一年盘活城市更新项目，中建壹品布局深圳高端住宅市场

21世纪经济报道记者 吴抒颖

深圳高端住宅市场再迎“过江龙”。

中建三局旗下的房地产开发平台中建壹品于近期宣布，其位于深圳福田区的首个元境系高端住宅项目澐海元境府正式亮相，这是中建壹品旗下第四座元境系作品，首推户型为109—143平方米的产品，房源共209套。

澐海元境府此前是一个城市更新项目，其前身为福田文创园旧改，中建壹品于去年年底通过收购福田投控的股权和债权，成为这个项目的实施主体，并在一年之内将这个项目的住宅部分迅速推向市场。

中建壹品是近年来房地产行业的“黑马”之一。根据克而瑞统计数据，今年前9个月，中建壹品全口径销售额为321.9亿元，位列房企销售额排行榜第14位，其排名在短短几年内从40名开外不断蹿升，中建壹品的野心可见一斑。

2024年，中建壹品还曾喊出“千亿目标”，目前看来这个目标难以企及，但是中建壹品在一线城市的布局却在不断深入：除了深圳以外，中建壹品在上海、北京等城市也寻找合适的突破时机，今年10月，中建壹品还在上海杨浦滨江摘得一宗地。

房地产行业越来越向制造业看齐，中建壹品这类建筑业起家的企业，迎来了他们的机会。

借道旧改布局深圳

深圳是一座公开市场交投并不活跃的城市，“缺地”也曾是这座一线城市突出的标签之一。在房地产市场高歌猛进的时代，参与城市更新项目曾经是外来房企突破深圳市场的机会，但折戟的房企无数，这一度被认为是潜藏风险的入局方式。

中建壹品此次借道城市更新“搅局”深圳高端住宅市场，选择了风险回报比相对合理的方式。

澐海元境府此前是一个城市更新项目，前身为福田文创园旧改，由深圳区属国企福田投控主导。国企持有的项目，股权和债权通常较为清晰，财务报表合规性也更强，这也降低了这个项目的操作难度。

2023年12月，福田文创园旧改列入《2023年深圳市福田区城市更新单元计划第四批计划》；计划修改公告于2024年12月13日发布，并于2025年6月6日发布规划公告。2025年11月，中建壹品宣布收购福田文创园项目实施主体100%股权及对应债权，计划投资80亿元，正式主导这个项目。

仅一年之后，中建壹品就将这个项目推向了市场，就城市更新项目而言，速度不可谓不快。

尽管如此，澐海元境府未来的销售情况仍然需要中建壹品对市场有更深的洞察。根据此前福田文创园项目公开的规划信息，这一项目总占地2.57万平方米，容积率7.7。住宅面积15.4万平方米，其中可售住宅9.83万平方米，回迁住宅0.15万平方米，保障性住房5.37万平方米。

在当前深圳房地产市场追求低密住宅的趋势下，澐海元境府作为一个高容积率项目如何通过产品破局获得市场的青睐，将十分考验中建壹品的操盘能力。目前澐海元境府还未公布最终定价，可供参考的是周边的金地环湾城项目，当前均价在10万元/平方米左右。

一位深圳房企从事城市更新投资的人士告诉21世纪经济报道记者：“深圳未来的趋势是城市更新项目也会逐渐将楼高降低到80米以下，可能存在一定的操作空间，但是购房者的认知是在变化的，市场上也会有越来越多的低密住宅加入竞争，高容积率楼盘的市场接受度受到了一定影响。这类高容积率的楼盘，户型设计需要考虑舒适度，定价也要更审慎，在当前的市场才能够有机会。”

建筑企业的野心

中建壹品的异军突起，始于房地产行业降速之时。

2024年，中建壹品突然宣布千亿销售目标，并表示要全力冲刺全国房企销售额前20强。2023年，中建壹品的销售额刚过500亿元，这意味着中建壹品销售额需要翻番，才能够达成千亿的销售目标。

最终，中建壹品在2024年仅完成了506亿元的销售额，位列房企销售排行榜的第18位，与原定销售目标相去甚远。不过，虽然销售目标没有实现，但是中建壹品在核心城市保持了相当的投资强度。

2024年年初，中建壹品以底价22.3亿元摘下了北京丰台区羊坊村棚户区改造土地开发项目；此后不久，中建壹品再斥资48.76亿元拿下北京大兴区西红门镇地块。

2024年年中，中建壹品首次在深圳拿地，联合湖北文旅拿下了深圳2024年出让的首宗宅地，作价51.79亿元，溢价率0.19%。

当年，中建壹品还通过收购城市更新项目布局了上海，并在杭州的公开市场有所斩获。在全国重要的房地产市场，中建壹品基本完成布局。

虽然在土地市场上南征北战，但是2025年，中建壹品的销售额并未迎来爆发式增长。当年，中建壹品销售额仍徘徊在500亿元关口，最终实现535.3亿元。

“千亿目标”难以实现，中建壹品在布局上变得更加理性、更加聚焦。

今年以来，中建壹品在土地市场上“保持低调”，最近的一次拿地是今年10月拿下上海杨浦滨江的宅地，地块成交价格为15.895亿元，楼面价约6万元/平方米；建设用地面积约1.87万平方米，容积率1.4。这是今年其在土地市场上为数不多的动作。

随着中建壹品投资步伐放慢，这家央企的销售额也难以实现进一步突破。

凭借在建筑行业多年的深耕，中建壹品对房地产行业的上下游链条有更深的理解和布局，这是它能够保持合理利润的保障。放下冲规模的野心，房地产行业10%左右的利润率以及500亿元左右的销售规模，也能够让中建壹品在房地产行业有一席之地，做一家有特色的房地产央企。