【财经分析】资金端破局迎窗口 国内公募REITs长期配置空间可期

来源：新华财经

【财经分析】资金端破局迎窗口 国内公募REITs长期配置空间可期

以美、日等REITs成熟市场为参照，测算出长期内我国REITs的配置规模有望达到约9100亿元。当前，各板块估值已具备配置吸引力，可沿着“稳健底仓+经营修复”的思路布局。

新华财经上海10月23日电（记者杨溢仁）当前，国内公募REITs市场供给持续扩容。

根据券商测算，截至2026年9月，国内共有89只已上市公募REITs，总市值约2305亿元，底层资产已覆盖产业园、仓储物流、租赁住房、消费基础设施、数据中心、交通、市政环保及能源等主要类别，政策准入范围进一步延伸至文化旅游、养老、城市更新等尚未充分证券化的资产类型。

然而，供给扩容的另一面是资金承接能力滞后——现阶段的投资者结构仍高度集中于原始权益人与产业资本，配置型资金占比有限。

分析人士指出，以美、日等REITs成熟市场为参照，梳理长期配置资金、跨境交易资金、指数工具三类增量渠道的培育路径，可测算出长期内我国REITs的配置规模有望达到约9100亿元。当前，各板块估值已具备配置吸引力，可沿着“稳健底仓+经营修复”的思路布局。

对标海外范式 拓宽长期资金入口

纵览美、日等成熟REITs市场的发展历程，不难发现，放宽长期资金投资约束，是市场承接供给扩容的核心抓手。

美国上世纪90年代初，商业地产量价齐跌，1989年至1992年，办公及商业建筑建设投资由约799亿美元降至495亿美元，累计下降约38%，地产调整叠加银行体系收缩房地产信贷，使私人地产企业通过公开权益市场补充资本、盘活成熟资产的需求上升。同期，监管逐步放开了长期资金配置约束——1993年国会修订了REIT税收资格认定规则，允许合格养老金信托按受益人权益比例穿透认定持股，彼时养老金持有REIT的市值占比五年内由12%左右升至近30%，机构投资者的整体持有占比亦由1992年的16%左右升至1996年的41%左右。日本方面，央行在市场承压阶段逆周期买入，2010年至2022年累计买入约341亿元J-REIT，为市场提供了托底的力量。

“借鉴海外经验，公募REITs市场的潜在增量资金，是可投资养老金规模、实际参与率、组合配置比例三者相乘，但市场发展初期未必需要推动养老金大比例配置，更重要的是扩大可参与机构的范围。”中信建投 证券地产经营服务及REITs行业首席分析师黄啸天说，“国内资金端的建设可以分阶段推进——短期依托险资、银行理财释放配置需求，低利率环境下稳定分派收益的REITs可为险资、理财提供收益补充，配合即将施行的《保险公司资产负债管理办法》，强化稳定现金流的配置需求；中长期可持续完善社保、年金的长周期考核机制，降低净值波动带来的配置顾虑，逐步培育本土长线资金队伍。”中金公司 不动产与空间服务行业分析师裴佳敏指出，保险资金具备体量大、久期长、风险偏好稳健、追求长期稳定收益的核心特征，是REITs市场天然的优质配置型资金。“根据我们的调查，2026年以来，有56%的样本机构选择增配公募REITs，73%的机构计划在2027年进一步提升配置比例，长线资金增配意愿明确。”裴佳敏说。

公开数据显示，2026年上半年，我国公墓REITs的主要机构持仓仍以原始权益人战略配售及券商战配、自营资金为主，配置型资金中保险占比有所回落，公募基金及银行理财持仓占比较低。2026上半年，在81只上市样本中，原始权益人及产业资本、证券公司持仓占比分别为 61.47%和24.37%，合计达到85.84%；保险、公募基金和银行及理财子公司占比分别为7.77%、1.09%和0.26%，资金结构多元化空间显著。

