海外购房者扛不住了！美国房贷逼近7.5%、澳洲进入“6字头”

21世纪经济报道记者 余诗棋

全球主要央行的货币政策再次面临通胀考验。9月，美联储将联邦基金利率目标区间上调25个基点至3.75%—4%；澳大利亚储备银行将现金利率上调至4.60%，为年内第四次加息；欧洲央行也将三项关键利率上调25个基点，存款机制利率升至2.50%。

能源价格上涨、通胀压力持续以及长期融资成本走高，令部分主要经济体重新面临货币政策收紧压力。

随着政策利率和债券市场收益率变化，居民住房融资成本也在受到影响。

澳洲四大行加息，房贷利率告别“5字头”

当地时间9月29日，澳大利亚储备银行宣布将现金利率上调25个基点至4.60%，为2026年以来第四次加息。澳大利亚央行表示，中东局势扩大推高全球能源价格，通胀上行风险正在显现，企业成本压力和通胀预期也仍处于较高水平。

随后，澳大利亚四大银行陆续宣布上调浮动房贷利率，将央行加息幅度全额传导至相关贷款产品，部分调整自10月起生效。以部分大型银行的最低广告利率为例，调整后已升至6%以上。不过，不同银行、贷款类型和借款人条件对应的实际利率并不相同，“告别5字头”主要指部分最低广告利率跨过了这一门槛。

房贷成本上升也给澳大利亚住房市场带来压力。央行在加息声明中提到，澳大利亚多数首府城市的房价已经出现下跌，新发放住房贷款也明显减少。在通胀压力尚未消退的情况下，货币政策收紧与住房融资成本上升，正在共同考验家庭的偿债能力。

生活成本的变化，也能从当地居民的日常感受中得到印证。一位在澳洲生活的华人向记者表示，近期物价上涨较为明显，其中油价涨幅尤其突出。对于需要开车通勤、承担房租或房贷以及日常家庭开支的居民而言，燃油价格上涨会进一步挤压可支配收入。

美国房贷创三年新高逼近7.5%，观望情绪浓厚

太平洋的另一端，美国购房者面对的压力更加明显。 

房地美（Freddie Mac）10月8日公布的数据显示，美国30年期固定房贷平均利率升至7.40%，高于前一周的7.28%，也明显高于一年前同期的6.30%，达到2023年11月以来的最高水平。

（来源：Freddie Mac）

对正在寻找住房的家庭而言，利率上升并非一个抽象的宏观数字，而是每月还款额和可负担房价的直接变化。

一位南加州购房者向记者表示，此前房贷利率接近6%时，购房预算已经“勉强能够承受”；当利率升至7%以上，即使购买同一套房屋、支付相同首付款，每月还款压力也会明显增加，实际能够负担的房价随之下降。面对这种变化，他身边不少人选择推迟买房，继续租房观望。

洛杉矶一位华人地产经纪人也表示，近期购房交易明显减少。房贷利率重新突破7%，影响的不只是买家，还会进一步波及卖家、成交量和市场流动性。 

在他看来，美国住房市场正在陷入高利率、高房价与有限供给相互交织的僵局：买家承担不起更高的月供，卖家又不愿轻易降价，交易因此更难达成。 

许多业主在2020年至2021年间锁定了3%至4%左右的低利率贷款。如果此时卖掉原有住房再买新房，就意味着要以7%以上的利率重新借款。即使换房需求仍然存在，不少业主也会因为融资成本大幅增加而选择继续持有现有住房。

“想换房的人不敢卖，想买房的人买不起。”这一矛盾使二手房市场的供需调整变得更加缓慢。传统意义上，高利率会压低购房需求，并对房价形成下行压力；但如果部分业主不愿出售，市场上的可交易房源就难以同步增加，买卖双方也更难在价格上达成一致。最终出现的可能不是房价迅速下跌，而是成交量减少、挂牌时间拉长，以及部分卖家通过降价或承担交易费用来吸引买家。

