公募REITs双向扩容：老旧街区厂区入池，民企首单商业REITs落地

21世纪经济报道记者 吴抒颖

公募REITs发行类目再度扩容。

10月23日，住房城乡建设部办公厅等发布《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（下称“指导意见”），其中明确老旧街区厂区改造提升任务，并指出支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

至此，城市更新类REITs发行范围再进一步。2025年，符合条件的城市更新项目被正式纳入REITs发行范畴，随后多单以城市更新项目作为底层资产的REITs陆续发行，宣告城市更新类资产也成为REITs领域的重要力量。

不仅在品类上扩容，公募REITs的原始权益方也出现了新的身影。10月22日，新城控股旗下首单商业不动产REITs “广发新城吾悦商业REIT”正式发售，拟募集规模约15.53亿元。新城控股这单REITs，是民营房企落地的首单公募REITs产品。

从品类扩充到民企入局，公募REITs正在成为提振不动产经营行业的重要力量。随着更多的品种和企业加入，公募REITs在规模扩大的同时，也将助力优质资产实现增值，恢复行业的发展信心。

公募REITs扩容扩列

公募REITs向老旧街区厂区扩容，本质是为了完善这一领域的投融资模式。

指导意见表示，各地要统筹用好各类相关资金资源，完善市场化投融资模式，引入社会力量盘活资金，提升盘活利用效率，支持各类企业参与老旧街区厂区改造提升，拓展多元化投融资方式，规范市场化运作流程。规范实施政府和社会资本合作新机制。

指导意见称，鼓励金融机构按市场化、法治化原则提供老旧街区厂区改造提升金融支持。支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

事实上，在此之前，以城市更新项目作为底层资产的公募REITs项目陆续已有发行。

2025年11月，全国首单城市更新类REITs“中信证券-北京亦庄城市更新资产支持专项计划（城市更新）”正式设立，以博润产业公园与经开区汽车部件产业公园作为底层资产，发行规模达7.53亿元。

这一单REITs的底层资产为两个产业园，均是城市更新项目，通过低端制造业清退、高端产业引入实现园区盘活，项目进入稳定运营阶段后发行类REITs实现资产退出，构建“投资-运营-退出-再投资”的产业循环体系。

品类扩容的同时，民营房企也开始参与到公募REITs的棋局之中。

10月22日，新城控股旗下首单商业不动产REITs “广发新城吾悦商业REIT”正式发售，拟募集规模约15.53亿元，其底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场两座成熟购物中心。

根据基金发售公告，“广发新城吾悦商业REIT”网下询价中，22家机构投资者管理的42个配售对象参与报价，拟认购数量总和达初始网下发售份额的8.08倍；剔除无效报价和低价未入围的情况后，有效认购数量总和为初始网下发售份额的5.25倍。

新城控股发行公募REITs，是对市场信心的有效提振。一位中型民营房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“民营房企旗下也有不少资产适用于REITs发行，但是一方面在股权债权切割上还需要厘清，和国央企的清晰干净资产存在区别，另一方面是运营上也未必符合回报率的要求，市场的青睐度不高，因此之前鲜有民营房企发行REITs。”

上述民营房企人士续称，新城控股这单REITs至少传递了两个信号，一是民营房企能够走通REITs发行的全链路，二是市场和投资者也愿意为此而买单，可以为以后发行公募REITs的房企“打样”。

持续注入信心

随着公募REITs持续扩容，公募REITs也维持了一定的市值规模。

以上交所为例，公开资料显示，截至2026年10月22日，上交所公募REITs市值合计1649.06亿元，2026年10月22日成交额合计为2.94亿元。

尽管规模逐渐扩大，但是中国存量商业不动产的规模庞大，未来仍然有望实现REITs规模的较高增长。

中金研究院在近期的一份研报中表示，2025年末试点全面推开后，市场告别了单一的基础设施语境，正式步入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代；2026年6月，中国首批商业不动产REITs上市，引起热烈反响。近期，监管部门正推动后续项目持续发行，未来REITs市场规模增长可期。

中金研究院分析称，根据中国房地产业协会统计，我国存量商业不动产规模约为40至50万亿元，即使按照2%至3%的潜在证券化率计算，这一领域亦可为市场带来约万亿元供给增量。与之相配套，“首发+扩募”机制的打通，使REITs真正成为具备内生与外延双向驱动力的资产上市平台，也是市场规模持续增长的重要渠道。

中金研究院断言，从长期看，非住宅领域多元业态的证券化产品进一步丰富，REITs市值持续增长并反超传统开发商的企业价值或是大概率事件，也与发达经济体在后城镇化时代的普遍规律不谋而合。

尽管市场预期公募REITs未来增量机会可期，但底层资产的运营方也应该关注资产的保值增值以及运行质量。

目前，衡量公募REITs的主流指标是资产回报率，而这一指标与租金水平以及出租率高度相关。目前，公募REITs的平均出租率稳定在90%以上，但是不同标的出现了分化，部分以产业园为底层资产的REITs出租率低至70%以下，这也导致部分REITs的估值承压。

这也将是未来底层资产运营方需要突破的地方。

戴德梁行认为，公募REITs扩容让持有优质商业物业的企业可通过REITs实现存量资产变现，有效降低企业负债水平，减少行业对银行信贷的依赖；此外，市场估值逻辑发生根本性转变，资产价值不再单纯依托土地增值，而是由长期租金现金流、运营管理能力决定，倒逼行业从“重开发”转向“重运营”。