【财经分析】园区去化边际回暖 REITs交投显著升温

来源：新华财经

【财经分析】园区去化边际回暖 REITs交投显著升温

分析人士指出，产权类REITs的利差目前仍处在历史高位，具备较高的配置赔率；叠加三季报即将集中披露，后续建议各机构兼顾稳健配置与折价标的博弈机会，同时紧盯一级市场持续放量带来的供给变化。

新华财经上海10月26日电（记者 杨溢仁）近期，公募REITs成交活跃度大幅抬升，产业园区板块迎来结构性行情。

举例而言，建信中关村 单周（2026年10月12日至10月16日）涨幅接近10%，“以价换量”运营策略带动出租率稳步上行，园区类资产基本面出现边际改善信号。

分析人士指出，产权类REITs的利差目前仍处在历史高位，具备较高的配置赔率；叠加三季报即将集中披露，后续建议各机构兼顾稳健配置与折价标的博弈机会，同时紧盯一级市场持续放量带来的供给变化。

交投放量回暖

10月中旬以来，国内公募REITs市场表现持续回暖。

以2026年10月12日至16日为例，彼时中证REITs全收益指数收报958.7点，市场交易热度明显走高。根据券商测算，当周REITs的日均成交额达到4.57亿元，环比大增77.13%；日均成交量为1.22亿份，环比提升80.18%；日均换手率回升至0.36%，环比上行了0.16个百分点。

不仅如此，在全市场89只公募REITs中，有79只实现上涨，仅10只小幅回调。其中，建信中关村 REIT以9.61%的周涨幅领跑全市场，华安外高桥 、中航易商仓储物流、华夏深国际、华泰宝湾物流涨幅均超4%。同时，4只中证REITs全收益指数基金收益再度转正，中金基金、华夏基金、易方达基金、南方基金对应的中证REITs全收益指数基金自7月陆续生效以来，目前配置仓位预计均已达到八至九成以上。

“近期，在权益市场走弱、债市 走强的背景下，具备红利属性的公募REITs市场也迎来了估值修复。10月12日至16日，各类资产均收涨，涨幅靠前的是仓储物流（2.80%）、新型基础设施（2.57%）、产业园区（2.06%）和租赁住房（2.04%）。”兴业证券 经济与金融研究院固收首席分析师姜丹指出，“考虑到当前参与REITs市场的机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金建仓及新申报的可能性、纳入公募基金投资范围和中长期资金入市政策的推进，后续交易的流动性压力有限，整体利差大幅走扩的可能性较小。”

来自中金公司 的研究观点指出，成交量与换手率同步修复是市场动态企稳的先行信号，量价齐升能够有效阻断“基本面预期恶化—价格下跌—流动性收缩—卖压加剧”的负反馈循环，指数基金、理财、保险等增量资金持续进场，将强化二级市场的买盘承接能力，降低市场再度出现集体抛售的风险。

“简而言之，接下来就算出现行情波动，市场中资金的承接能力也将更强，不容易出现此前集体抛售、价格大跌的局面，REITs的溢价差很难再进一步拉大，即较难跌回2024年初的极端低点。”一位机构交易员告诉记者，“另外，所有公募REITs会在10月下旬披露三季报，站在长期配置的角度考虑，个人建议优先关注经营稳健的保障性租赁住房、数据中心、商业消费设施、市政环保类REITs。 短线交易方面，可以布局园区、仓储这类基本面暂时承压、股价已经跌出很大折价的标的。”

园区基本面改善

值得一提的是，随着三季报披露窗口期的临近，产业园区项目“以价换量”的经营成效也成为了市场关注的焦点。

姜丹指出：“当前北京、重庆两大园区市场仍处于新增供应集中释放的阶段，租金承压已成常态。适度下调租金单价，能够有效降低空置率、激活租赁需求，实现租金水平、出租率与现金流三者的动态平衡。”

事实上，各项目的经营数据也印证了基本面的边际向好。举例来看，建信中关村 REIT二季度末的出租率为80.23%，三季度升至83.78%，环比提升了4.42 %，较去年同期提升了9.99%；其租金从3.85元／㎡／天，下调至3.77元／㎡／天，小幅回落了2.08%，降价换租策略成效突出。再看到中金重庆两江REIT方面，虽然其底层项目租金有所调整，但租金收缴率实现明显提升，经营质量稳步优化。

“不过，当前建信中关村 REIT的分派率落在3.29%至3.74%区间，收益性价比偏弱。”在姜丹看来：“因此，聚焦后续布局，还是建议各机构优先筛选出租率稳定在90%以上、区域产业活力更强、分红保障充足的园区标的。例如，华夏金隅智造工场、创金合信首农等项目，其普遍拥有6%左右的高分派率，并且附带收益分配调节机制，原始权益人持股比例高，分红稳定性更强。”国泰君安 固收团队此前亦补充提醒，“以价换量”存在边界约束，若租金降幅过大，即便出租率抬升，也可能压制项目可供分配现金流，投资者需要警惕“出租率上行，但分红不及预期”的隐性风险，三季报要重点比对出租率、租金单价、可供分配金额三者匹配度。

利差高位存机遇

就现阶段公募REITs的估值来看，（2026年10月12日至10月16日）产权类REITs的利差收窄了5bp至299bp，处于历史96%分位数，距离2024年初的高点仍有约45bp的空间，高赔率配置窗口延续。产权类REITs各细分板块的利差由高到低排序分别为产业园区（418bp）、仓储物流（376bp，当周收窄了11bp）、消费设施／商业不动产（280bp）、数据中心（239bp）和租赁住房（142bp），利差分位数分别达到了98%、95%、93%、84%和70%，基本仍处于高位区间。

由此，姜丹认为：“后续配置端可坚守租赁住房、数据中心、消费设施、市政环保等基本面稳健赛道；交易端可以博弈基本面承压、折价幅度较大的园区与仓储类个券。”

公开数据显示，目前公募REITs的一级市场供给保持放量节奏。商业不动产方面，截至2026年10月16日，包括成功上市的项目已达33只，合计拟募集1017亿元。其中，处于受理阶段的有6只、交易所已反馈审核意见的11只、已答复交易所审核意见的2只、已获批待发行的3只、已询价待募集的3只、已发行待上市的3只、已上市的5只。扣除已上市或募集完毕的项目后，商业不动产剩余供给规模仍有约724亿元。

至于基础设施方面，2026年9月以来，启动询价的项目多达8只，拟募集规模超115亿元。其中粤海水务水利、杭州安居、菜鸟仓储物流、中国建筑 租赁住房、晋中公投瑞阳供热已募集完毕，基金合同已生效，嘉泽新能 源、华能燃煤发电、西安高科产业园已完成询价，进入发售阶段。扣除已上市或募集完毕的项目后，基础设施项目剩余供给规模仍约有457亿元。

展望后市，三季报将成为检验本轮行情成色的核心试金石。一方面，产业园区、仓储物流板块“以价换量”的实际经营成效将集中披露，决定折价标的博弈的可持续性；另一方面，一级市场供给持续放量，会持续对二级市场估值形成扰动。机构投资者应当采取分层思路：底仓配置锚定现金流确定性，博弈性仓位严控回撤风险，同时持续跟踪保险资金入市、REITs纳入沪深港通等政策的催化，客观看待本轮回暖属于估值修复而非单边大牛市，行情演绎过程中依旧会伴随板块分化与阶段性波动。

编辑：张煜

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