七城落地现房销售改革细则：杭州创新分阶段竣备

21世纪经济报道记者 唐韶葵

10月15日，杭州正式发布商品房销售制度改革实施意见及楼市高质量发展配套通知，成为继北京、上海、广州、武汉、天津之后，全国第六个落地“8·28”一揽子房地产政策细则的重点城市。

同日，深圳同步出台配套实施意见。七大核心城市完成新政细则集中落地，标志本轮房地产基础性制度改革进入规模化实操阶段。其中杭州创新推出全装修项目分阶段竣备机制，并下放销售模式自主选择权，形成全国可借鉴的柔性改革样本。

本次杭州改革的最大突破，是厘清“优先现房销售”的落地边界。新政明确，除出让公告强制要求现房销售的地块外，房企可自主选择预售或现房销售模式。该规则已于9月30日提前落地钱江世纪城宅地出让，稳定了土地市场投资预期。

中指研究院华东大区常务副总高院生预判，新政将重塑杭州房企投资测算逻辑，短期核心地块优质房企集中度或将提升，新盘供给节奏阶段性调整。中长期来看，制度变革将持续出清高杠杆、弱交付主体，市场份额向稳健运营、产品力突出的房企集中，推动行业彻底告别快周转，转向“稳交付、重运营”的新范式。

同策研究院副院长严跃进分析，七城均以2026年8月28日为新老政策划断节点，通过梯度过渡政策平稳消化存量项目，有效平滑制度切换风险。按照统一规则，8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目，继续沿用原有预售政策；已出让但尚未取得工规证的存量地块，经风险评估、强化资金监管并完成备案后，可在2027年底前沿用旧规预售。

在历史遗留项目处置层面，各地执行尺度出现分化。北京、广州、天津参照常规存量项目口径执行，上海表示后续另行研究细则；杭州、武汉包容度更高，将合规历史遗留项目的过渡期放宽至2028年底，为存量项目收尾交付预留充足缓冲周期。

在新规约束层面，七城统一抬升预售门槛：8月28日后新出让地块若采取预售模式，须完成单体建筑主体结构封顶。但在资金监管、现房销售定金、备案门槛等实操环节，城市间松紧梯度明显。

严跃进表示，各城资金监管强度分层清晰。北京、上海、天津执行标准偏审慎，京沪实行预售资金全额全流程监管，超额资金可按工程节点有序支取；天津进一步打通资金拨付链路，超额资金直接定向拨付至施工、材料供应及农民工工资专户，筑牢资金闭环。武汉兼顾安全与流动性，创新推出保函置换机制，在保障70%最低交付资金前提下，最高可置换30%监管资金，为企业保留经营弹性。

现房销售监管同样呈现梯度差异。七城均要求现房定金全额纳入监管账户，北京定金比例1%，上海3%，广州、武汉、天津、杭州统一执行5%上限。现房备案门槛分化显著，北京、上海、武汉、天津、深圳要求完成不动产首次登记后方可销售；杭州、广州规则更为务实，项目完成竣工备案、配套设施达标即可启动现房销售备案。

高院生从制度设计层面进行解读，其认为，本轮改革核心是重构楼市风险分配体系，将传统预售模式下购房者承担的交付不确定性，前置归集至开发端。封顶预售、资金闭环、按揭延后发放等规则，持续弱化行业高杠杆属性，倒逼房企依靠自身现金流承接项目全周期开发风险。

横向对比七城落地路径，前述分析师均认为，京沪侧重从严控风险，武汉政策工具丰富，广州开发流程灵活，杭州则形成“监管从严、节奏柔性”的折中特色。除宽松的现房备案标准外，杭州配套多项纾困举措：土地款首付比例不低于50%、余款两年无息缴清；推行开发贷主办银行制，归集全部项目资金；探索分户土地使用权集合抵押；支持项目分期开发、分期办证，允许全装修项目拆分毛坯、装修两阶段独立竣备，大幅压缩开发周期、缓解房企资金沉淀压力。

严跃进补充称，随着七大标杆城市方案全部落地，一套兼顾改革决心与行业现实的过渡框架已经成型。后续更多二三线城市或将参考七大城市的经验，结合本地库存、房企结构、市场热度择机出台细则。整个行业正处在从高杠杆快周转，向稳健经营、产品优先的新模式切换的关键窗口，地方执行细则的松紧度，将深刻影响未来1—2年土地投资、开工和销售的修复节奏。