存量更新时代，龙湖天街靠什么“长出新意”？

来源：第一财经

存量更新时代，龙湖天街靠什么“长出新意”？

十月初，傍晚的风穿过杭州滨江天街，这座被西湖与运河反复书写的城市，又多了一处充满自然美学的街区——“江南道”。当11个经营性盒子次第亮灯，那些不想赶行程的人，在这里找到了久违的松弛感。

杭州滨江天街非标街区——“江南道”营造多元社交空间

很难想象的是，这个被年轻人称为“城市社交新据点”的街区，改造前只是商场的边角空间。

百余公里外的苏州，一场冲上热搜的甜品节活动，同样在国庆假期的天街上演。在苏州狮山天街首届Sweet.D甜品节，来自全国30城的80余个顶流品牌，把“排队王”的阵仗搬到了苏州人的家门口。

类似的变化，也在重庆、上海等多个城市发生。近年来，一条由“新”贯穿的主线，正重新建构起龙湖商业的轮廓，场景焕新、品牌扩容、体验升级......过往消费者所熟悉的天街，正悄然进行一场令人耳目一新的“逆生长”。

600天“重构”一座天街

2003年，龙湖的第一座天街——北城天街在重庆观音桥开业。从客车修理厂地块到西南潮流消费目的地，北城天街让观音桥加速成为城市热门商圈，是重庆本土实打实的商业地标。

不过，随着时间推移和消费需求转换，这类繁华的商业地标，也面临如何与城市共生长的课题。

为夯实西部潮流地标定位，北城天街于2024年启动分段施工，在不闭店、不停业的前提下，历时600余天完成史上最大规模改造。这家重庆商业地产的“初代顶流”，以“逆生长”之姿再次回到消费者视野。

谈及为何启动改造，项目相关负责人称，当下消费者需求正从单纯购物转向社交体验，商户对门店展示、空间条件提出更高要求，外部商圈的竞争也在加剧，项目在硬件、场景上需要更符合当下市场趋势。

然而，要改造一座运营中的商场并非易事，极为考验工程、运营、物业和品牌方的系统协同能力。

“最大挑战在于，在高客流环境下，平衡施工安全、顾客体验与商户经营。”前述负责人称。为降低对经营的干扰，本次改造采用分区围挡、错峰施工的方式，做好动线疏导与风险管控，成为存量商业改造的典型案例。

焕新升级后，北城天街的外立面、公共空间、广场景观等全面迭代，并引入多家城市首店、旗舰店。经营数据同步提升：今年上半年营业额同比增长超50%，客单提升45%，租金收入同比增长超20%。

焕新改造后的重庆北城天街

重庆这一地标项目的改造，代表了天街存量更新的一些共性特点。

在上海，2019年开业的上海闵行天街，是周边科技从业人员、高校师生的热门购物目的地。但随着客群结构日益多元，市场需求从“目的性购物”向“体验式消费”转变，项目原有空间和品牌也亟需升级。

自2025年起，闵行天街启动系统性改造。与重庆北城天街类似，该项目同样采取“边营业边改造”的策略，对改造区域实施分期围挡施工，其他区域保持正常营业，最大限度降低对经营和消费者的影响。

实操中，针对长期被视为“过道层”的B1层，原超市区域替换为盒马鲜生，并引入茶饮、潮流零售等多元业态；针对L2层，原有大面积铺位被重新切分，品牌数量增加至18个，成为可逛性更强的消费专区。

改造后的闵行天街，经营效率同步提升：今年上半年营业额同比增长超20%，租金收入同比增长超10%。“周末约朋友逛闵行天街，一眼就发现商场大变样，空间和品牌都带来不少惊喜。”有消费者感叹道。

从重庆、上海，再到苏州、成都、杭州等地，焕新的天街正在“多点开花”，并体现在切实的经营数据上。

在苏州狮山天街，原5至6层冰场区被改造成“山谷”街区，2025年底开业后，半年时间客流同比增长2100%，营业额同比增长190%，利润同比增长277%。成都西宸天街焕新后，天街里品牌增加12家、租金单价提升107%；宸里街区品牌数量增加32个、月均租金增长60%。

这些天街项目，虽然改造路径不同，但内在逻辑却一致：存量改造不能只停留在空间翻新，而要从真实经营痛点出发，场景创新与精准运营并重，持续通过首店、新品牌、内容活动和精细化运营，保持区域的新鲜感，让存量翻新的即时热度转化为长期客流和经营增长。今年年内截至9月底，龙湖已完成11座天街项目的改造焕新。

把“独特体验”带到身边

二十多年前，龙湖开始布局商业赛道，如今这个“业已成年”的板块，不只是空间在“焕新”。

今年国庆假期，在苏州狮山天街，2000平方米的“甜品小镇”人流涌动。来自全国30城的80余个顶流品牌，把“排队王”的阵仗搬到了苏州人的家门口——其中有40余家品牌，是首次进入苏州。

