佛山祖庙土地“变形记”

佛山岭南新天地游人如织，一路之隔，东华里七、八号地块仍是一片平整空地。

佛山岭南新天地游人如织。

10月12日，佛山市宝润发房地产开发有限公司以1.7亿元竞得七号地块，折合楼面价约9200元/平方米。这是本月全市首宗成交的住宅用地，也是岭南新天地片区近3年来首宗出让的地块。

十多年前，这里还承载着佛山老城的摩天梦想。一座265米超高层写字楼，将与隔壁八号地块规划的430米城市地标并肩而起，在千年祖庙的文脉之上，竖起现代化都市的天际线。而今，图纸上的摩天大楼彻底退场，这块曾经被寄予厚望的商办宝地，完成了向居住用地的转身，并成功“出嫁”。

一退一改之间，一商一居之变，一砖一土的命运流转，照见一座老城更新的现实抉择。

75亿元入局，天际线上的蓝图

故事的起点，要回溯至2007年。彼时，瑞安房地产以75.1亿元拿下祖庙东华里片区旧改项目。该项目被称为“佛山史上最大的三旧改造工程”，也是广东省规模最大、涉及面最广的旧城改造工程。

文物古建、旧厂房、老客运站等并存于这片广阔地块，老城更新的文商旅融合探索，由此展开。

禅城通过旧改，开展老城更新的文商旅融合探索。

后续岭南新天地街区如期建成开业，活化了东华里的历史肌理。但在片区西侧，原祖庙汽车客运站的七号地块、丝绸试样厂八号地块，却长久停留在规划蓝图之上。按照最初方案，两宗商业商务用地，将分别诞生265米、430米超高层写字楼，新旧建筑对话，让千年古镇拥抱现代商务浪潮。

蓝图宏大，现实却不断发生偏移。超高地标开发成本高昂，而佛山中心城区写字楼市场供给持续放大，空置压力愈发显现。戴德梁行数据显示，佛山甲级写字楼空置率2019年已超40%，2020年上半年更攀升至43.8%。业内分析，加之开发主体投资策略调整、部分房企承压，两座摩天大楼迟迟未动工。

时间来到2021年7月9日，瑞安房地产发布公告，将7号、8号两宗未开发地块交还禅城区土地储备中心，合计获得26.53亿元补偿。开发商表示，受客观条件制约，地块未能如期推进建设，选择配合地方政府重新谋划地块出路。

从商办地标到住宅，一份控规的转向

一块城市核心土地交还后，将“长”出怎样的明天？是坚守最初的商办定位，执着打造城市地标，还是顺应城市发展阶段，重新思考土地价值，成为摆在地方规划面前的考题。

四年等待，答案在2025年5月7日对外揭晓。佛山市自然资源局禅城分局发布《佛山市禅城区CC‑A‑02‑03‑01街坊、CC‑A‑02‑04‑01街坊（祖庙东华里七、八号地块）控制性详细规划局部调整》批前公示。这份法定规划文件，作出一次关键性转向，两宗地块由商业商务用地调整为二类居住用地，兼容商业商务功能。曾经准备安放佛山超高层梦想的土地，规划逻辑就此改写。

2025年11月地块曾经挂牌出让，临拍前撤牌，优化片区规划设计。2026年，七号地块再度走上土拍舞台，最终在10月12日以1.7亿元成交。这是本月全市首宗成交的住宅用地，也是岭南新天地片区近3年来首宗出让的地块。

7号地块。

从宏大的摩天商务构想，回归到服务本地居住需求，这宗土地完成一次彻底的“变形”。稀缺的核心区位、地铁上盖、成熟到位的文商旅配套，让这块地承载着厚望。

土地“变形”，背后是老城更新逻辑的迭代。

此前的城市开发浪潮中，很多城市热衷于以超高层地标定义中心城区的现代化，期待摩天楼宇拉动总部经济、商务产业，把高度等同于城市能级。但经过一轮轮实践，人们慢慢意识到，老城区的价值，不止是向上“向天空要高度”，更在于向内“向生活要温度”。

业内人士表示，祖庙是佛山的文化心脏，岭南天地已经提供成熟的文商旅载体。老城真正稀缺的，是嵌在文脉核心、配套成熟的居住空间。在文物保护、城市风貌、市场现实多重约束之下，放弃超高地标，供给高品质居住产品，是更加务实的选择。

老城的野心，写进高度还是烟火？

当然，这场土地“变形”，也留下值得思考的议题。当年的旧改项目，规划蓝图历经十余年发生重大调整，如何看待城市规划的变与不变？

“城市更新，从来都是‘一笔一笔绘出来’的渐进过程，而不是一锤定音画到底。”广东省城乡规划设计研究院有限责任公司总工程师马向明认为，城市不是凝固的图纸，市场环境、产业结构、市民需求都在动态演化，规划需要保持弹性，回应现实变化，避免规划脱离实际。土地调整不是对过去规划的否定，而是城市根据自身发展阶段的校准。

调整不是放任，要守住几条底线，譬如不能超出居住和公共设施等的承载容量，建筑风格必须与历史文脉协调，不能对城市景观造成破坏。

七号、八号地块土地现状。

也有人会追问，祖庙核心区，少了两座震撼的超高层地标，会不会丢失城市的野心？

“城市竞争并非超高地标的攀比，各美其美、各得其乐。佛山祖庙商圈本身就是标杆，是C位，无需靠建筑高度证明实力。”马向明说，老城的野心，既可以是拔地而起的摩天楼宇，同样可以是宜居的社区、被妥善保护活化的历史街区、持续兴旺的市井烟火气。千年祖庙，早已不需要单纯依靠高楼证明自己。岭南天地的繁盛烟火，东华里古建的厚重底蕴，才是这片土地不可复制的竞争力。摩天大楼可以复制，但祖庙的岭南文脉独一无二。

如今，七号地块尘埃落定，八号地块仍待后续谋划。从拿地到退地补偿，再到控规调整、重新出让，这两块土地十余年的辗转沉浮，浓缩了佛山老城更新的缩影。这也印证了，城市更新没有固定不变的最优解，时代不同，城市诉求随之改变。曾经仰望星空，如今扎根烟火，佛山祖庙的土地“变形记”，把城市发展一笔一画地写进了人间烟火。

八号地块现状。

采写：南方+记者 李晓莉

摄影：南方+记者 戴嘉信