佛山南海：深挖存量资源 激活城市发展潜能

当前城镇化已进入存量提质升级的新阶段，破解土地要素瓶颈、向存量要空间要效益已成为高质量发展必由之路。佛山市南海区开发强度高，存量盘活任务重，近年来紧扣省市政策导向，聚焦储备土地、国有建设用地、集体建设用地三大领域攻坚突破，通过机制创新、政策松绑释放价值和发展空间，构建形成“储备提效、国有提质、集体提能”的三维盘活体系，推动存量土地与存量建筑从“沉睡资产”向“发展增量”转变，为高质量发展提供坚实空间保障。

一、破解储备土地闲置空窗期痛点，弹性供给释放储备期土地价值

瞄准储备土地“整理—出让”周期闲置浪费难题，创新多元临时利用路径，减少储备土地闲置“晒太阳”，实现边储备、边开发、边收益。

（一）创新“2+N”弹性租期机制

针对“三旧”改造挂账收储地块，首次租期不超2年、续租单次不超2年且不限次数，打破传统固定租期局限，兼顾临时利用灵活性与市场经营稳定性。首次租赁以公开招租方式公平择优确定主体，续租环节简化为管护单位审核后签订协议，大幅提升审批效率。目前“2+N”模式将全面覆盖至全区区镇两级储备土地，有效缩短储备土地出让前的闲置周期。

（二）推行储备土地1.5级开发

针对配套完备、暂未出让的储备土地，率先推行储备土地1.5级开发，可凭1.5级图则或规划条件论证报告出具规划条件，通过公开挂牌、协议招租供应土地，累计租期最长可达15年，支持办理不动产权证和抵押融资，有效解决临时利用项目的产权与融资痛点。目前南海区已实施1.5级开发项目4宗、面积124亩，预期合同收益5878万元，精准保障产业配套、公共设施、文旅业态用地需求，实现土地价值前置兑现与城市功能补位双赢。

二、多维盘活国有建设用地，降本增效撬动市场活力

坚持“市场主导、政府引导、以用为先、分类施策”原则，从处置机制、履约监管、空间复用等维度系统发力，降低企业盘活成本，打通存量资产与新增投资的转化通道，充分释放存量用地发展潜力。

（一）坚持“以用为先”，精准降低企业履约负担

一是聚焦历史遗留闲置土地处置难题。推行“缴交闲置费+限期开发”处置模式，调动企业盘活积极性，近五年累计盘活历史闲置土地超3000亩，征缴闲置费超5800万元。二是统一违约罚则精准降本。在市级政策基础上细化开竣工违约标准，将土地出让合同违约法则高于每日万分之三的，统一调整到每日万分之三，经营性项目竣工违约金按逾期建筑面积占比核算。三是制定普适性免责清单。将近10年疫情、恶劣天气等共性影响因素纳入直接免责范畴。四是放宽履约复核门槛，企业如需增资扩产可在土地达到规划条件最低开发强度后申请办理履约复核业务。五是创新履约担保方式，允许跨项目、跨区域物业作为履约担保，降低企业资金占用压力。

（二）开创存量“收调供”新机制，撬动新增投资落地

创新“存量盘活+增量投资”联动机制，打通存量项目解困与新增投资扩容的转化通道。在符合片区规划正向调整前提下，按原出让地价对存量土地或建设规模挂账收储，土地权属人以不低于2.7倍收储金额，在区内竞买新供应经营性用地，缴交出让金后按比例兑付收储资金，形成存量项目盘活与新增投资扩容的良性循环。目前已实施大沥聚豪地块（保利灯湖天珺）、桂城良溪地块（保利天悦）两个项目，约定新增竞买总额超67.6亿元，已撬动新增土地出让金约17亿元。

（三）探索存量建筑临时转换用途，释放空间复合利用潜力

借鉴先进地区政策经验，围绕建筑功能转换分类、准入范围、办理流程、费用计收、批后监管等重点难点搭建政策框架，医疗、养老、体育、文创等补短板惠民生项目过渡期内免缴土地收益，其他情形按土地用途转换的基准地价差额计收土地收益，有效满足存量建筑适配产业升级与城市功能优化需求。

（四）深挖低效用地改造潜力，因地施策扩容发展空间

以第三次全国国土调查及最新国土变更调查成果为基底，扎实推进低效用地上图入库，建立低效用地数据库，探索构建多维度产业用地效能评估体系，筑牢存量空间精细化盘活的基础支撑。截至目前，南海区累计98个项目、2.4万亩土地纳入低效用地再开发项目库，1.2万亩获批实施方案；因地施策分类改造，释放空间价值，其中大沥镇黄岐东秀村、九江镇临港国际产业社区项目入选广东省低效用地再开发典型案例。临港国际产业社区项目采用“政府统筹+国企运作”模式，以“连片统筹+征租结合+权属整理”为实施抓手，探索“国有+集体”土地混合利用新机制，破解土地碎片化、权属交错等历史难题，完成超3800亩土地整理，提升片区产业能级和土地效益。

三、探索集体建设用地权能改革，激活城乡融合发展新动能

积极推进南海区首批村集体主导转化为国有产业项目，探索“权益完整、收益永续、城乡融合”的土地活化新路子。推行集转国村集体自改、合作经营、集转国出让、一般征收四种模式，通过模式创新实现三重转变，变权能受限的集体土地为权能完整国有土地，变一次性征收补偿为自有留存资产长期经营，变村集体被动配合到主动操盘，推动村集体从房东、拆迁户向开发商、运营者转型，充分激发村集体自主盘活更新，促进整合零散、低效的村级工业园和闲置土地，倒逼淘汰散乱污企业，推动空间重构和功能重塑。

【供稿：佛山市自然资源局】