激活跨境“活水”塑造边际定价力量

除了国内的增量资金，外资也是REITs市场扩容过程中重要的增量承接与流动性来源，其交易属性决定了它对二级市场边际定价的独特影响。

以J-REIT为例，2003年5月，J-REIT首次被纳入MSCI Japan指数，而国际指数纳入与市场扩容相衔接，2004年至2007年，外资持有J-REIT占比也由10%左右快速升至29%，同期年度日均金额换手率由0.34%升至0.53%。近年来的外资持仓占比虽稳定在23%附近，可交易金额占比却已突破了50%，以不足四分之一的持仓贡献过半成交，2020年以来的交易占比持续超过一半。

“长期资金提供持有基础，活跃资金影响边际供需，两类资金共同参与了市场定价。”黄啸天表示，“外资的价值不只是承接新发供给，更在于丰富交易对手、改善市场流动性。”

在业内人士看来，参考海外经验，现阶段推动REITs纳入沪深港通，配套指数纳入、汇率对冲、结算机制等基础设施建设，打通跨境配置渠道，能够引入兼具配置与交易属性的境外资金，优化当前国内投资者行为趋同、波动放大的痛点。

来自平安证券的研究观点亦指出，REITs纳入沪深港通意味着补齐跨境投资标的的重要一环，境外投资者买卖人民币资产换汇成本下降，持有意愿提升；同时双向互联互通能够熨平短期价格波动，为REITs常态化发行与扩募业务提供流动性支撑。

裴佳敏进一步补充指出，引入北向境外资金，能够改善投资者结构，提升交易活跃度，助力底层基础设施资产定价回归基本面，破解当前投资者行为趋同、波动放大的市场痛点。

培育指数工具 搭建标准化配置通道

值得一提的是，指数化产品是公募REITs市场走向成熟的标志性基础设施，J-REIT ETF的成长路径为国内提供了清晰样本。

回顾2015至2025年J-REIT ETF的发展路径，其规模由0.34万亿日元扩张至2.52万亿日元，商业银行成为了增持主力，银行持有规模由0.19万亿日元增至1.24万亿日元。

“ETF的发展既是REITs市场成熟的必然结果，也是进一步引入增量资金的重要基础，它可以把逐只择券需求转化为资产类别Beta配置（赚取整个板块的平均收益），降低研究成本、分散个券风险。”一位机构交易员告诉记者，“当然，国内培育REITs指数工具不宜盲目铺开同质化产品，应优先打造1至2只流动性充足的宽基核心产品，同步完善申赎、做市配套。场外指数基金将与ETF形成功能互补，前者服务居民低门槛、分散化配置，后者满足机构盘中交易与大额调仓需求。”

来自光大证券 的观点亦认为，REITs指数基金落地能够强化REITs市场估值底、平抑市场非理性波动、提升市场的稳定性及流动性；同时降低投资门槛，把个股择券转化为大类资产配置，吸引个人与中小机构资金持续入市。中金公司 固收分析师张星星表示：“中长期来看，指数产品的推出能够有效拓宽REITs市场投资者圈层、改善市场流动性，推动市场资金向优质龙头资产集中。同时，根据指数编制规则，交易活跃、运营成熟、规模领先的REITs标的将持续纳入指数、获得被动资金配置，倒逼基金管理人持续提升底层资产运营能力，从供给端全面优化REITs市场整体质量。”

总而言之，打造分层互补的REITs指数产品体系，能够大幅降低机构与个人的配置门槛，持续为市场引入增量长期资金，完善全链条投资生态。

最后，回到REITs的投资布局层面，当前产权类公募REITs的平均现金分派率约为4.7%，产业园区、仓储物流分别达到了5.9%、5.4%，估值吸引力凸显，建议各机构以保租房、市政环保、数据中心等现金流稳定的资产构筑底仓，同时把握仓储物流、部分高速公路的经营修复弹性。

编辑：王菁

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