存量时代房地产市场的运行新逻辑

9月18日，住房城乡建设部在“开局起步十五五”发布会上明确提出，我国房地产市场供求关系出现重大变化，房地产正式进入存量时代。

历经深度调整的房地产市场有哪些新变化？存量时代的房地产市场有哪些特征？房地产运行的逻辑会发生哪些变化？

交易总量保持稳定 二手房成交占比超过新房 

国家统计局数据显示，今年前三季度，全国新房、二手房合计交易面积为11.82亿平方米，总量与去年同期相比基本持平；其中，二手房交易网签面积61746万平方米，占比达到52.2%。已经成为住房供给的重要力量。

分省份来看，北京、天津、上海、重庆、辽宁、江苏、浙江、广东、新疆等20个省（区、市）二手住宅交易量超过新建商品住宅。

一个典型案例是重庆。据重庆市住建委相关负责人介绍，2024年，重庆二手住房成交量超过新房，近两年这一格局持续强化。今年1-9月重庆二手房与新房成交比值为2.7∶1。10月以来，二手住房全市成交量同比增长18.9%。其中，重庆中心城区二手房成交同比增长19.8%，二手房占比稳中有升的态势持续巩固。

专家表示，判断楼市冷暖不能再依靠单一新房指标，研判市场须统筹新房、二手房等多个指标。发达国家实践也证明，存量阶段新房、二手房合计交易总量并不会出现明显下滑。多位受访专家认为，当前支撑市场的需求底盘依旧稳固，包含本地居民与新市民刚性需求、以小换大以旧换新置换需求、多子女家庭改善需求、生活方式调整衍生需求以及城市更新带来的住房需求，多元需求共同托举住房市场基本盘。

交易价格出现积极变化 “风向标”城市持续向好

今年以来，超过200个城市因城施策调整优化房地产政策，着力稳定房地产市场。积极的变化也开始出现在房地产市场成交价格中。

国家统计局数据显示，9月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨或持平的城市有 21个，较去年底增加9个；二手房价格环比上涨或持平的城市有11个，较去年底增加11 个。

一线城市价格修复表现尤为突出。4个一线城市新房价格连续2个月环比上涨，二手房价格连续7个月环比上涨。其中，上海二手房价格实现近3年首次同比上涨。价格同比回正的背后是市场成交量的坚实支撑，1-9月，上海新房、二手房合计成交22.6万套，同比增长10%。

1-9月，北上广深4个一线城市，加上杭州、成都、南京、武汉、西安、厦门六座区域中心城市，新房、二手房合计交易总量同比增长8.7%，市场保持相对活跃，对全国市场起到带动示范作用。

清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，风向标城市的积极变化，有助于增强购房者和市场主体信心，带动更多城市的市场预期改善，为市场企稳积累动能。

新房库存持续下降 市场供求关系不断修复

供给端库存持续去化，市场供求实现再平衡。全国新建商品房待售面积在今年3月末，实现了连续52个月以来首次同比下降。4-9月，新房库存延续下降态势，降幅持续扩大。9月末全国商品房待售面积7.5亿平方米，同比下降1.5%；其中三年以下商品房待售面积下降5%，短期库存消化进度更快。

重庆9月末商品住房已上市未成交库存同比下降32.2%，待售面积同比下降19.2%，库存去化效果显著。

重点城市二手房挂牌量同样出现回落，市场机构监测显示，北京、上海、深圳等风向标城市二手房挂牌量出现显著下降，房源议价空间持续收窄，供需关系持续改善，夯实价格企稳基础。

存量时代行业逻辑面临系统性重构

房地产对宏观经济的贡献由增量开发为主，转向存量价值提升为主。国家发展改革委宏观经济研究院研究员刘琳认为，过去行业以大规模土地开发、新建楼盘拉动投资；未来城中村改造、危旧房更新、老旧小区改造等城市更新项目成为稳投资重要力量，大规模的连片大盘项目逐步减少，“小而美”的更新项目成为市场热点。

开发、融资、销售等房地产基础性制度也将被系统性重塑。项目公司制、主办银行制、现房销售制三项基础性制度改革将重构住房开发全链条。房地产开发企业也面临转型升级，需要摆脱单一开发建设路径，向代建、住房租赁、物业服务、存量资产运营等多元化方向拓展，由开发商向城市综合服务商转变。

政策重心也随之调整，重点要打通一二手房置换链条，降低交易成本，充分发挥住房公积金对于家庭全生命周期住房消费需求的支持作用，盘活存量资产。

地方政府需逐步摆脱对土地财政的依赖，统筹增量开发和存量提质；金融机构需创新适配二手房交易、城市更新的金融产品；购房者也要树立有梯度的、理性的、以实际需求为导向的住房消费理念。

多位受访专家认为，存量时代绝非房地产行业的终点，而是房地产高质量发展的全新起点。在政策精准引导和市场内生调整共同作用下，房地产市场将持续深化结构性转型，新房与二手房协同发力，增量建设和存量提质并重，推动行业走向更加平稳健康、可持续的发展新阶段。