金九银十楼市三问｜现房销售会拉升广州楼盘售价吗？

来源：羊城派

广州于2026年9月30日发布落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（业内称为“现房新政”），推出包括加强商品住房预售管理、有序实施商品住房现房销售等措施，业界普遍关注的有封顶才能申请预售、竣备才开始供楼等内容。

刚过去的国庆，可谓广州现房新政后首个黄金周，一批现房、准现房项目积极推出市场，实景园林、实体样板房成为楼盘推介的主要卖点。与此同时，市场上也有一种声音：现房拉长开发周期、抬升房企融资成本，未来新房价格或将顺势上涨。

楼价可以从短期和长期维度来看。从此次国庆档期广州楼市一线行情看，现房销售并没有带来房价普涨，短期也难以拉动售价上行，长期则将进一步加剧楼盘价值分化。

短期来看，现房标签并不具备推高房价的基础。阳光家缘数据显示，至10月9日，广州一手住宅可售货量（库存）约为970万平方米，未售货量则超2000万平方米，市场供应充足。对购房者而言，可选房源充裕，仅“现房”这一项卖点，不足以支撑价格上涨。与此同时，现房销售意味着房企资金承压更为明显，现阶段多数房企首要目标仍是加速资金回笼，更多选择以优惠促进成交，而非提价。不少现房项目只是依托实景展示提升转化效率，实际成交优惠力度并未收缩。

本次国庆热销现楼、准现房项目，均保持丰富优惠：一口价特惠、车位减免、物业补贴、装修礼包等促销手段普遍存在，即便是热销楼盘，也在利用这个大长假让利促进成交。究其根本，当前房企第一目标是现金流回笼，而非追求高毛利涨价。在库存充足、二手房双重约束下，开发商很难单方面转嫁成本。

拉长周期看，现房时代难带来房价普涨，但楼盘价值分化会持续加深。地段成熟、配套完善、产品品质过硬、物业服务稳定的现房项目，凭借交付确定性有望实现适度溢价，购房者愿意为真实可核验的居住品质买单。一位现房项目营销负责人坦言，一旦市场供应相对紧缺，项目会适当收回部分折扣。而区位偏弱、产品短板突出、配套兑现不足的项目，即便转为现房，也很难获得价格溢价，反而会面临更大去化压力。

总体上看，现房销售的本质，是行业去杠杆、房子回归居住属性。它会加速资金实力弱、产品力不足的企业出清，市场资源向稳健头部房企集中。未来的广州楼市，好房有韧性、弱盘去化难将成为常态。购房者无需恐慌现房价格会普涨，但对于综合素质优秀的现房，确实可以多花些时间和精力，挑选合适者入手了。