半年成交93亿元已超去年全年，广州上半年物业大宗交易回暖

来源：羊城派

在戴德梁行日前举办的“存量时代的商业资产新逻辑”研讨会上，记者获悉，广州物业投资市场活跃度回升，上半年交易额为93亿元，已超去年全年成交额；同时，首批出让土地陆续进入临期阶段，2026年广州、上海等地已相继出台土地续期新规，政策窗口正式打开。

广州投资市场活跃度回升，数字基建成新热点

据该行统计，2026年上半年广州大宗物业投资市场活跃度显著回升，共录得15笔成交，交易总额约93亿元，已超过2025年全年总额。其中，内资买家占比超七成，为市场绝对主力；投资型交易占主导，民营企业及私人投资者贡献六成交易。

业态方面，办公及研发办公物业成交最活跃，占总交易额48.7%，其中云虎科技购置番禺研发办公物业是上半年唯一一宗自用型交易，反映出数字经济相关企业自用配置需求持续释放。此外，2宗数据中心资产成交落地，数字基建核心资产持续获得机构投资者认可。

戴德梁行华中区及广州资本市场部主管及董事布丽斯展望后市表示，低利率环境下国央企将持续布局优质核心资产，AI、高端制造等高景气赛道企业总部升级、场地购置等自用需求逐步释放。随着公募REITs扩容政策落地，公寓、酒店、零售商业等符合REITs底层资产要求的物业，有望持续受到投资者关注。

土地续期政策窗口开启，重构资产定价底层逻辑

据悉，我国土地有偿出让制度实施近40年，首批出让土地陆续进入临期阶段，2026年广州、上海等地已相继出台土地续期新规，政策窗口正式打开。

戴德梁行广州估价及顾问服务部主管及董事何肇烜表示，三大因素推动续期政策的加速落地：一是土地临期现象集中显现，处置需求迫切；二是REITs市场发展倒逼，商业项目40年使用年限扣除开发、培育期后剩余年限大幅缩短，估值承压明显，完成续期后可直接改善底层资产收益预期；三是法律基础逐步完善，相关试点已纳入国家“十五五”规划，推进路径清晰。

何肇烜指出，在现有估值模型下，土地续期可显著延长不动产交易窗口期。以30年末续期20年为例，土地续期后资产估值大幅提升，有望在扣除续期成本后仍有一定的增值空间。参考一线城市商办项目5%-5.5%的折现率、1%-2%的净运营收入年增速，续期20年有望带来50%-60%的估值提升。

天津大悦城续期案例已验证该逻辑：通过重新出让40年土地使用年期后，估值近65亿元，较之前增值约10亿元；业内估算其续期实际成本有机会低于10亿元，并在后续有望通过“续期+发行REITs”路径锁定增值收益、打通退出通道。