需逻辑与竞争格局。

据广州市社会科学院经济所所长欧江波介绍，现房销售抬高了新房成本、抑制供给，在市场尚未完全回暖的情况下有利于供需平衡。

今年前三季度，广州楼市表现一路向好，政策发布与市场回暖相互促进，回归良性循环的趋势初步显现。

欧江波还指出，接下来房企分化的趋势将进一步增大，现房销售将抬高房地产开发门槛，或对中小型开发商构成挑战。

今年“8.28”后，广州市场土拍成交包括：天河区大观路地块、海珠区琶洲南地块、黄埔区鱼珠车辆基地地块等，以上三个地块分别由越秀地产、保利发展以及广州地铁集团竞得，其中前两个地块分别出现了15.88%和26.52%的溢价率。

不难看出，“8.28”现售制度的出台，并未过多影响热门地块在土拍市场的行情。大观路地块18轮竞价成交、琶洲南401地块41轮竞价成交，说明广州头部开发企业对高价值土地的拿地热情不减。现售制度抬高了企业开发成本，也同时抬高了土地市场的竞拍门槛，这是可见的行业发展趋势。

分化是必然，但程度还有待对市场的进一步观察。

对于广大腰部及以下企业来说，抓住过渡期的窗口是关键。需尽快推动项目去库存力度，牢牢抓住当下现实的这波购买力。

可以预见的是，新政会进一步促进短期的市场供给，更多在途项目将加强销售力度。

越秀地产方面表示，现售制度更考验开发企业连片统筹的运营能力，以及产品为本的投入力度，对企业来说，保持从容的开发节奏，在广州主场稳扎稳打是今后的核心操盘理念。

保利发展方面坦言，“8.28”之后拍得的地块，在开发节奏、资金安排与销售节点上将与新规前的项目有所不同。但过渡期安排、分期分栋开发、土地价款弹性缴纳等务实举措，也为企业迭代操盘逻辑留出了空间，对房企最大压力主要来自预售资金封闭管理、竣备后放款两大现金流约束。但“真需求+强性能+长运营”的趋势一脉相承，这才是穿越周期的根本依靠。