依法征收、标准统一！东莞出台土地房屋补偿安置新规

来源：南方+

10月10日，《东莞市土地及房屋补偿安置指导意见》（下称《意见》）印发。《意见》整合现行分散的补偿标准，构建起全市统一的补偿安置标准体系，统一认定原则、补偿规则和核算口径，推动补偿安置从“分散自主”向“政府统筹”转变，是东莞落实国家“政府主导、依法征收”工作要求、深化土地要素市场化配置改革、盘活存量建设用地的重要制度成果。

谁能补偿安置、手续怎么认定、补偿安置多少——群众最关切的问题，如今都有了稳定、清晰、可预期的答案。

谁能补偿安置？

范围、负面清单与手续认定

先看范围。《意见》适用于因实施土地整备、城市更新、低效用地再开发、城中村改造、公共基础设施建设等项目所需开展的土地及房屋补偿安置工作。这意味着，今后无论是重点片区整备开发，还是镇村推进的旧改项目，补偿安置都要执行全市统一的规则。

但并非所有土地房屋都能纳入补偿。《意见》明确列出四类不予补偿的情形：经依法认定为违法建筑并明确作出拆除处理的房屋；征收土地预公告或项目启动公告发布后，项目内抢种、抢建的青苗、设施、附着物以及超过批准期限的临时建（构）筑物；公告发布后未经批准实施装修、改变房屋用途结构及其他不当行为导致增加补偿费用的部分；法律、法规规定的其他不予补偿情形。

能补多少，先看手续认定。《意见》明确，按照依法依规、尊重历史、实事求是、保障民生的原则，由镇街结合属地用地、建设历史管理规定，将物业的手续状况分为四类：手续完善的物业、可视为手续完善的物业、手续不完善的历史物业、无手续的历史物业。区分合法和不合法分类补偿，合法物业参照市场评估价足额补偿，历史遗留手续不完善物业结合历史成本等因素适当给予补偿，违法物业不予补偿。

补偿安置多少？

“是什么补什么”，依法依规梯度补偿

补什么？补偿坚持“是什么补什么”，按照土地房屋实际权属、性质、批准用途和价值综合确定补偿，拟定不超过标准上限的具体补偿安置方案。补偿内容由土地及建筑物主体补偿、其他补偿补助、奖励三部分构成。

其中集体土地征地补偿按省、市政策分项核算：土地补偿费和安置补助费按最新的征收农用地区片综合地价执行；地上青苗根据类型每亩补偿0.34万元至5.11万元，零星种植的按市场评估价补偿；被征地农民社会保障费用按养老保障工作有关规定执行；留用地按实际征收集体土地面积的10%核算，原则上采取非实地留用方式安置补偿。

集体宅基地及房屋补偿，是群众关注度较高的部分。其采取物业置换和货币补偿相结合的模式，综合考虑主体身份、手续情况实施梯度补偿：经核定“一户一宅”面积范围内的宅基地及房屋，可按建筑面积1:1置换农民安置房，置换物业为集体土地上物业，每户置换面积可达宅基地面积的4倍、最高不超过600㎡，本村村民还可通过依规分户实现“一户一宅”；超出“一户一宅”的部分采取货币补偿，其中手续完善或可视为手续完善的物业按不超过6000元/㎡补偿，手续不完善的历史物业区分本村村民与非本村村民，分别按不超过4800元/㎡和3800元/㎡补偿，无手续的历史物业仅按房屋建筑主体结构补偿。此外，涉及的集体土地所有权补偿，包括土地补偿费、安置补助费、社保费和留用地，按省、市规定分项核算。

其他集体建设用地及房屋，原则上采取货币补偿，也可按等价值原则置换物业，同样按手续梯度递减：手续完善的，土地按市场评估价补偿、地上房屋按建筑主体结构补偿；可视为手续完善的，未办证部分按九折执行；手续不完善的历史物业按八折执行；无手续的历史物业仅按房屋建筑主体结构补偿，参照手续完善物业房屋补偿标准的80%。涉及的集体土地所有权补偿，包括土地补偿费、安置补助费、社保费和留用地，按省、市规定分项核算。

国有土地及房屋方面，因“村改居”形成的国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房，参照集体宅基地及房屋标准执行；其他国有土地上住宅房屋，有条件置换的按证载建筑面积置换同性质物业，无条件置换或自愿选择货币补偿的，按现状房屋类似房地产的市场评估价货币补偿或兑换房票；国有土地上非住宅房屋按市场评估价货币补偿，也可等价值置换物业。

除主体补偿外，临时建筑、构筑物、附属物及其他地上附着物，迁坟安置，室内装修装饰，搬迁费，临时安置费，停产停业损失及其他经营损失等，均按规定给予补偿补助。住宅类物业还可获得签约、搬迁奖励，奖励上限为补偿安置费用总额（含主体补偿和其他补偿补助）的5%，且实施主体须在项目补偿安置方案中明确奖励有效期限。

接下来，东莞也将继续秉持审慎稳妥原则，密切跟踪市场行情变化，科学把控补偿标准调整节奏和幅度，确保补偿标准贴合市场实际。持续开展政策实施评估，动态优化完善配套举措，维护群众切身利益，保障社会和谐稳定。

撰文：龚菊