光大证券在美国房地产专题研究中也指出，美国住房市场面临供需两弱的局面：高房价与高房贷利率压制购房需求，而存量房贷低利率形成的“锁仓效应”又限制二手房供给。即使美联储降息，房贷利率也未必同步大幅下降，住房市场因此难以迅速恢复活跃。

不过，购房者并非完全没有调整空间。随着固定房贷利率升高，部分借款人开始考虑初始利率较低的浮动利率贷款。美国存量住房抵押贷款往往采用固定利率，美国联邦住房金融局（FHFA）2024年的研究显示，其近5000万笔存量住房抵押贷款中，几乎全部采用固定利率。而美国抵押贷款银行家协会（MBA）最新数据显示，截至10月2日当周，浮动利率贷款占其统计的房贷新申请活动超10%，表明部分购房者正在尝试通过不同贷款产品降低初始还款压力。

当前美国房地产市场也并非所有板块都受到同等程度的冲击。洛杉矶地产经纪人表示，相较于二手房交易，新房市场表现出一定韧性。一些大型开发商会通过补贴贷款利率、承担部分交易费用等方式降低买家的初始购房成本。例如，开发商可以通过贷款利率补贴，帮助符合条件的购房者获得“6字头”的融资利率，从而提高项目吸引力。这也使部分经纪人在当前环境下更愿意向客户推荐新房。 

现金买家也拥有更大的议价空间。上述从业人员称，“对于买房者来说竞争小了，政策层面目前没有全国性的利率补贴，但卖家端的让利是实在的：降价、贴过户成本，甚至帮你买低前两年的利率。”

利率7%高位压力预计延续至明年 

贷款申请数据进一步反映了利率上升对市场的影响。MBA于10月7日公布的周度调查显示，截至10月2日当周，美国抵押贷款申请总量环比下降4.2%；其中，再融资申请指数环比下降8%，同比下降56%，购房申请指数环比下降2%，同比下降15%。在房贷利率升至近三年高位后，再融资的吸引力进一步减弱，购房者也开始推迟决策。 

东方金诚研究发展部高级副总监白雪指出，无论是澳洲四大行集体上调房贷利率，还是美国30年期房贷利率逼近7.5%创三年新高，本质上都是全球高利率周期下，货币政策向居民端传导的典型体现，印证了当前发达经济体抗通胀优先的政策取向。 

值得注意的是，近期美国长期国债收益率上行，正是房贷利率走高的重要背景之一。10月上旬，10年期美国国债收益率一度升至5.29%，达到2002年以来高位。市场对能源价格上涨、通胀压力以及美国财政赤字和政府债务规模的担忧，均可能影响长期利率定价。 

中金公司研究部宏观分析师于文博指出，美债收益率对房地产市场利率具有较强的影响。往期测算显示，10年期美债收益率变动贡献了30年房贷利率变动的近95%，是决定30年房贷利率波动的主要因素。 

他预计，美债收益率上升冲击对抵押贷款的负面影响更为持久，并随着时间推移逐渐放大。

那么，四季度美债有哪些关键变量？白雪认为，核心观察变量集中在货币政策、财政供给、地缘能源和经济韧性四个方面，这几个方面将共同决定长端收益率的高位区间与拐点。

其中，当前市场已基本计入年内再加息的预期，若四季度核心通胀尤其是服务通胀黏性超预期，叠加能源价格的二次传导效应，将推动美联储再度加息，进一步强化“更高更久”的政策预期，从而推升长端收益率。

多家机构分析还共同提示，判断美国房贷利率的后续走势，不能只看美联储是否加息，还需要观察通胀、财政融资需求以及长期债券市场的供需变化。

从目前的预测看，高利率环境短期内可能难以明显缓解。MBA最新预测显示，2026年第四季度30年期房贷平均利率将达到7.3%，并在2027年继续维持在7%以上，2027年美国住房抵押贷款发放总额预计将下降5%。

这意味着，即使购房需求在部分地区逐步恢复，高融资成本仍可能限制交易规模。对美国住房市场而言，真正的转折点不仅在于房贷利率是否从高位回落，也在于回落幅度能否足以改善家庭支付能力，以及房源供给能否跟上需求变化。