“银十”超“金九”：上海二手房成交量创近6年同期新高

来源：中国经营报

上海“银十”楼市成绩单出炉。

据上海市房地产交易中心数据，今年10月，上海一、二手住房累计成交2.61万套，同比增长33%；9月至10月传统旺季合计成交5.12万套，同比上升23%，新房、二手房市场同步回暖，置换链条更加通畅。

对于上海楼市“金九银十”的表现，中指研究院上海企业常务副总经理程宇分析称：“10月，上海楼市政策效应与供给规则共同作用，市场延续结构性回稳。二手房置换链条高效运转，议价空间收窄、成交放量，支撑市场企稳；新房分化加固，外环外在‘沪八条’补贴与低首付驱动下去化提速，核心区新规住宅韧性凸显，远郊同质盘仍依赖折扣走量。”

“以旧换新”补贴有效带动外环外置业

一手住房市场保持向好态势。10月，上海一手住房成交47万平方米，同比增加20%。剔除国庆假期因素，10月新房日均成交面积较9月提升5%，其中，在售项目日均成交较9月更是高出9%。

与此同时，“以旧换新”补贴政策有效撬动置换需求。“沪八条”政策实施之后，上海符合“以旧换新”购房补贴条件的外环外新房交易约1200套，占同期外环外一手住房成交量的21%，较今年1月至7月提升8个百分点，对外环外置换购房形成有力拉动。

按照政策，“以旧换新”购房贷款单套最高补贴5万元，置换外环内存量住房可再叠加3万元，合计最高补贴8万元，切实降低置换家庭购房成本。

在上海“沪八条”新政的带动下，上海外环外置业确实呈现复苏态势，尤其是外环外在近期还出现了多个触发积分的项目。比如，近期，绿城·上海悦海棠、象屿金茂·满嘉、宝业·虹桥国展里三个项目先后触发积分，认购率分别约415%、超400%和270%，这三个项目甚至并不在上海中心城区，而是位于外环外甚至是五大新城之一的嘉定，这也反映出了外环外部分项目率先获得了市场的认可，走出了“外环外去化难”的困境。

上海中原地产数据显示，从10月单盘成交前十榜单来看，10月除了首次改善产品继续占据重要比重之外，10万+高端改善项目热度明显提升，市场形成多头并进格局。其中，两个冲进前三的项目分别为徐汇南站板块的招商上中隐翠和浦东世博板块的澐启滨江，两个项目均价都在14万元/平方米左右。此外，位于普陀区的苏河晏，过会单价约10.04万元/平方米，认购率达534%，也打破了近两年上海新盘认购率纪录。

上海中原地产资深分析师卢文曦在接受记者采访时表示，10月份，从结构上看，3万—6万元/平方米的首次改善产品继续占据主力，10万+改善热度也在提升，不少项目实现 "日光"，持续激发市场向好信心和消费意愿。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“近期入市的总价在千万级别的改善型项目去化表现是不错的，部分项目触及了积分摇号，这也说明上海改善型项目需求较为旺盛，入市节奏也正在加快。”

平均成交周期为78.1天，“老小”房源去化快

上海市房地产交易中心官网“网上房地产”数据显示，10月上海二手房（含商业）累计网签24653套，不仅超越“金九”约2.35万套的成交规模，同比更是大幅上升33%，创下近六年同期成交新高。

从月度走势来看，上海二手房市场韧性持续显现。自今年3月起，上海二手房成交量已连续第8个月站稳2.3万套以上，其中3月二手房网签量更是突破3.1万套。

卢文曦表示，10月上海二手房成交含金量值得关注。当月受国庆假期影响有效交易天数有所压缩的背景下，市场仍保持较强承接力，反映出买家对当前市场的认可度在提升。

另据上海链家研究院数据显示，10月刚性需求托底，300万元以下占比回升；房源去化周期加速，平均成交周期为78.1天，为近三年低位。从结构上看，刚性需求持续放量，外环外、总价300万元内、两室占比上升，“老小”房源成交占比维持在33%。

从供给端来看，上海全市二手房挂牌总量自2025年10月进入下行通道，截至今年10月末挂牌量约16.6万套，较去年9月的历史高点已经减少4.2万套，高性价比房源加速去化，市场供需结构持续优化。

展望后市，程宇预计，短期外环外新房在补贴窗口期有望延续跑量，“金九银十”效应支撑市场“量稳价温和”。中长期看，现房销售与资金全额监管将重塑行业逻辑，核心区稀缺资产及新规“好房子”具备持续定价韧性，远郊板块则需依靠产品升级与配套兑现突围。市场有望延续“量稳价温和”格局。

“年末行情可期，市场信心持续回暖。”卢文曦预计，“通常10月受长假因素影响，成交量会低于9 月，但这次成交量和9月相比没有太多落差，同比更是超过去年同期，成交量稳住本身就是积极信号。叠加存量市场成交活跃，持续为新房市场输送潜在消费力，预计年末两个月成交有望稳定在当前水平。”