部分城市近期供地放缓？“828新政”重塑土拍市场逻辑

来源：新华财经

今年前9个月，四个一线城市的住宅用地成交面积同比增长了14.0%，土地出让金也同步上涨14.6%，地块平均溢价率达到17.7%。

不过，进入10月，一线城市涉宅用地出让安排明显减少——截至目前，北京、上海、深圳当月尚无宅地出让安排，仅广州有6宗涉宅用地计划入市。

业内专家表示，一线城市近期在涉宅用地出让节奏上多有所放缓，缘于在8月28日多部门联合出台推进现房销售、优化房贷规则等系列政策（简称“828新政”）落地后，在供应端，地方政府需结合政策要求优化地块出让安排；而在需求端，房企需测算评估新政对其拿地策略和资金占用的影响。在此背景下，“‘828新政’的传导或是后续市场的重要主线”。

供应节奏阶段性调整

按照惯例，上海一个批次土拍结束后，下一批次的预告往往在当日晚间或更早便会发布。但截至13日，上海2026年第十一批次土拍的相关地块信息还是未知数。

事实上，新批次涉宅用地推出的“迟到”，上海并非个例。截至目前，一线城市中，北京、上海、深圳在10月均无宅地出让安排，仅广州有6宗涉宅用地出让，总起始价约30.3亿元。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，这一现象体现出供地节奏的阶段性特征，即一线城市在8-9月集中推出了较多优质地块，以稳定市场并加快年度供地进度，土地供应阶段性释放后，10月待拍量有所回落。

不过，这一因素影响或许并不会持续很久。曹晶晶表示，“考虑到年末通常是住宅用地供应的重要时段，预计11-12月一线城市仍将有住宅用地陆续入市”。

除了供应节奏自身调整，“828新政”对于土地供求两端的影响也是原因之一。

在供应端，曹晶晶认为，“828新政”对项目开发周期、资金占用及土地出让条件提出了新的要求，地方政府需结合政策要求优化地块出让安排。

而在需求端，根据普睿地产研究近期对样本城市典型项目的测算数据，现房模式较期房新增的财务成本约占总地价的11%。换而言之，“828新政”后，现房模式的全面推行将从根本上改变商品房开发的现金流逻辑，房企拿地需要更加重视现金流安全和项目投资效益。

有房企内部人士反馈称，由于新开发项目不再能依靠前期预售回款覆盖后续建设投入，而需将地价和建安成本全额垫付至项目竣备后才能回笼资金，因而企业需要重新测算资金成本、开发周期和销售回款节奏，更加审慎地评估地价与未来销售收入的匹配程度。

新政影响传导或为后续市场重要主线

那么，在即将开启的“现房时代”，哪些类型的住宅用地更能获得市场青睐？

“2026年以来全国层面的土地供给延续了‘控增量、优供给’的特征，核心城市优质宅地带动局部楼面价与溢价抬升，房企拿地意愿有所回暖，但整体规模仍处下行区间，土地市场呈‘点状高热、分化延续’特征。”中诚信国际企业评级部分析师侯一甲表示，“828新政”后，核心城市部分宅地仍高溢价成交，但房企拿地态度更趋审慎，区位价值与销售确定性在投资决策中的重要性进一步凸显。

一个可供观察的样本是上海。9月28日，上海四部门出台商品住房销售制度改革地方实施意见；9月29日，作为新政落地后的首场土拍，上海2026年第十批次商品住宅地块正式出让，4幅涉宅地块全部成交，揽金159.69亿元。这一批次地块分布于杨浦、虹口、宝山、闵行四区，各地块市场成交表现分化明显：杨浦江湾、闵行古美两宗优质地块竞争激烈，历经上百轮报价后高溢价成交；虹口北外滩、宝山吴淞两宗地块则按起始价底价成交。

“资金实力与产品运营能力已经成为土地市场竞争的核心要素。”中指研究院上海数据总经理张文静认为，后续土地市场中，核心区位、配套成熟、去化预期明朗的地块将持续受到房企重点关注，土地市场结构性分化特征或将延续。

此外，普睿数智董事长丁祖昱还从北京、上海、杭州新政前后的土拍变化中，提出项目合作、联合体拿地的新趋势。考虑到资金占用周期的显著拉长，丁祖昱表示，“组队”联合拿地正成为越来越多房企的选择。如果说之前联合拿地的本质是“地价焦虑”，那现在更多的是“现金流焦虑”。

展望后市，中指研究院指数研究部高级分析师孟新增认为，“‘828新政’的传导是后续市场的重要主线”。

孟新增表示，四季度地方细则落地和年末土地供应高峰期的土拍表现值得关注，最小交付单元、土地款分期缴纳、过渡期安排等政策将直接影响企业投资能力和意愿。中期看，随着新政对房企拿地策略和资金占用影响的逐步传导，2027年起其对新增供应的影响将逐步显现，2027年二季度前后将是重点观察时点，具体传导节奏和影响幅度仍取决于地方细则及在途项目的过渡安排。