年化分派率6.39%、累计分派近16亿元，中金普洛斯REIT的现金回报从何而来？

来源：财联社

支持政策利好接连释放，为公募 REITs 资金参与渠道的优化完善创造制度条件。

10月19日，证监会主席吴清在2026金融街论坛年会上表示，加快推进人民币股票交易柜台和REITs纳入沪深港通。不久前证监会发布的《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》，则拟规定公募基金投资REITs按证券投资实施比例管理，不占用投资其他基金的对应额度，为公募基金配置REITs资产提供更清晰的规则。

在此背景下，作为国内首批上市、首批完成扩募的基础设施公募REITs之一，中金普洛斯REIT（508056）近日发布2026年第三季度报告，实现收入约10,029.74万元，期末年化现金流分派率约6.39%，可作为观察当下仓储物流 REITs 板块的代表性样本。

图：普洛斯青岛前湾港国际物流园

年化分派率6.39%，持续以现金分红回馈投资者

仓储物流是公募REITs中的典型基础设施资产品类。

简单来说，仓储物流REITs为投资者提供了参与物流园区经营收益的渠道。与主要投资股票、债券等证券的普通基金不同，仓储物流REITs持有具体园区资产，通过出租仓库、提供物业管理服务等取得收入，再向基金份额持有人分配收益。基金的经营回报与园区出租情况、租金水平和运营支出直接相关。

高比例现金分派，是公募REITs的一项重要特点。按照规定，公募REITs每年用于收益分配的金额，应当将不低于90%的合并后基金年度可供分配金额分配给投资者。与固定利率债券不同，REITs的分派金额随资产经营情况变化，投资者的实际持有期回报也受到基金交易价格变化的影响。

三季报显示，中金普洛斯REIT本期实现收入约10,029.74万元，可供分配金额约7,163.01万元，前三季度累计可供分配金额约2.13亿元。按三季度末市值计算，基金年化现金流分派率约6.39%。

中金普洛斯REIT的现金回报，有多年持续分派记录作为支撑。2023年至2025年，基金按当年末市值计算的年化现金流分派率连续三年超过5%，历史年度分红金额接近相应年度可供分配金额的100%。

截至本次三季报发布时，中金普洛斯REIT上市以来累计分配17次、金额约15.98亿元，其中今年累计实际分配金额约2.26亿元。基金持续将资产经营成果以现金分红的方式回馈投资者。

持续的高比例现金分派，是公募REITs的重要特点。近期发布的《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》拟进一步明确公募基金投资REITs的比例管理规则。相关规则若正式落地，有望拓展公募基金配置REITs的空间。

中金公司研究部在相关解读中亦指出，当前公募基金持有公募REITs的比例仍然偏低，待相关新规落地后，公募配置盘有望成为REITs市场从“供给驱动”转向“需求驱动”的关键变量。

多区域布局分散风险，普洛斯主动管理提升资产价值

中金普洛斯REIT多区域资产布局，原始权益人兼运营管理机构普洛斯具备专业运营能力。

中金普洛斯REIT持有10个仓储物流园，覆盖京津冀、长三角、环渤海经济带、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积约116万平方米。截至三季度末，各园区签约租户约88家，涵盖第三方物流、快递快运、零售电商、医药及医疗设备等行业，前五大租户租金及物业管理服务费收入占比约26.81%。

该资产布局和租户组合，有助于降低中金普洛斯REIT对单一区域、行业或个别租户的依赖，有助于分散资产组合的抗风险能力。

截至三季度末，中金普洛斯REIT资产组合时点平均出租率为85.57%，租金收缴率为99.85%。其中，普洛斯苏州望亭物流园、普洛斯通州光机电物流园及普洛斯青岛前湾港国际物流园出租率均约100%。

仲量联行JLL在今年的物流行业分析中指出，公募REITs的发展，使投资者更加重视核心区位、稳定现金流与优质租户结构，并对专业化运营提出更高要求。

作为中金普洛斯REIT的原始权益人兼运营管理机构，普洛斯的仓储物流资产网络覆盖全国70个核心市场，积累了广泛的产业客户资源。普洛斯通过总部与区域招商团队协同，对接客户跨区域布局需求，为基金旗下园区拓展客户来源。运营团队结合各园区条件开展定向招商、做好优质租户续租服务，并运用市场研究和数字化运营系统了解客户需求、调整经营策略。

图：普洛斯广州黄埔物流园改造升级后效果图

普洛斯广州黄埔物流园的功能拓展，就体现了普洛斯主动管理对园区经营的积极作用。今年4月，该园区解除保税仓库监管，业务范围拓展至通用型仓储，能够服务更广泛的产业客户。随着非保税类租约起租，园区三季度平均租金（不含税）达到34.71元/平方米/月，较上年末提升约19%。

三季报显示，普洛斯广州黄埔物流园换签过程中的新签租金水平有所上调，四季度经营指标有望稳步提升。普洛斯运营团队也在有序推进园区整体物业翻新，进一步完善通用型仓储运营条件，为园区拓展客户、提升经营表现创造条件。

普洛斯也在通过绿色运营提升园区对客户的吸引力。报告期内，普洛斯通州光机电物流园全部三栋仓库获得LEED v4.1 O+M金级认证，成为继普洛斯北京空港物流园之后，仓储物流REITs领域为数不多获此级别绿色认证的底层资产之一。这类认证有助于满足生命科学客户对绿色资质的要求，为园区吸引这类高品质客户增添优势。

仓储需求持续增长，园区招商迎来更多机遇

仓储物流市场供需格局的改善，与不断增长的客户需求，正为中金普洛斯REIT旗下园区拓展租赁业务带来更多机会。

中国物流与采购联合会数据显示，三季度仓储新订单指数均值为50.6%，市场需求展现韧性。随着稳经济政策持续发力以及四季度消费旺季到来，仓储业务需求有望进一步释放。

普洛斯市场研究显示，消费仍是仓储需求的主要驱动力，快递快运网络扩张、新零售多层级配送，共同带动高标仓需求；传统行业龙头与新兴行业高增长企业持续支撑市场净吸纳量。基于对全国49个主要城市的市场监测，普洛斯预计2026年国内主要高标仓市场需求增量有望超过供应增量，推动供需格局进一步优化。

CBRE世邦魏理仕今年8月发布的研究显示，机器人、人工智能与创新药等行业在2025年至2026年上半年的高标仓新租面积达到52万平方米，超过此前四年同类行业新租面积的总和。

新兴行业客户的仓储需求，也对设施品质、空间改造和配套服务提出了更具体的要求。普洛斯积累的客户网络和园区运营经验，为中金普洛斯REIT旗下园区更好地满足这些需求、拓展租赁合作提供了条件。

政策支持有望优化REITs的资金参与渠道准入机制，仓储产业需求增长为仓储资产拓展业务创造条件。中金普洛斯REIT历史上已实施的现金分派，是基金回报投资者的积极实践；随着行业供需格局持续优化，普洛斯有望依托全国客户网络与专业运营优势，不断优化园区运营管理质效，努力为中金普洛斯REIT的长期稳定经营和对投资者的持续回报提供支持。