广州商业“西核”火了！百年工业遗存焕新为湾区消费新地标

来源：羊城派

傍晚的珠江边，广州大冲口涌水面泛着金光，百年古榕的树荫下坐满端着咖啡的年轻人；冲口仓的红砖墙前，买手店、潮玩店与老字号茶楼比邻而居；1.3公里滨江碧道上，跑步的、遛狗的、推婴儿车的市民川流不息。

这里是广州荔湾白鹅潭商务区核心——全国首个滨水太古里、粤港澳大湾区首座太古里项目：广州聚龙湾太古里。一期自2025年12月底逐步开放以来，这个由珠实集团与太古地产合资运营的项目，正成为广州城西的流量新地标，也成为广州以城市更新撬动内需、补齐全城商业版图短板的标志性实践。

从前：“有岸线无消费”

聚龙湾片区历史底蕴厚重，明清时期便是海上丝绸之路内河转运的重要节点，近代发展为广州重要工业仓储集聚区，留存冲口仓、协同和机器厂等30余处工业遗存及市级保护文物，还有上百棵原生百年古榕。片区地铁11号线大冲口站直达，地处广佛交界，可辐射荔湾、海珠、佛山南海百万消费人群。但改造前，这里长期陷入“有资源无价值、有岸线无消费”的困局。

据项目方介绍，改造前片区呈现旧厂、旧城、旧村“三旧交织”格局，土地权属分属市属国企仓储用地、村集体宅基地、零散居民私产、市政闲置用地等多类主体，地块割裂、产权交错。多年零星自主改造各自为政，仅存零散小型临街商铺、简易批发市场、闲置旧仓库，无统一规划、无整体商业动线。少量运营业态以低端建材、日用杂货批发、小型大排档、零散农贸摊为主，品牌层级低、体验感差。

破局从顶层统筹开始。广州市、区两级规划资源、住建、文旅、商务部门联合出台《聚龙湾片区城市更新专项指引》与《滨水历史街区商业活化实施细则》，将项目列为广州市首个全周期成片连片更新示范、珠江沿岸消费升级核心工程，并创新设立地区总规划师与国际顶尖设计团队协同制度。由市国资委牵头组建广州珠江产业园投资发展有限公司作为唯一实施主体，通过国企土地划转、村集体合作、居民物业置换等多元方式整合片区内市属仓储用地、村集体用地、零散私产，拆除割裂围墙与零散违建，打通封闭地块，连片规划开放式低密度商业街区。

2022年，荔湾区政府、珠实集团、太古地产三方签署战略合作协议，成立国内首创的城市更新商业合资运营主体，把本土资源统筹能力与国际零售运营专业能力结合起来。

如今：构建三维业态矩阵

走进如今的聚龙湾，传统封闭商场形态被彻底摒弃：独栋低密度开放式街区高低错落，江景、河涌、古榕、红砖仓房与零售商铺无缝融合，多层连廊、滨江步道、户外广场与艺术装置打卡点穿插其间。项目运营方介绍，这里依托片区“水、仓、榕”原生资源，定制全国首个滨水太古里，以低密度独栋街区串联工业遗存、滨江碧道与古榕广场，打造“边走、边逛、边赏景”的沉浸式漫步零售场景。

最引人注目的是对生态与历史资源的克制处理。与多数滨水开发项目优先出让临水地块、私有化滨水空间不同，聚龙湾以水系作为空间主轴，打通1.3公里珠江碧道并全线对外开放，连通大冲口涌生态走廊，水岸不设商业围墙；规划方案无条件避让片区上百棵百年原生古榕，不迁移、不砍伐，围绕古榕打造开放式休憩广场与户外轻餐饮外摆区，形成“树下消费、江畔逛街”的广州特色商业场景。

冲口仓、协同和机器厂等工业厂房采用“外壳保留、内部更新”模式，完整保留红砖外立面工业肌理，改造为零售展览空间、艺术空间与特色商户；拆除的旧砖用于广场地面铺装，实现历史材料循环利用。

业态同样在“换血”。改造前仅存低端批发与零散小吃，广州聚龙湾太古里一期截至本月已入驻80余家品牌，约四成为华南或广州首店，覆盖潮流服饰、设计师买手、潮玩手办、精品咖啡、户外运动、特色轻餐饮等创新零售赛道。代表品牌包括ANTAZERO、GRID Coffee、裕莲茶楼、古良吉吉、百年惠如楼等，构建起“国际潮流+本土原创+老字号非遗”三维业态矩阵。项目推行“零售+文化+活动”复合运营模式，每月举办不同生活方式活动。

变化：头部首店排队消费

变化直接体现在人流与营收上。改造前片区日均客流不足千人，仅覆盖周边本地居民；一期逐步开放后，客群覆盖广州全城及佛山等周边城市，年轻消费群体占多数。滨江碧道、古榕广场等免费公共空间日均吸引近万市民休闲活动，自然转化为街区零售消费客流。改造前片区零散物业年均整体营收不足千万元；广州聚龙湾太古里运营大半年以来，街区商户整体月均销售额稳步增长，头部首店开业即出现排队消费现象。夜间经济与首发经济形成新增量，依托滨水夜景与户外活动内容，街区夜间客流持续攀升。

在聚龙湾片区的运营方看来，这套模式的核心是“空间统筹+专业运营”双轮驱动：国企统一归集碎片化权属，实现连片整体开发；引入头部商业实现专业运营，避免业态同质化；全程自持资产长期运营，不分割散售商铺，统一把控招商、业态调整与场景运营标准。聚龙湾片区内写字楼、公寓、产业载体收益反哺历史建筑活化、滨水公共空间建设与商业配套投入，保障零售街区持续迭代升级。

从城市格局看，广州聚龙湾太古里补齐了广州西部高端零售与文商旅消费短板，与天河太古汇形成东西双核商业格局，有力支撑国际消费中心城市建设。聚龙湾片区还获得亚太首个SITES铂金认证与全球双铂金可持续景观认证。按照规划，未来五年内项目将完成太古里剩余地块建设，整体约18万平方米滨水商业街区全面开业，持续扩充首店、本土原创与体验业态，并常态化举办龙舟文化节、艺术展览等活动，打造“水上观光+街区购物”一体化滨水消费路线。

从百年工业遗存到湾区消费新地标，广州聚龙湾太古里这场存量空间里的零售创新，正在为广州内需市场注入一股欢腾、强劲的活水。