苏州狮山天街首届Sweet.D甜品节

这是首届Sweet.D甜品节落地狮山天街。数据显示，在该活动带动下，国庆7天苏州狮山天街日均客流14.5万人次（同比增长9%）、日均销售额1600万元（同比增长15%），社交媒体上话题热度超100万。

不仅在苏州，国庆期间，龙湖天街以“甜品节＋数码节＋秋日场景”组合，在全国多城打造了“城市微度假目的地”，兼顾轻休闲社交与品质实物消费，为“体验优先”的线下消费市场注入活力。

城市商业没有“标准答案”，所谓最优解，便是与时代的需求耦合，融入并参与城市的发展与变化。而龙湖天街的“变”，除了存量空间改造、日常运营“推陈出新”，还在于品牌的不断升级。

过去一年，越来越多的品牌，走进天街、扎根天街，天街成为各类品牌落地与深耕的热土。截至2026年中期，龙湖商业旗下可链接的品牌达到7800个，建立深度战略合作的品牌突破400家。

在重庆北城天街，COACH将全球甄选的20家特别形象旗舰店之一落地于此，该店也是中国仅有的两家定制店之一；Alexander Wang城市旗舰店也设在北城天街，面积仅次于北京三里屯太古里旗舰店。

在北京熙悦天街，面对头部“漂亮饭”不愿进驻远郊的情况，项目创造性推进“熙悦餐饮合伙人计划”，联合场内代理商，共同孵化更适配当地消费习惯的“曼谷街角”华北首店，开业后单月销售超120万。

对龙湖而言，城市商业的本质是“被需要”，品牌迭新回应的是城市所需，更是消费者所想。这些品牌之所以能接连顺利入驻，离不开商业团队的专业能力，更是因为对消费者需求的真实关切。

魏斯理汉堡的入驻故事，便是龙湖回应消费者需求的典型案例。

“什么时候能把魏斯理开到家门口？”过去很长一段时间，武汉、长沙等华中城市的消费者都有这样的心声。这一创立于2019年、走到哪儿火到哪儿的品牌，一直未在华中城市确定首进项目。

据悉，该品牌在选择合作方时极为审慎，要把它请进华中的商场，既要有过硬的实力，更要有打动品牌的诚意。而龙湖的商业招商团队，用专业的方案、全天候响应沟通，拿到了魏斯理华中首进落地权。

正是上述这些层次丰富的品牌，塑造出满足不同消费需求的龙湖天街：有的位于城市商圈核心，以品牌格调影响消费风向；有的贴近社区，把大众喜爱的品牌带到身边，为便捷、精致的日常生活添彩。

商业价值被重估

站在更广阔的视角，商业的意义正在被重新认识。在地产行业从增量开发转向存量运营的大背景下，商业不再只是配套，而是能够提供稳定现金流、利润和资产价值的核心业务。

谁能在存量时代持续升级资产价值，谁就更有机会穿越周期。

对龙湖而言，商业投资作为五大航道之一，正以轻重并举的发展模式，成为集团收入、利润及现金流的稳定贡献来源，并为集团完成转型、实现高质量发展提供更大的确定性。

今年上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入137亿元，同比增长3.2%，占集团总营业收入比重34.4%；板块毛利率稳定在50%以上，净利率维持约30%，上半年贡献利润41亿元。

其中，得益于对存量项目持续投入改造升级，焕发经营活力，龙湖商业运营表现稳步向好：租金收入同比增长8.7%至59.8亿元，期末出租率提升至97.4%；日均客流370万人次，同比增长13%。

这意味着，龙湖正在淡化传统的开发模式，成为更具可持续发展能力的综合运营商，商业赛道的经营节奏更加类似港资——以一定规模的资产持有运营、稳定的现金流入，成为穿越周期的长青企业。

截至2026年6月30日，龙湖商业累计运营商场数量达96座，覆盖全国25座一二线核心城市。随着昆明时代天街、杭州钱湾天街开业，目前龙湖已开业运营98座购物中心。

昆明首座天街——龙湖昆明时代天街9月25日正式开业

在存量商业竞争时代，资产持有与运营没有“一劳永逸”，只有持续进化的更新能力。

龙湖商业的改造实践也表明，存量商业的持续生长更考验企业“内功”：一要坚持长期主义，做到空间、品牌、运营三位一体系统性更新；二要深度洞察客群变化，兼顾城市记忆和新消费需求。硬件更新只是起点，持续做好内容运营、动态品牌调优，才能让存量项目跟随城市消费一同成长。

二十余年时间，从西南地区走来，再到北京、上海、苏州、杭州、烟台、昆明......天街不再青涩，但仍执着、充满热情地走在国内商业最前线。如今的天街，正在以空间之新、品牌之新、运营之新实现“逆生长”，用“新”回应城市与消费者的需求，成为龙湖集团稳健发展的重要基石。