全国第15个！西安现房销售细则来了

来源：券商中国

10月30日，西安发布现房销售细则，成为全国第15个、西北首个落地“8·28”地产新政的城市。

西安细则要求，新项目封顶后还须经属地住建部门核查通过方可预售；现房销售定金不超5%；土地出让款首期可6个月缴足50%，余款“1+1”年内缴清不计利息；支持具备条件的项目划分地下、地上两个阶段实施竣工验收备案，全装修项目可按毛坯、室内装修两个建设阶段竣工验收备案。

中指研究院西安公司总经理石蕊认为，在封顶预售与按揭竣备后放款双重约束下，房企回款周期拉长一年半至两年，西安特色在竣工环节，把竣备拆为“可分段兑现的现金流节点”，是对冲新规最务实的安排。短期看，西安新房供应主体仍是过渡期存量项目及封顶预售新项目，现房优先但短期入市占比有限，市场仍以消化存量为主。

新项目预售需通过核查

细则明确，8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，经项目属地住建部门核查通过后，方可办理预售许可。项目预售资金实行封闭管理，项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除预售资金监管。

对于在途项目，8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）但未办理预售许可的项目，预售条件按原有政策规定执行；已拿地（或正在土地出让）但未取得工规证的，经区县政府、开发区管委会确保项目按期建成交付的，在加强预售资金监管的条件下，报市住建部门备案后，在2027年底前可按原预售条件申请预售。

同时，8月28日（含）前，已拿地的历史遗留问题项目，各区县政府、开发区管委会建立清单台账，经评估风险，在加强资金监管，确保房屋按期交付的条件下，可按在途项目有关规定执行。

细则要求，8月28日后按照原预售条件申请预售许可的项目，监管资金额度覆盖项目剩余工程建设所需费用后，可按建设进度申请支取相应建设资金；监管资金额度超出项目剩余工程建设所需费用的部分，可申请支取，但必须优先支付项目所需费用。

新出让土地优先现房销售

细则提出，8月28日后新出让土地和已出让土地尚未取得工规证的项目，优先采用现房销售方式。

房企应按照有关要求，完成房屋竣工验收等事项，将现房销售方案和具备交付条件的证明文件报项目属地住建部门备案后，按现房销售方案组织销售。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等权利限制情形。

实行现房销售的，房企可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金收取一般不超过总房价款的5%，定金全部存入西安市房产交易管理中心在项目主办银行开立的监管账户，监管期间不得支取使用。项目达到交付条件后，企业可申请解除定金监管。因房地产开发企业原因未能在约定期限内达到交付条件的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同并办理定金退还。

土地余款“1+1”年内缴清不计息

细则要求，支持带规划方案出让，加大用地周边市政配套建设力度，实现“拿地即开工”。8月28日后新出让的商品住宅用地，自出让合同签订之日起，6个月内累计缴纳土地出让价款不得低于总价款的50%，余款在一年内缴清。企业申请延期的，经批准最长不超过两年。企业按期缴纳的，不计利息。

细则提出，房企签订土地出让合同，缴纳不少于50%出让金的，可以办理土地预登记证明，先行办理宗地的建设工程规划许可、建筑工程施工许可、不动产测绘等手续，销售已缴清土地出让价款对应部分房屋。

可按最小单元竣工验收备案

根据细则，房企在申报规划方案时，可结合建设规模、交付安排拟定分批分期开发计划，在资源规划部门、住建部门的指导下合理划定最小单元，项目可按划定的最小单元依次组织竣工验收备案。

同时，支持具备条件的项目以楼栋正负零为界，划分地下、地上两个阶段实施竣工验收备案。全装修商品住房项目可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工验收备案手续。分期开发应当满足水、电、气、热、通讯、道路等市政公用服务设施接入条件，具备居住条件后方可交付。

另外，支持房企通过股权、债券等多种方式开展融资。主办银行应按照市场化原则满足项目合理融资需求，根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。鼓励商业银行、房企在严格落实资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，结合项目实际开展预售监管资金保函置换，保函置换资金须用于工程建设。

此外，8月28日后取得预售许可证的项目，在竣工验收备案后，金融机构发放个人住房按揭贷款。8月28日（含）前已取得工规证且部分办理预售许可的项目，支持金融机构按原政策发放个人住房按揭贷款。