十四年断供后的“压箱底”靓地！保利16.65亿元竞得黄埔科学城映日路宅地

国庆假期后复工第二天，广州土地市场迎来一场激烈角逐。10月9日上午10时，黄埔区映日路以北、开泰大道以东KXCGS-14-8地块正式开启限时竞价。该地块吸引了保利、越秀、中海、广开控股等多家房企下场角逐，经过71轮竞价，最终由保利旗下广州保隆置业有限公司以总价约16.65亿元夺得，成交楼面价约2.17万元/平方米，溢价率超过26%。

这一竞价轮次和溢价水平，在近年广州涉宅用地出让中并不多见。地块起始价为131534万元，起始楼面价约17170元/平方米，增价幅度500万元。竞价从上午10时开始，历经71轮举牌，最终定格在166534万元，较起始价高出约3.5亿元。房企参与热情之高，折射出市场对科学城核心区稀缺宅地的高度认可。

十四年断供后的“压箱底”宅地

这宗地块并非首次亮相。2025年5月，映日路地块就曾以容积率2.5、起拍总价16.55亿元的规划条件挂牌，但于当年6月17日因故终止出让。时隔一年多重新挂牌，地块指标进行了显著优化：容积率由2.5下调至2.2，总计算容积率建筑面积从8.7万平方米压缩至7.66万平方米，起拍总价相应降至13.15亿元，楼面起价较此前下降了1846元/平方米，降幅约9.7%。

更关键的是时间维度。按科学城中心区范围统计，本次映日路宅地出让，是该区域14年来首宗公开出让的纯宅地。过去十余年间，科学城核心区的新房供应主要依赖旧改项目，商品房用地几乎断供，板块内改善型需求长期得不到有效满足。2026年上半年，科学城仅511套新房入市，而同期老黄埔供应了1925套，供应差距悬殊，但科学城同期仍成交876套，供需剪刀差清晰可见。映日路地块的入市，被业内形容为“在干涸已久的河道里，重新放了一股活水”。

广州市黄埔区映日路以北，开泰大道以东KXCGS-14-8地块。

“学铁商”齐备的低密净地

从地块条件看，映日路地块的“底子”相当扎实。地块位于科学城映日路与开泰大道交会处，总占地面积约3.5万平方米，容积率不超过2.2，建筑限高80米，楼栋最高约26层。场地已全面平整为净地状态，拿地后即可快速进场施工，无需承担大规模回迁安置任务，开发方可集中资源投入产品品质打造。

交通方面，地块与地铁21号线科学城站直线距离仅约300至400米，两站即可直达天河智慧城。商业配套上，南侧紧邻科学城绿轴广场，一路之隔便是已开业的科学城购物中心，东侧直连科学城总部经济区。教育方面，地块自身配建9班幼儿园，周边已有华南师范大学附属黄埔实验学校等优质资源，黄埔区更为此地块配建了一所24班小学，距离地块约500米。生态资源同样突出，广州科学城体育公园、环山岭公园、尖峰岭公园等多座城市公园环抱，区域整体绿化率达35%。

值得一提的是，该地块是广州新版住宅项目规范实施后挂牌的首宗涉宅用地，规划条件中明确提出“鼓励探索能够让人民满意的‘好房子’新模式”，要求沿映日路、开泰大道一侧建筑界面采用公建化设计，运用石材、金属漆、铝板、隔音玻璃等材料。这意味着保利在后续产品打造上，需要兼顾“好房子”标准与改善型需求，容积率2.2的低密指标也为板楼小高层、新规户型的产品组合提供了空间。

科学城核心区的“人才安居”信号

映日路地块的出让，放在更大的城市战略坐标中审视，意义更为清晰。地块所处的广州科学城，是广州活力创新轴北段“知识转化翼”上的重要平台。根据国务院批复的《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》，广州构建“一带一轴、三核四极”空间结构，活力创新轴串联中新广州知识城、广州科学城、东部中心、天河智慧城等重要平台。

而科学城本身，正是广州科创产业密度最高的区域之一。周边汇聚累计超过90家上市公司、全省超过三成国家级专精特新“小巨人”企业，全市超过四分之一的高层次人才和三分之一科创平台集中于此。黄埔全区国家高新技术企业超过2100家，科创实力连续三年位居全国经开区第一。高净值科创人才的居住需求，与板块内长期稀缺的优质宅地供给之间，形成了结构性矛盾。

广州科学城。贾自豪/摄

映日路地块的规划定位，恰恰瞄准了这一缺口。地块被定位为“可直接匹配科创人才高品质居住需求的优质地块”，是黄埔区打通“留住人才—吸引产业—提升城市”良性循环的重要落地载体。地块仅需配建2600平方米社区商业与3149平方米公建配套，开发方可集中资源打造面向改善型科创人群的低密住区。

从市场层面看，此次出让的补充公告还调整了土地出让金缴交要求，将余款缴清时间从2026年12月15日前延长至一年内缴清，显著降低了房企的短期资金压力。这一系列条件优化，叠加科学城核心区十四年断供的市场背景，共同构成了10月9日71轮竞价、超26%溢价的底层逻辑。保利的最终入局，也意味着科学城核心区将迎来一个对标“好房子”标准的新盘，为长期缺乏改善型供给的板块注入实质性变量。